市场“流动性”仍将助推楼市攀升

岁末年初，本应是楼市成交淡季，但从上海楼市出乎意料地量价齐升，上演一波“翘尾行情”，成交量甚至超过“金九银十”，12月一手商品住宅的成交均价也创去年5月以来最高点，达到24352元/平方米。此外，有数据显示，在2010年严厉的调控背景下，上海商品住宅全年均价同比大涨33%，土地市场也创下历史新高。

同时，央行近日公布的2010年金融统计数据报告显示，我国2010年全年人民币贷款增加7.95万亿元，同比少增1.65万亿元，但超出去年初制定的7.5万亿信贷目标。而房贷占信贷总量比也将再次上涨。加上房地产开发贷，2010年将超过20%。

以上数据说明，适度宽松的货币政策与“流动性”相对宽裕导致2010年房地产市场再次攀升。中央经济工作会议召开后，在当前物价不断攀升、通胀压力进一步加大背景下，2011年宏观经济政策的基本取向转为“积极稳健、审慎灵活”，要实施积极的财政政策和稳健的货币政策，以转变相对宽裕的“流动性”对房地产市场的推升效应，遏制房价快速上涨。

但是，笔者认为2011年的市场“流动性”仍将助推楼市继续攀升。

首先，尽管2010信贷投放“超额”引起的市场“流动性”过剩已引起国家的关注，央行连续七次上调存款准备金率与两次加息对市场“流动性”进行调节，但是，新增信贷的平稳性和连续性两大特点将保证2011年的新增信贷金额目标不会大幅缩水。由此我们可以判断，2011年资本市场有可能还会保持一定的“流动性”，2011年的楼市发展也会相对平稳，房价也会在坚挺中艰难上涨。

其次，能够有效的楼市调控政策较少，有效的政策主要是银行的信贷政策，而银行作为以营利为目的的企业机构，在追求利润的前提下，使得楼市信贷调控政策很容易出现放松的现象，重新造成市场“流动性”较为宽裕的市场局面。这也为楼市后市继续攀升埋下了伏笔。

第三，大型开发商资金流宽裕，支撑商品房市场继续攀升。2010年楼市很“给力”，中国指数研究院数据显示，35家房企销售额破百亿，万科1082亿傲视群雄。对于开发商来说，政策也没有根本卡死开发商的资金来源，回顾上海近两年年以来的“地王”，要么像龙华“地王”绿地集团那样拥有充裕的现金流作为支撑，要么像有些上市房企那样有上市融资、银行授信等融资渠道。能够提供充裕现金流支撑的支撑这些大牌开发商敢于拿“地王”。另外，开发商项目开发自有资本金比例还维持在20%比例，还没有上调至历史上最高值35%，这个15%资金比例的级差空间让不少开发商活的自由自在。

第四、楼市“限购”难阻豪宅市场热度。近期，上海等一线城市表态，“限购”将继续执行，然而，在“限购“的市场背景下豪宅市场成交量价仍保持高位运行，只能说明两个问题：“限购”政策通过各种手段已被规避，“限购”的执行力越来越较差；市场“流动性”仍然相对宽裕，在通胀市场背景下，为保证资产保值增值，各渠道资金流向豪宅市场，推高整体市场持续走高。

最后，上海市第十三届人民代表大会第四次会议上市长韩正作政府工作报告表示，加快建设重心向郊区转移，大力推进郊区新城建设。这意味着如果没有适度的市场“流动性”支撑，开发企业将难以按照正常工程进度进行项目开发，大规模郊区新城建设的速度也就难以保证。