三四线城市房价增长过快竭泽而渔

房地产市场正在发生结构性变化，这种变化可以向好的方向转变，也可以劣质化。在此关键时刻，有关方面必须改变方式，防止房地产泡沫借城市化之机向三四线城市蔓延，使中国还没有城镇化，就已经产业空心化与资产泡沫化。

中国的房地产正在发生深刻的结构性变化。

仅看数据，我们会对房地产新政沮丧不已，新政纸老虎被市场一戳就破。但泡沫已经出现了变异，不用多久，我们就会看到房地产市场的变化，这个变化从三四线城市、从商业地产、从房地产股开始。

从平均数看，中国房价整体上升，一线城市泡沫加剧。根据中国房地产指数系统百城价格指数，对100个城市的全样本调查数据，2010年12月，全国100个城市住宅平均价格为8564元/平方米，环比上涨0.9%，其中82个城市价格环比上涨，18个城市环比下跌。四大一线城市全年新建商品住宅均价大幅上涨，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%；广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价也已站在2万元以上，达到20596元/平方米，同比涨幅为33%。

房地产在2010年的变化是三四线坚挺，买地由城市深入乡村，城市综合体方兴未艾，商业地产好于住宅地产。从好的方面解读，中国的城市化进程正在加速，房地产商与地方政府自觉把房地产开发与城镇化、消费升级结合到一起；从坏的角度解读，中国很可能陷入城市化进程中的房产泡沫陷阱，急剧上升的房价透支了未来的城市化后劲与城镇内需潜力。

从房价收入比等数据看，二线以下的城市的房地产泡沫高于一线城市，但被绝对价格所掩盖。

根据中国社科院2010年年底公布的《住房绿皮书》，全国35个大中城市平均房价泡沫达29.5%，二三线城市的泡沫开始高于一线城市：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄泡沫指数最高，泡沫成分占实际价格比例在50%以上。位列其后、泡沫成分占实际价格比例在30％~50％之间的城市有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州、成都。

从2009、2010年开发商拿地的重心可以看出，未来土地储备与房地产炒作将逐渐转移到二三线城市。2009年一线城市土地竞争较为激烈，二、三线城市同样成为焦点。万科在2009年12月新增的8个项目全部位于二、三线城市，包括大连、沈阳、天津、武汉、烟台、东莞、厦门和长春。到2010年年初，公开数据显示，万科、中海、保利、富力等30多家大型房企在二、三线城市新增土地储备的建筑面积超过1200万平方米，占到其总新增土地储备建筑面积的60%以上，而在一线城市的新增土地储备最少，占比在20%左右。

从笔者看到的情况，二线以下的城市大规模拿地蔚为壮观，地方政府希望开发商拿走大块土地，除了一次性土地兑现以后，还能够引入品牌，提升当地的消费层级，而开发商则要求掺上商品住宅的沙子保证赢利。双方一拍即合。

从商业地产的价格来看，可能透支了未来数年的赢利空间。上海、北京、深圳等地的商铺和写字楼出现了明显的上升。广州市十区的一手商铺成交均价已接近40000元/平方米，内地一些城市中心地区每平方米在3万、4万左右，深圳写字楼连涨5月，商铺均价半年涨1.3倍。与债券收益率比较，尤其是企业债相比，除了江阴等地区外，我国的商业地产投资价值已经不高。许多人投资商业地产是为了转手、转租，而不是为了经营，事实上，包括家乐福等大型零售企业在内，多数时间在为房东打工。

轨道交通热潮，伴随着城市化的深入，很可惜，中国城市化的深入首先表现在房地产价格的提升，与房地产交易的旺盛，从事实体与经营者只能靠优惠政策与风险投资等为生。

中国一线城市集聚了全国资源造就房地产价格高地，三四线城市则吸尽当地的资金才能支撑高房价。

如果能够控制住虚拟经济规模，中国房地产向消费、向城市化进军的结构性变化，就会成为第二轮改革的有力推手，反之，就会成为竭泽而渔的样板，数年之后，成长中的小城镇与农村就会因为高房价而凋敝。