准备好了没有 2011年中小民营房地产开发商向何处去？

2011-01-06 11:27:04

文/富关昆

新年的钟声敲响了，在政策调控、市场诡异的大环境中，中小民营房地产企业战战兢兢、艰苦地的渡过了2010年。当全世界迈向2011年之际，当中国经济结构转型、房地产市场还处在强者恒强，弱者恒弱以及政策铁幕大环境中的中小开发企业准备好了没有，我们打算向何处去？

下沉到三、四线城市已经一年多了，在房地产开发建设管理实践中，有了一点心得，这心得可能对目前游移在一、二线城市中小房地产开发企业今后的开发建设具有一定的实战、借鉴意义。

一、当前中小民营企业现状

当前游移在一、二线城市的中小民营房地产开发商很困惑。他们手中有资金，比如说，有X亿左右人民币，在现行政策环境下：

l 在一、二线城市中竞标拿地几乎没有可能；

l 旁大款。参建、合股，当小股东受制于人，心中不“舒服”；

l 2010年11月CPI首次“破五”，2011年的通胀压力会更大，资本金缩水，如何“保护好钱袋子”；

l 热钱涌动、洗钱无处不在，时时担惊受怕。。。

这可能是我国80%左右的中小房地产民营企业之心态、现状。

二、沉下去怎么办？向何处去？

笔者建议，不要依恋一、二线城市，沉下去，到三、四线城市中去开拓、发展、打拼。所谓三、四线城市，一般（按行政区分）是指地一级、县一级城市。

在我国城市化进程中，这些城市现有的资源可供企业施展手脚，那里的地方政府有活力、有动力；那里才是中小开发企业的“热土”。

三、环境判断

如果认同以上意见的话，我们就要对三四线城市的经济发展要有一个判断。在当今国家税制（国税、地税）还维持现状土地财政就必然成为地方首选，别无他途。一般说来，除沿海经济发达区外，我国三、四线城市建设、房地产开发建设正处在蒸蒸日上的大环境之中，地方政府对GTP增长、财税、就业、城市形象、业绩非常在意，而房地产开发建设就是完成以上指标最好的杠杆，笔者判断，一时半会儿，至少三五年之内这格局不会有较大变化。

四、如何与地方政府打交道？

接下来就是如何与地方政府打交道？如何在县、地政府手中拿地开发建设？

l 这些城市，一般说城市用地规划比较粗糙，他们几乎没有土地一级市场，规划用地变数较大；

城市配套设施落后、单项配套甚至空白；

尤其值得强调的是，地方首长“主宰用地规划”意识较强，往往是一朝领导一朝规划，城市规划的严肃性、科学性往往被“合理的勾兑”。

这是开发企业在编制开发建设投资周期时应注意规避的风险。

l 这些城市出让的土地一般说来，“净地”（即产权清晰、配套完善、土地平整）出让的少，“生地”出让的多。

需注意的是土地出让的主体资格、土地变性、生地上的建（构）筑物、青苗、林木、鱼塘等补偿。。。无法可依，强权较烈，决不可被所谓低廉的土地价格所诱惑，也不要被土地升值预期的画皮所蛊惑。

尤其在国家【城市住宅动拆迁法】还存在诸多“诟病”时段，不可介入，贸然介入后患无穷。

l 城市配套的“四源二排” 即：强（弱）电、（自来）水、煤气、暖气；排污、雨水排放管线是否满足开发条件？城市控制性规划（控规）、是否有专项详细规划（详规）？诸如：道路、绿化、水系等。

有些城市没有污水处理厂、垃圾压缩处理站；自来水供水能力有限，供（配）电能量与设施、暖通供量与设施欠缺，这些都能掣肘开发投资预期的实现。而两年的土地开发期限又是一把悬在头上的利剑。。。这些都是我们在拿地之前需特别关注的要素。

l 市政道路，是待开发地块“四源二排”管线输入（出）的先决条件。没有市政道路，房地产开发是一句空话。换句话说，选择地块最好选在市政道路两边，如果备有城市“市政管线图”作为待开发地块配套参考就最理想了，剩下的问题是各管线进待开发地块红线的距离与管口标高了。