用自住房抵押换取养老保障

众所周知, 这几年来，全国许多地区平均房价迅速上升了，这意味着许多人已有房产的人的资产都有了较大的上升。而对部分没有银行的房产贷款且已退休的人来说，并且以退休金能维持基本生活水平，但要有重病或打算作旅行的人，要拿出许多现金常常是较困难的。 

有部分专家提出我国即将进入老龄化社会，作为完善住房保障体系的一项重要举措，完全可以考虑将用自住房抵押换取养老保障列入法规中；具体建议包括到了养老年龄之后，如果生活困难或确实需要，养老人员将自己的住房抵押给公积金管理中心，由公积金管理中心一次性提供或按月给付一定数额的费用。

在国外一些发达国家，已经允许进行这样的住房抵押，以换取老年人的养老保障。一般存在二种方案“住房抵押”和“长期生活贷款”年龄需在60岁或65岁以上。二种方案都可以有三种选择，它们是定期支付一定金额、一次支付一定金额和第一和第二种选择的组合。

通常情况下，贷款机构会要求贷款人要有专门的房产贷款律师参与，且对合同的条文理解。许多情况下，律师事务所也会要求在签定此合同时，遗嘱也要写好或作相应改动。

第一种方案将房产卖给买房机构， 买房机构获得产权，然后每月收到一定数额的现金且以租客的身份长期居住，一直到死亡。

第二种方案是“长期生活贷款”即向贷款机构贷款，保留产权，然后贷款机构会每年计算本金和利息，如果房价上升大于复利的增长，那就一直可以使用这笔贷款；但如果在相当长一段时间里房价不升或在下降，贷款人的就有一定风险，因为贷款机构有权收回房产。

短期内在我国实施还有很大难度，因为它牵涉到法律和保险等各方面；但相信通过学习国外好的方法并结合我国国情，从改善养老条件出发，有关部门可以做积极的探索。

刚才看到香港特区政府将于明年首次推出“安老按揭(抵押)试验计划，全文如下：

2010年12月17日联合早报报道：由香港特区政府全资拥有的按揭证券公司，将于明年首次推出“安老按揭(抵押)试验计划”(俗称逆按揭，Reverse mortgage)，让长者可以其非按揭的自住物业作为抵押申请安老按揭，在继续安居于原有物业的同时，获得稳定的现金流。

　　不过，香港理工大学应用社会科学系讲师张超雄认为，新推出的逆按揭计划吸引力有限，因为申请计划的长者一般都是住在旧楼，但旧楼的估值偏低，加上业主要负责维修，未必可以真正帮助有需要的长者。

　　他说，“旧楼维修费高，如果要业主全部负担，风险不小。故计划对长者吸引力不大。”

　　张超雄表示，外国的相关计划较香港完善。譬如，长者申请逆按揭计划后，可以搬入退休社区，得到全面照顾，这较能吸引长者参加。

　　根据安老按揭试验计划，符合资格的贷款人年龄，要在60岁或以上。有关按揭最多借款人为2名(联权共有)，而用作计算贷款额的楼龄上限为50年，物业估值上限为800万港元。超过50年的物业会按情况考虑。

　　在此计划下，借款人可选择于限定年期（可为10年、15年或20年）内或终生每月取得现金款项，并且必须继续负责物业之维修保养，以及缴付物业差饷、政府地税及管理费等。

　　即使收取现金款项的限定年期已经完结，借款人仍可安居于原有物业直至去世。当所有借款人去世的时候，银行根据安老按揭的安排，有权收回及出售有关物业。

　　如果物业出售之净收益（即扣除安排出售物业的费用）超过安老按揭的未偿还总贷款款项，银行会将超出的款项给予借款人的继承人。反之，如果出现亏损，银行则会受按揭证券公司之保险保障。

此外，借款人的继承人也可以选择于一定期限之内，清偿安老按揭贷款以赎回相关物业。

　　按揭证券公司执行董事彭醒棠昨天在记者会上透露，希望在明年年中推出安老按揭试验计划，若反应良好，公司将长期提供安老按揭计划。

　　彭醒棠指出，在计划保费方面，公司需要与有兴趣参加计划的银行洽商，而每月提供予借款人的款项，并无包括计划的保费和按揭利息，但他相信保费不会太高。

　　在今年10月及11月，按证公司一共访问了1005位年龄在60岁以上拥有非按揭物业或快将清偿按揭贷款的业主，结果发现44%受访者支持香港引入安老按揭，四分一受访者考虑参加试验计划。

银行支持逆按揭

　　对于按揭证券公司推出逆按揭计划，香港多家银行也纷纷表态支持。汇丰银行香港区个人理财业务主管麦倩华表示，支持任何能够协助长者晚年有更大财政保障的措施，因为这是长者最迫切的需要。

　　她指出，香港的人口持续老化，目前香港65岁以上的人口占整体人口13%，预期有关比例将于未来15至20年间将上升至约三成。

　　中银香港副总裁林炎南也支持该计划，指该类产品某程度上变相是保险产品，该行对发展该产品有兴趣。

但他认为，港人及楼宇拥有者对于该计划的概念需要一个认受的过程，当局应参考先进国家的经验，考虑顾客之取态，才推出计划。