商业地产的温水煮不开青蛙

上上周给一家媒体的网友做商业地产讲座，我提地用商业地产缘何滞后住宅作为开篇。我想，在对于住宅限购限贷等一系列名为调控实为打压的政策之后，那些砖家们言之凿凿商办物业即将大幕拉起却“只闻楼梯响不见人上来”？

这背后存在着什么样的堵塞点呢？

商业地产，是否和住宅一样可以“跟着大势走，紧抓住钱的手？”

商业地产，受制三个标识

研究商业地产的问题，一定要先区分开商业地产所不具备的几个投资硬伤。

首先，商业地产不具备刚需性。尽管现在有专家叫嚣“宁愿手里留垃圾也不要留现金”，但事实是商业地产不具备真真切切的刚性需求。住房可以因为动迁因为结婚因为离婚因为分割等不可拖延的道理必须被购置，但商业地产却从来没有听闻必须限时去买铺限时去招商限时去开业。一句话，投资毕竟不是隶属于生活中的首要七件事。

其次，商业地产不具备魔方性。这个道理基本成立但也不绝对，对于住宅物业而言，消费者对其的使用方式比较丰富也可以灵活变动，比如买了之后下跌，可以选择出租来收取租金，可以选择自住来享受，可以选择装修来提升整体投资价值，但商业地产而言这种灵活机制就比较单一，当然也存在那些买了之后租不出，然后自己经营的现象，但一般而言商业地产投资者都有所侧重，基本是买而不营，毕竟一个经营行为比一个购买行为要复杂得多。

第三，商业地产不具备保障性。住宅因为被处置方式的灵活，所以不需要甲方提供保障，只要施工质量好、权证和管线按时到位正常运转即可，所以基本这种购买行为属于“落子无悔”，但商业不同，因为甲方无法寻找第三方作为保障，一旦甲方承诺的商业租赁要约横生枝节，甲方无能为力乙方更加有劲使不上。这时候消费者就会觉得投资投到后来，变成给自己找了件麻烦事需要处理。

业态、业态，还是业态

给予商业地产的以上三个特征，使得在投资商业地产时候消费者切勿盲目被忽悠。并且，商业地产一直以来都是涨跌互现而非一荣俱荣，不同地段不同形态不同主题不同经营方式都决定了商业地产中经常出现“东边日出西边雨”的分离行情。

如果说在住宅中还能恪守“地段地段还是地段”的简单判断哲学，那么商业地产中就要多判断一项，即“业态业态还是业态”，我很反对单一地按照商业形态或位置来判断有无投资价值，比如小面积产权商铺是否一定好，专业市场一定不好；又比如一楼一定红火而二楼三楼一定首要倒闭。

商业地产还是要综合考量。举个例子，三年前一号线沿线宝山段某别墅社区找到我讨论社区商铺定位问题，甲方犹豫的问题是：一方面他们属于别墅混合社区商业不能简单了事以影响整体形象，另一方面社区和地铁接壤，也要考虑这部分流动人群的消费需要。

当时面前两条路，第一第二条是要么倒向别墅业主做高端要么倒向地铁人群做“刚需”，甚至在第一种倒向的驱动下甲方希望社区商铺做成浴场、KTV、夜总会等娱乐一条街，毕竟“满足业主需要更加首要一些”，我当时用一个调侃的道理来否定这种思维——“你想，一个男人会在家门口的夜总会消费么？”

其实当时这局棋我也受困，后来很多日子之后茅塞顿开——完全可以采用中和的方式达到平衡，即满足高端业主的一般需要但要高于柴米油盐酱醋茶，又要满足流动人口的“周次”需要即偶尔一周一次的消费需要，最合理的商家应该是类似屈臣氏之类的业态，可惜当时我也没有破局妙招。

今天再来看商业地产，谨有以下几点误区希望投资者避免：

1、先要挤干包租的水分，来评估和还原售价；

2、用区域住宅和商业价格进行综合考虑，原始股也可以持有；

3、商务区消费大于住宅区，当冲突时有所侧重；

4、先评估区域定位可以带来的产业、人群、消费力。

对于商业地产而言——温水是整体，沸点是局部。