警惕房市突然大崩溃

警惕房市突然大崩溃

在与中原地产研究咨询部总监宋会雍聊天时，他个人认为，上海现在的住房，已经基本上和当地人口数字打平了，也就是说，大约1500万套房子，基本上每人一套房子。查询官方公布的数据，没有这类的信息，但是，老宋的个人臆断，还是给我一个很深的震撼(虽然我不认为这个因素会对市场造成致命一击，但是，还是比较震撼)。

在交流过程中，我和朱晓红先生都是看多明年的市场的，但是，我们的心中都不约而同的有一个感觉，就是房价疯狂上涨背后，确实存在着危机。我提出一个观点，就是供给与需求之“X”，已经快支不起这样高的价格了，价格越高，势能越大。有个朋友反驳说，2009年就反戈一击，硬撑起来了。是的，这一点不假，不过，危机总是在大家意识最薄弱的时候，突然爆发。就像东南亚金融危机和次贷危机一样，你说没有人预料到，那是胡扯，但是，即使是这些能够预料到的人，也摸不清导火索、时间和地点，也不知道哪个倒霉蛋率先破产。正像地震一样，你光知道某年有地震，没有多大的价值，但是，如果你能够精确到时间和地点，哪怕提前三分钟知道这样的消息，也足可以救活好多人的身家性命。但是，自然的破坏性，是难以捉摸的，同样，经济上帝玩起火来，也很难摸清它的脾气，不知哪天上了火，搞个大危机出来，纵使最牛的经济学巫师们，也很难预测其中的时间和线索。

我之所以有这个担忧，不是因为我唱衰吓唬人的缘故，而是基于灾难的突然性一种担忧，特别是对于房地产市场，这个财富的吸金池，已经非常的危险了。这种危险一方面来自于市场自身的风险，一方面是来自于政策的风险，还有一种是来自于人们无休止的贪婪。

先说市场自身的风险吧，当前的房价飞升，整个价格体系已经陷入了疯狂状态，虽然我们认为，这对于个体而言，十一种理性的选择，因为个人的资本追逐利润的最大化，这是市场经济最基本的法则，但是，对于整个房市来说，已经陷入了火焰山了，刚性需求者忍着火热入市。这个火焰山是孙猴子当年大闹天宫的时候踢翻的，还需要孙猴子自己到处借扇子扇灭。但是，现在芭蕉扇已经失去了作用，各种调控变成了空调。我们知道其中的供需矛盾很激烈，就是供不应求是导致价格上涨的根本原因，但是，在这个法则逐步满足之后，恐怕是成本推动着房价上涨，才是房市疯狂的最后阶段。土地出让金越收越高，材料和劳动力越来越贵，税收越来越多而且还在不停地加征新税种，正像鲧治水一样，不停地抬高堤坝。

再说政策风险。当前政策性风险主要来自于“筑堤政策”，我们的调控政策，以防止投机资本入市为主线，比如说几套房贷款限制、不让开发商贷款、增加购房者购买的难度、防止投机之水水漫金山、加征税收等等一系列的围堵政策，这些政策在历次调控中起到的作用都是短期的，随着房市抗药性的升级，这些调控工具的药效已经几近丧失了，而且管的时间越来越短。四月调控管到七月份就失效了，九月又新一轮调控，但是，未几又失效了。于是乎，给管理层和投机者一个错觉，那就是房市很坚挺，怎么压都压不垮。

如果有这个错觉，那说明对于危机的突然性和破坏性是不理解的，可以这么说，危机就是在这样的错觉中发生的。像当前的政策组合，实际上已经非常的严厉了，金融大棒、行政大脚、法律铁砂掌，通通上阵了，这些政策的压力其实是不断地增大的，而且，在整个气球之外，压力也是不断加压，比如说现在全球资本都在盯着中国的房市大肥肉，人民币升值的压力促使房价不停上涨，与控制线越来越远，一旦撑不住，就像风筝断了线。在股市中，我们说要防止主力拉高出货，但是，在房市中这个法则不能常用，但只要有一次适用，将是整个城市中产阶层的大劫难，不要说政府不愿意房价大跌引起灾难，到时候是想阻止都阻止不了。

最后一种风险来自于贪婪的本性。当前房子是富人的门面，穷人的梦想，在这样的反差中，其实财富差距是在不停地拉大的。越是有这样的差异，越是刺激人们的贪婪之心，譬如赌博，一旦一些大赢勾起了赌客们的毒瘾，那么，不到家破人亡他是不会罢休的，直到将最后一丝遮羞布赌光为止。同样，现在的资本，赚到钱就是买房，和古代当了官就是为了捞钱，捞钱就是为了置办土地一样，最终导致整个土地市场的集中度太高，富人良田万顷，穷人无立足之地。因此，出现那种“王侯将相宁有种乎”的呼声，也就是是必然的事情了。但是，现在毕竟是新时期了，居民的财富价格主要表现在房产上，不像兼并土地对于生产影响那么大，但是，住房的集中度越高，社会财富的积累可能就越畸形，如果不及时的疏导（不是硬压，就像当前的目标一样，大建保障房1000多万套），整个系统强制死机进行财富再平衡（即楼市雪崩）的危险系数也就越来越大。