十年地产营销专家教您规避购房风险！！！（第一季）

十年地产营销专家教您规避购房风险！！！（第一季）

——你知道你购买的房子建筑面积怎么算吗？？？

——面积赠送到底是“优惠”还是“忽悠”？？？

——顾哥走进北京电视台谈谈“买房那些事儿”

——假如我是购房者（第五季）

昨天下午应邀走进北京电视台（BTV），就是郭德纲同志经常“表扬”的权威媒体，与主持人杨硕老师一起谈谈今天“二次调控下”买房那些事儿，杨老师功课做的还真细，为了这档节目专门跑到通州等区域的一些项目进行踩盘，节目刚一开始就捏着几张户型图递过来，然后问的很直接，说：“开发商告诉我们，这套房子可以隔成三房，除了上面标的这76平米是要购买的以外，这27平米是送的”然后我一看图，看出些端倪来，原来如此，我就问了杨老师一个问题，杨老师回答了我这个问题，一切就大白于天下，那么我问了美女主播杨老师什么问题呢？？？

请听顾哥下面分解：

我问了杨老师一个很简单的问题，就是这套房子的房本上是按照哪一个面积登记，是76平方米，还是加上这赠送的27平米后的103平方米？？杨老师回答是76平米，我微微一笑，答案出来了！！！然后我就告诉她，根据国家对于商品房建筑面积的一些测算规定，凡是建筑层高在2.2米以下的空间，是不计算建筑面积的，同时阳台是按照一半计算面积（有的城市规定是按照阳台是否封底考虑是否按照一半面积计算，这个规定就比较纠结，因为随着房价的一日千里，其实施工成本倒几乎可以忽略不计，如果开发商都选择交房前将阳台封底，这凭空多出来的几万块钱岂不冤枉），为了更好的帮助广大购房者擦亮双眼，提高警惕，避免被少数不良开发商或者中介忽悠，特将部分有关规定原文昭示天下，并且加以标注和解释，用咱们电视台杨老师的话说，就是：“少谈专业名词，你这是对着普通老百姓的节目，用最直白的大白话把注意事项讲清楚就成”，这点顾哥虚心接受，尽量用大白话来做解释说明！！！

根据中华人民共和国中华人民共和国国家标准 GB/T17986-2000

第一单元：房产测量规定（部分摘选）

3·1·2 房屋的建筑面积

房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。

3.2.2 计算一半建筑面积的范围

a) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

c) 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

3.2.3不计算建筑面积的范围

a) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

b) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

c) 房屋之间无上盖的架空通廊。

d) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

f) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

看了后你就明白了，其实目前的一些所谓的住宅创新很大程度就是强调一个合理合法的“偷面积”过程，一些建筑结构的过度空间，一些露台、阳光房甚至是地下储藏室，都可以被一些开发商朋友做为“额外赠送”的面积优惠进行促销推广，应该讲，这么做是合理合法的，只是并不等于优惠或者隐性降价，（作为一个诚实的行业中人，尽管我也一样反对畸形的高房价，但是绝对不会象某些砖家那样为了证明自己的观点就去断章取义）因为这些本来就不计入建筑面积或者属于按照一半计算面积，因为属于公摊部分，其实只有使用权（当然中国特色的产权房本身也只有70年使用权，大多数还达不到70年），所以清楚这点就好了，往往因为有这样的“面积赠送”单价大幅提高相对就是“双赢市场行为”，开发商赢得了“多赚的溢价”，购房者赢得了“得便宜的好心情”，其实也是低碳无害的！！！

鄙人因为相应某位地产大师的号召，做好“行业的服务生”，所以从业以来一直兢兢业业，总是相信购房者是上帝，应该比我们更专业，但是通过做一些论坛活动才发现，其实很多朋友对于这个行业其实还真的一无所知（甚至包括一些在市场大热阶段懵懂就买了房子的野猪们），为了更长远的行业未来和更健康的市场，让我们力所能及的做一些房地产实战知识和经验普及工作吧！！！

毛主席教导我们：活到老，学到老！！！

教会你们，是因为我想知道的更多——顾哥语录