从《唐山大地震》投融资模式谈起

 二月前在《华房商学院》上发表文章“房地产私募基金的运作 - 从《唐山大地震》投融资模式谈起”，不少朋友看了给我来电话和电子邮件表示看了此文有一定的收益和启发，在此表示欣慰，今天正式在博客上发表全文。

张健   

华房基金创始合伙人

从2010年4月中旬起，为控制国内房地产投资过热的趋势，中央和地方政府连续出台严厉的调控政策，譬如央行的“银根”在步步紧缩、国家对地方融资平台也有可更加严格的控制、银监会对银信合作也暂时“叫停”。因此，在当前的形势下，许多大中小房地产企业的融资难问题更加突出。

而近年来，特别是近一年来，国家也是鼓励发展私募股权基金发展的。2008年12月的《国务院办公厅就金融促进经济发展三十条意见》中第十九条包括：“加强对社会资金的鼓励和引导，拓宽民间投资领域，吸引更多社会资金参与政府鼓励项目。出台股权投资基金管理办法，完善工商登记、机构投资者投资、证券登记和税收等相关政策，促进股权投资基金行业规范健康发展。”； 2010年4月28日国务院常务会议上确定了2010年重点改革任务,包括：“加快推进政策性金融机构改革，启动资产管理公司商业化转型试点。加快股权投资基金制度建设。”。因此，相信房地产私募股权基金发展也正在且必将会给我国房地产和金融市场带来更多的活力。

最近与全国各地天气同样火热的电影是《唐山大地震》，它7月22日公映首日豪取3620万的票房，超越《阿凡达》创造了中国电影史首日票房新纪录。截至7月31日凌晨，全国总票房超过3亿元，看来超越5亿票房是毫无悬念了。我认为，《唐山大地震》的成功也是私募基金运作模式成功的一个典型案例。

《唐山大地震》起初由唐山市政府、华谊兄弟和中影集团三方投资，据合同约定三方的投资比例分别为50%、45%、5%，投资额分别为6000万元、5400万元和600万元，合计1.2亿元的总投资。随后，华谊兄弟又将5400万元的投资进行二次分解，由浙江影视集团、香港英皇和寰亚与华谊兄弟共同承担。作为最大出资人的唐山市政府，6000万元中15%（900万元）作为投资，其余5100万元作为“赞助”；在收益上，要华谊兄弟的投资先回收，再回收唐山市政府15%的投资，剩下的收益才是双方平均分配；现在看来唐山市政府应该是“名利双收”了，下面我们通过《唐山大地震》投融资和运作模式来分析它和房地产私募基金运作的异曲同工之处，也希望此文对我们房地产专业人士的投融资操作有些启示。

1． 寻找优质的项目并作深度合作

    《唐山大地震》以方家一家人的命运故事为题材结合亲情爱情为主旋律，它唤醒了人们对那个年代的不眠回忆。因此良好的题材也是该剧为什么取得如此好的票房收入的原因所在。

而私募基金选择项目投资犹如导演发掘一部好的电影题材。私募基金选择项目进行投资，但每个基金一定有最基本的投资原则，譬如包括：

l         拟投资的公司：有优质项目，并具有良好的社会声誉，优秀的管理团队。

l         拟投资的项目：具有良好的市场前景，并且具有很好的投资价格和收益

l         拟投资公司能够提供足够的资产信用；投资项目具有成熟运作的模式

每个房地产私募基金也会有其特定的投资领域，譬如：

（1）拟上市房地产企业的IPO投资

（2）优秀的房地产项目投资

（3）房地产过桥投资

（4）与开发商联合土地投资

每个基金的投资原则和投资组合均需经合伙人会议通过，并载于《基金章程》等文件中。

在许多情况下，私募基金也有必要与被投资项目的公司深度合作。基金管理公司负责基金的运作，被投资项目公司负责项目专业方面的运作和管理。基金管理公司扮演的角色十分重要，它能给被投资项目提供的增值服务可以包括：

ü       帮助企业确定战略方向，加强财务控制、法律架构；

ü       帮助公司建立治理结构和管理系统；

ü       要帮助公司市场拓展、融资、寻找合作伙伴。

通过私募基金的增值服务，好的项目和公司“如虎添翼”最终获得资本增值的良好回报，赢得投资者的青睐与嘉许。

2． 私募基金的投资结构可以灵活安排

《唐山大地震》的投融资安排中出现了“5100万元赞助”、“要华谊兄弟的投资先回收，再回收唐山市政府15%的投资，剩下的收益才是双方平均分配”、“在特定的情况下，唐山市的投资既有债权收益也有股权收益”，应该说其投资结构的安排相当灵活。

现在许多人包括专业人士，在理解上认为股权投资基金仅仅可以投资股权；这里面其实进入了误区。事实上，股权投资基金可以投资债权。

再给一个我经常打的比喻，我国工农业总产值里的农业包括了农林牧副渔业，此农业不仅仅是“种田的农业”或通常我们说的“农业”，所以此“股权投资基金”也包含了“股权和债权的投资”。私募基金的投资结构之所以灵活还源于私募基金相对于公募基金而言所具有的特点，譬如：

（1）更具针对性：由于私募基金是面向少数特定的投资者，因此，其投资目标更具有针对性，能够根据客户的特殊需求提供量身定做的投资服务产品；

（2）更具灵活性：一般来说，私募基金所需的各种手续和文件较少，受到的限制也较少。

3． 好的导演和拍摄班子就是优秀的基金经理和管理团队

雄厚的投资之后，在艺术上过硬是一部大片成功必不可少的因素；这个过程中，艺术负责人也就是导演冯小刚的能力和品牌效应也十分重要；在中国电影圈里，冯小刚和华谊兄弟的良好合作也是获得投资方认可的重要一点。同样，基金管理公司的基金经理人和基金团队也扮演如此的角色。

基金管理公司最大的资产就是专业人才，基金和项目运作的成功与否直接与基金经理和管理团队相关。基金管理公司宜选择那些讲诚信、有专业、有工作激情和认真负责的专业人士。

为了激励和约束基金管理公司，充分保障基金投资人的利益，私募基金管理人的工作表现直接与绩效奖励挂钩。譬如当投资收益率低于某个预期标准（该标准由合伙人会议决定）时，基金的全部盈利分配给投资人；当投资收益率超过某个预期标准时，提取投资收益的*%（该标准由合伙人会议决定）分配基金管理人作为绩效奖励。

4． 国有企业或政府资金可以成为好的有限合伙人

许多人包括专业人士对私募和公众企业及相关概念非常模糊；譬如他们认为“公众的就是国有的，私募的就是私有的”；这是一个非常大的误解，在此我归纳总结几点：

（1）公众的，不一定是国有的，反而很多是私人的。譬如上市公司股票大部分应该是在私人拥有。（2）私募的，不一定是私人的，反而很多是国有的。譬如我国的许多创业投资基金的投资者是政府出资或国有企业投资。

如果理解了以上两点，那对下面两点也应该理解了，（3）国有的，不一定是公众的；（4）民营的，不一定是私募的。

因此私募基金的投资者（有限合伙人）也可以是国有企业或政府背景的资金；就像此次《唐山大地震》，政府出资6000万成为最大的投资人，而最终合作双方共赢。

5． 创造价值和建立共赢利的体现

房地产私募基金的出现丰富了我国的房地产金融市场，为我国投资者提供更多参与房地产投资的机会。它将社会上闲散民间资本聚集起来，形成资金规模优势，通过有丰富房地产投资经验的专业基金管理公司管理，分散投资风险。

房地产私募基金投资到房地产项目中去，可以优化被投资企业的项目融资结构，满足行业内日益增长的多样化融资需求。由于房地产私募基金主要投向优良企业的盈利状况好的项目，客观上促进了有限资源的优化配置，也在一定程度上缓解了那些优良的大中小房地产企业融资难的问题或帮助它们做强做大，因此好的基金管理公司的追求理念和实际成果应该包含“创造价值和建立共赢利”，相信房地产和私募基金的结合也会创造出越来越多的多方共赢的局面和产品。