捂盘、惜售在北京楼市也许将成为历史词汇……

《关于加强商品房预售方案管理的通知》专家解析！

——北京针对楼市的监管开始走精细化作业！！！

——捂盘、惜售在北京楼市也许将成为历史词汇……

——楼市买方市场正在大步走来！！！

各区（县）建委、房管局，经济技术开发区国土房管局、建设局，各房地产开发企业：

一、房地产开发企业在申请商品房预售许可时，应提交商品房预售方案。

二、商品房预售方案应当包括以下内容：

（一）项目基本情况：项目名称；项目坐落；土地用途；项目总规模；配套公建的名称、位置、建筑面积；属于业主共有的共用部位、共用设施设备的名称、部位；物业服务用房的位置、建筑面积；物业管理区域划分的详细情况，包括规划核准的四至、楼栋号、建筑面积、占地面积等。

（二）项目建设进度安排：项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排；本期预售楼栋的基础完成时间；结构封顶时间；竣工交付时间；配套设施同步交付使用时间；预售楼栋目前的施工进度。

（三）项目预售计划：项目整体预售计划，包括每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等；本期开盘方案，包括暂定开盘时间、销售机构和销售人员、开盘现场负责人员等情况；预售流程，包括购房客户排号、选房、签约流程；预售方式，包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。

（四）本期预售商品房情况：本次预售楼栋的出让及规划情况对照表；本次预售楼栋的楼盘表、经备案的测绘成果；预售商品房的价格及优惠幅度。

（五）本期自留商品房情况：开发企业自留商品房的楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积；开发企业需说明自留商品房的原因及自留商品房现房销售的承诺；地下车库用于自留的租赁车位和用于销售车位的数量、位置、建筑面积。

（六）项目开盘应急预案：项目开盘活动预计参加人数；开盘活动方案是否已报相关部门备案；发生应急事件的处置预案。

（七）预售资金监管方案：按本市有关规定确定预售资金监管相关事项的具体方案。

（八）商品房质量问题投诉渠道：购房人投诉房屋质量问题的渠道、方式及投诉处理程序。（看来，顾哥老乡的问题获得解决的前景很值得乐观！！！）

（九）商品房质量责任承担主体和承担方式:开发企业应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体。提供由资质等级为一级且在本市注册的开发企业作为质量责任承担主体出具的经公证的担保函，或通过商业保险明确质量责任承担主体，提交工程质量保险合同或暂保单。质量责任承担主体按照《商品住宅保修规程》（DB11/641-2009）明确的住宅质量保修范围、期限及要求，履行保修责任。

（十）住房能源消耗指标和节能措施:商品房的采暖耗热量指标；外墙、屋面、外窗的传热系数，窗墙比；屋面及外墙保温材料的种类、保温层厚度；气密性指标；遮阳措施、其他节能措施、保温工程保修期。

（十一）其他材料：房地产开发项目手册；前期物业服务合同（包括物业服务费用评估报告摘要、物业服务事项和标准等内容）；临时管理规约；项目建设方案及备案登记表；经规划部门批准的建筑物名称核准文件；商品房装饰装修标准及相关附属设备设施的交付使用情况等材料。

顾哥点评：这份关于预售方案的精细程度堪比鄙人当年服务恒大、万科等全国十强企业所要做年度营销工作计划，从项目的施工建设过程监管到预售的每一个流程的监管，甚至对于物业质量的担保和物业公司的选择，如果能够得到各有关部门的认真执行，对于买房者的权益保护真是善莫大焉！！！

三、房地产开发企业取得商品房预售许可后，应严格按照商品房预售方案组织销售，商品房预售方案应当在售楼场所显著位置公示。

顾哥点评：关于公示制度，这点印象中万科集团是开发企业自觉做的最好的一个方面，以前和万科合作，发现他们基本上把所有可以公示的文件包括一些违约责任条款统统对购房者公示，起到很好的自我约束和提升企业公信力的良好效应。

四、商品房预售方案原则上不得变更。但因商品房项目的规划、设计变更等原因，预售方案中项目基本情况、建设计划及进度安排、商品房的预售计划、本期预售商品房的套数、建筑面积及公用建筑面积分摊和预测情况、房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向、面积、装饰装修标准等内容发生变更的，房地产开发企业应在售楼场所公示变更内容一个月，并告知已购房人。公示期满且无争议的，可向区县房屋行政管理部门申请预售方案的变更备案。公示期内有争议的，暂缓办理预售方案的变更备案。

顾哥点评：关于预售房制度中最被顾客诟病的就是无处不在的“变更”，无论是园林绿化等绿化率或者绿地率广告与实际交付的变更，垃圾站、变电箱等有环境污染的设施的位置变更，细到装修材质的变更（很多没有装修经验的朋友往往不清楚，同样一种品牌的装修部品因品质可能可以优劣差到十几级）

商品房预售方案变更备案后，房地产开发企业方可按照调整后的预售方案预售商品房。

五、区县房屋行政管理部门应严格按照土地、规划批准文件及国家和本市商品房预售的有关规定审核商品房预售方案。同时，应加强辖区内房地产开发企业预售方案实施情况的监管。发现有违反本通知情形的，应责成房地产开发企业作出书面说明，并限期整改。房地产开发企业拒不进行书面回复或整改的，区县房屋行政管理部门应报送市住房城乡建设委，暂停该商品房项目网上签约，记入房地产开发企业信用档案，并通过媒体予以公示曝光。

六、本通知自2010年12月1日起开始执行。

顾哥点评：几乎毫无疑问的是，12月1号以后，所有的营销副总、营销总监、代理公司项目总监（经理）及销售经理的工作量将大大增加一倍，因为他们将不仅仅要象老板或者开发商提报，还要象相关政府主管部门提报营销方案，这将是完全不同的回报方式和审查路径和标准，不过，对于购房者，显然可以获得的权益保障更多了，所以我在之前的文章说过，房价何时大跌我不预测，但是买方市场的大步到来已经即将成为现实！！！

对于房地产行业的每一次小小的监管改革进步，也许都意味着购房者权益的每一次大大的提升！！！

迈向楼市买方市场，我们满怀信心！！！