拖就一个字

昨天和上海臻品物业私人品鉴会组办方总经理聊天，我问了两个问题，一是活动自10月31日结束后一周以来成交情况如何？二是本次参展的境外物业有无成交？得到的答案都是肯定的。 

具体的数额和过去的疯狂2009相比，居然有过之而无不及。 

上海楼市怎么了？

现在是否入市时机？

11月，哪些楼盘滞销？哪些跌价？哪些还会逆市大卖？

十一月，最后的胶着

本周最新的【上海楼市周刊】头版标题叫做“变味银十”，通过数据显示在成交滞销但价格不跌的市场背景下，很多开发商选择了拖字诀：推迟开盘推迟申请预售推迟样板房开放。文章的结论，除了指摘开发商这种变相捂盘行为之外，也表示市场只好耐心等待别无他法。

我们现在想讨论一个问题就是，拖有没有期限？按照正常思维和逻辑分析，人一旦遇到难以面对的问题，回避的确是第一本能的反应，但凡事存在就是存在，拖作为一种反应现象，无非预示两种目的——第一种是拖出时间等待救兵，军事上曾经的几个经典战役就是“拖住敌人，为总攻争取时间”，但现实的拖无非是等待政策被时间稀释之后市民有“该干嘛干嘛”的平复感；第二种是拖一天算一天，这是一种被动的拖，是主观上害怕面对但又无法回避的鸵鸟政策。

第一种算是积极的消极，第二种是纯消极。那么拖能拖到什么时候？我们来分析下，按照中国大部分企业的结算制度，以12月31日为年终考核大限，纵观整个2010年调控不断，除了8、9月间有过一波小阳春，今年多数楼盘的销售任务都没有完成，当然这和工期、资金、信贷也有关，也不是开发商自己可以做主的，那么余下的缺口就剩下50天左右的时间了，而一俟到12月下旬，消费和销售的积极性都淡下来，每年的元旦前到正月十五，整个国家的心情都是懒洋洋地进入吃吃喝喝不思进取季。

消费者和开发商拗手劲已经到了最后的胶着期，之前一周多的时间我曾写文章预测十一月的成交看好，就是基于对后者想拖但是拖不下去的判断，相信未来的两周内，上海该有“老盘打折、新盘低开”的现象放量出现！

消费者，最近要时刻留心开发商的任何价格变化和信息披露！

两头热是有道理的

回到本文开头，我仍然认为市场将呈现东边日出西边雨的两极现象。一方面，因为限购的关系，买房开始越来越慎重，豪宅在这个PK中的用材、品质、品牌、资源等硬件开始得到有钱人的重视，一生一宅使得他们会在比较后选择最好的物业，至于价格则是第二位的；另一方面，现有投资品种中，谁告诉我还有比房子更好的投资产品么？一样东西之所以疯狂，一定背后有其疯狂的诱因——猴年邮票疯狂、君子兰疯狂、认购证疯狂、房子疯狂，我们都不能用好坏这种最原始的标准来评估定性，而要用追根溯源理性的态度来辨析。

豪宅看好的同时，低价房也是热点。一样商品如果不能又使用又增值，那么单独使用也不错，这时候就考虑到投入的成本问题，成本越低越受欢迎。纵观最近的中介市场，总价在100万以下的房源炙手可热，且不论它们或许有超过30年的房龄，且不论它们地段偏远，且不论它们存在这个那个缺陷，但便宜两个字本身就是一种吸引力。就像股市中，垃圾股的成交永远也是活跃的一样，问理由？会回答你：“已经噶便宜了，难道跌成废纸啊？”

同理，已经噶便宜的房子，难道跌成一堆废砖按斤卖？所以高端市场吸引投资目光，低端市场捕获刚需要求。

楼市的两头热，已经不可逆转，但不可否认分歧才是和谐的标志！

倒霉奖，颁给“郭敬明型住宅”

那么现有情况下，谁是收获那最尴尬的金酸梅奖呢？我把他们认定为具备了“最大体量、最可复制、最莫名其妙”的3大描述，来句不恰当的比喻，那些郭敬明型产品和背后的开发商，将受到一段时间的冷遇。

很难用刚需、改善来区分这种产品属性的前途。但我们可以通过以上四大描述来大概看个究竟：

最大体量。在很多规模化开发的区域，曾经被我们那些无良文案歌颂为“造城计划”的产品，现在面临着极为惨烈的巷战。一方面，在一定空间内大量供应的相对拥挤，使得货源充裕竞争激烈，以前一荣俱荣现在要你死我活；另一方面，大体量供应之间彼此共享的一些所谓卖点，在买方市场背景下就被“合并同类项”，购房者在足够时间比较的前提下，所有共性卖点都已经被删除了。

最可复制。中国房地产市场多数的开发商都是因为听说这里“人傻钱多速来”的召唤而草草上马，在对于产品的市场、特色、人性化和个性化都几乎没有研究的情况下成为了开发商，而那些营业员型销售也拜行业所托而称为道貌岸然的这个总那个总，这种组合之下是不会对产品进行研发的，抄抄了事嘛！在如今背景下，一百个一样的面孔，自然可以选一个更有价格吸引力的咯，所以有人说营销到最后是PK不过价格战的，这话我同意一半，因为这句话的基点是站在“同质化产品群”之中！

最莫名其妙。这个命题最不莫名其妙，我们可以看到九亭通了个地铁，一下子卖到和长寿路差不多的价格！这不能说是新贵升势喜人而是市场非理性所致，再比如，一个顾村公园能让整个宝山地区整体Double么？答案是可以，但这个答案是不值得推敲的，我上周去顾村领一个专业奖项，傍晚6点出门路上“向前看没有人，向后也没有人”的境遇，如何营造可以满足居住需要的开门7件事呢？

九亭和顾村，在08年楼市调控时价格是经常做升降机的，我也可以用这种评判标准来界定，即“一个概念是挑不起一个区域”的重任的。地铁不能、公园不能、湖景不能，试想，黄浦江畔卖10多万一平米，不是只卖一条江景，而是售卖江景背后所依托的繁华、便利、人气、价值！

不动脑筋抄袭的，可以在一段时间活的很好，但市场如今变天了，抄袭型开发商终于时候一到，统统报销！