小产权房触及政府利益难转正

日前，国土部重申小产权房将有条件转正属误读，国土部强调，对于各地发现的小产权房问题，将采取“一案一处理”的方式。最终小产权房的清理方案要上报国务院批准，全国小产权房，要等到小产权房处理政策出台后一并处理。

为什么小产权房一直得不到转正的政策，很大的一个原因在于，小产权房实质上暴露了中国高房价的重要原因，地方政府长期追逐土地价值最大化的结构，小产权房的差价实质上反映了税收和土地出让金，对于高房价起到主要的推动作用。

在诸多对冲商品房上涨的工具中，小产权房是其中一道洪水猛兽，对于商品房市场冲击很大，特别是对于土地财政依赖症很严的地方政府来说，无疑是一场噩梦。

大家都知道，戒烟和戒酒对于上瘾了人是非常难的，其中一个症状就是“戒断综合症”。土地财政依赖症也是一样，存在土地“戒断综合症”。现在尚未找到解决的办法，从最近的“十二五”规划淡化GDP更关注居民收入增长的改变中，实质上也是在解决地方为了GDP搞地皮的现象。

不过，淡化GDP增长并不能意味着政府可以不顾增长放缓，特别是在调结构重塑新兴产业的过程中，政府的投入还是很大的，这就刺激了政府扩张的本能，在这个过程中，如何找到替代搞地皮的土地财政依赖的工具，并不容易。这种症状在土地市场低迷之时，表现的非常强烈，地方增长陷入困境，赤字不断地扩大。

其实，土地财政并非没有威胁，其中一个重要的威胁就是小产权房。记得去年一个中部小市长就曾经说过，我们这里的私房盛行，土地很难卖。那个炮轰高房价的副市长就说，临湘市是一个很特殊的地方，私房占有量非常巨大，所以不存在缺房，地方政府地价卖不起来，不存在政府炒地一说。这个副市长最终被调到学校教书去了，他的言下之意在于，小产权房太盛，会冲击地方财政，当然也会冲击高房价。商人的目的是赚钱，不在意价格高低，他们关注的是利润的大小。因此，小产权房的存在，对于当前的土地财政是一个致命的冲击，当然，对于商品房市场也是一个冲击。

中国目前小产权房建设面积达60多亿平方米，数量非常庞大。小产权房是农民自发建起来的房子，由于长期处于“事实婚姻”无证驾驶状态，小产权房自诞生以来就不被国家承认，因此，积累了很多问题。从某种意义上来说，小产权房的出现打破了政府对土地的垄断，是真正市场化意义的商品房，并且能够在一定程度上解决中低收入人群的住房难题。

但是，基于小产权房对于税收体系和地方财政的冲击很大，对银行的冲击很大，因此，多次提到小产权房转正的问题，都难以得到解决，前些年深圳小产权房要转正，同样是不了了之。

小产权房存在“事实婚姻”，是补足了土地款和交了税收就能补办证书，还是一律当做违章建筑一律拆除，还是有其他更好的处理办法，目前为止尚未有明确的结果，这也助长了购买小产权房的积极性。

其实，小产权房自身存在很多的问题，这不是购房者不知道的事情，但是，现在的高房价逼得一部分人不得不买小产权房。而造成高房价的一个重要原因是土地供应偏紧，政府有意无意的“囤地”待售，造成商品房供应紧张的局面，如果加大土地供给量，使得开发商上“囤地”变成折本的行为，那么，房价就会相应的被平抑。高房价另一个因素是，目前的产品供给大而美的比较多，小而实惠的房型不多，很多楼盘的容积率限制的很死，这就造成了房地产市场供给远远不能满足需求的情形。因此，政府可以建立激励开发商多建小而实用的户型，土地资源紧张可以拔高楼层，逐步削平供需严重适合的落差。

对于已经存在的小产权房，按着补齐土地出让金和税款的模式，可以补办“结婚证”，这个主意表面上看来，还是挺符合民意的。但这里面又牵涉一个问题，就是那些已经买了小产权房的购房者是不是愿意补齐，而且，土地出让金该补交多少？这些都是大难题。即使是这样做了，后进的购房者还会购买小产权房，因为他们完全可以等待，等待未来政策改变，使得事实婚姻变成合法婚姻，这又形成了一个恶性循环。而且，小产权房之所以惹怒政府，不仅仅是因为他们打破了政府对土地的控制权和减少了税收，也造成了城镇规划的无序状态，特别是在中央要求大力推进中小城镇化的背景下，这个难题将会越来越难解，甚至可能从“难解”变成“无解”。

其实，我们必须要对小产权房进行切割，区分是农民宅基地建的还是非宅基地建的，如果是宅基地建的，既然已经成为事实婚姻，可以补交土地出让金和税款，这当然也需要农村宅基地的制度变革才能行得通；另一部分非宅基地建的小产权房，确实有些占用耕地的嫌疑，可以考虑其他补救措施，但也要保障购买者的利益。

随着城镇化的推进，小产权房的数量越来越大，在拆迁过程中，很多纠纷往往都是小产权房引起的。个人认为，这里面最核心的因素，就是小产权房暴露高房价的核心内核，对于整个财政税收都产生重大影响。因此，怎么解决小产权房问题，现在已经被拖成了“无解”了。要变得有解，需要大手笔，不是国土部一个部门能解决的。