营销达人PK人精中介现场直播

说说投资那些事！营销达人教您中介淘房战术……

——十年地产营销专家实战中介实录！！！

——营销达人PK人精中介现场直播（第二季）

——智者看见禅机，而愚人只看见搞笑

——顾哥谈房子和买房子（第二季）

最近托哥看房子的朋友还不少，一手房就飘过，这里就一个实际案例和大家分享，一个外地朋友希望给自己读书的孩子在北京买一套130万元总价左右的二手房，地段希望在四环内，因为知道哥是干这个的，就全权委托哥来帮着看房并且授权决策拍板，因为是十多年的老朋友了，所以人家敢放权，咱也不扭捏的直接接招，于是就有了下面的看房实录：

第一步、通过搜房等专业二手房搜索先结合目标房源进行一番过滤，经过仔细的结合总价、区位、户型、中介品牌、配套等一通筛选，确定了几套房源并且联系好了相关中介业务员，和房东约定好确定去看房！！！

第二步、准时到达约定地点，我和朋友见到了中介业务员（考虑到保护当事人隐私等法律问题，暂且称他小A），小A帮助结合我们的购房要求落实了三套房源供我们前去实地看房，考虑到篇幅问题，我们就挑选其中一处的看房过程及谈话实录以飧读者，当然，房源和具体社区名称和位置以及房东具体信息不便透露，敬请大家见谅！！！

第三步、看房实录：

小A：哥，这套房子是97年建成的，房子在这个片区算比较新的社区了，房子面积52平米，报价138万元，装修是今天我们要看的房子中最好的，今年刚装修的，我带了十几组客人去看过，大家都很满意，哥，这边走……

顾哥：好。

小A：这个单元，8楼；

顾哥：这个楼道很暗啊，连灯都没有哈，物业不管吗？

小A：呵呵，老房子都这样，关键咱要看房间里的感觉，这些不重要！！！

顾哥：哦……

小A：张叔您好，这是顾先生，他来看您的房子（房东一脸堆笑将我们迎进屋）

顾哥：装修很新吗，油漆味道都是新鲜的，张叔您刚装修吧？

房主：咳，这不，考虑房子要卖了，把暖气片刚换了，为了让搬进来的朋友用新的，为了加班加点装修，楼上还漏水来着（小A赶忙给房主使眼色，房主太太咳嗽了声）不过物业来很快就弄好了，房子质量好的很，住了十年都没漏过！！！

顾哥：哦，这样的……

房主：我这房子装修花老多钱了，我们家不差钱，好几套房子嘞！！！

顾哥：装修的还行，不错！！！

小A：昨天来十多组客人，都夸叔这房子好，跟新房似地，有客人提出当场就要付定金呢！！！

顾哥：是吗，呵呵，怎么没付呢？

小A：那个啥，晚上看的房子，钱没带够！！！

房主：是是，钱没带够，好几个都看中咱这房子捏……

顾哥：张叔，我可以用下厕所吗？

房主：这个……行，你用吧！

（顾哥在厕所仔细看了马桶底端和地板连接处是否有水痕和锈迹，再仔细观察了天花板，除了洗衣机的水管一直在漏水外，似乎没有发现明显的问题！！）

顾哥：张叔，这房子户主是您吗？

房主：不是，是俺闺女，这个房子买卖俺们就顾着张罗杂事，大事全她定！！

顾哥：好，产权证可以看下吗，谢谢！

房主：好（拿出产权证）

顾哥仔细看了房子的建筑面积和使用面积，以及户主信息、房屋性质，基本上问题不大，但是看了之前的购买时间，2006年*月*日；

顾哥：这房子还没有购买满五年啊？

房主：啊？我看看，咳，是不够五年的。

小A：这个补一些房款差额的营业税就行了，回来我帮哥算下！！

顾哥：这个小A你就辛苦了，算仔细点哈。

小A：哥您放心，包我身上了！！！

顾哥：张叔，这房子哪年盖好的？

房主：91年吧，嗯，91年。（小A有些囧，和房东就竣工时间争辩了两句，房主很坚持，顾哥没说话，专心看装修的质量）

顾哥：张叔，房子基本上没什么大问题，这房价可以再低一点吗，毕竟咱们也是自主哈！！

房主：这个俺说了不算，得问闺女，她说了算……

顾哥：是吗，好，小A你看要不今天先这样，麻烦您们了，张叔，阿姨。

房主：不麻烦，回头顾先生你就和小A、我闺女他们谈吧，跑一趟辛苦了！

顾哥：好，您们留步，再见。

（走出社区）

小A：哥，您看房子还满意不？

顾哥：还成，就是有几点，第一，楼道走廊感觉太阴暗，灯坏了很久也没有人来修，可以判断物业基本上形同虚设、电梯用了快20年了，质量感觉不太好；第二、营业税费的额度你仔细给我算下；第三、其它的税费，包括你们的中介费，全部帮我计算清楚！！第四、房价高了，91年的老房子，建筑质量已经很陈旧，不值这个价！！

小A：那个啥，这房子其实算不错的一个，价格也还算便宜的，我上周卖掉一套比这还差的，142万元成交的，另外这房子看中的客人挺多，得赶紧呢！！！

顾哥：政策又开始收紧了，下一步，也许房产税就该征收了，你没听房主说他好几套房子吗？下一阶段，楼市可能还会有一拨降价，你们做这行不关心政策吗？现在卖掉，对房主来说，算是成功高位脱手，适当让点，减轻点下家的风险，大家都方便！！！

小A：哥，这个我争取哈，对了，按照咱北京的规矩，那个啥税费全部是下家支付，这个得跟您先说清楚哈，哥！！

顾哥：我听说过，不过有文件规定吗，回头帮我准备的材料里，把这方面的法律规定文件也给我看，据我了解规定是卖方卖方各承担一半，现在不是09年了，兄弟，房主房价下来一些，咱们承担也问题不大！！！

小A：哥，这挺难的，那我帮您争取下，您大概心理价位能接受多少给我一个尺寸？

顾哥：这套房子折旧的比较多了，加上环境什么的、质量都不太理想，我们接受的价位在130万元以里，我的概念是包括税费和所有交易成本，这个市场，这种房子基本上不算抗跌性很强的。

小A：行，哥您杀价杀的狠了点，我估计房主不一定能接受，再说这房子看的人也多，您看能不能尺寸再松点？

顾哥：最近给我电话的房源也有十几套，现在急着出货的房东真的不少，有几套还都是2000年以后的半新房，这个尺寸不能低了，就辛苦你了！！

小A：好的哥，那我联系好给您电话！

顾哥：好，等你消息……

（未完待续，期待更为精彩的第三季……）

多看、多问、多听，少说，也许您可以了解和掌握更多……

买房子省下来的鸡头鸡脚，也许抵得上你几年的省吃俭用……

最好的食神，只有两个字，用……心……——史蒂芬周《食神》

其实任何行业都怕有心人——顾哥