2009年国庆节我花费了很多时间写了二篇文章《我国房地产金融30年回顾和展望》和《我国房地产金融30年回顾和展望》，陆续刊登在当年10月的《中国房地信息》、《华房商学院》和《中国国土资源报》等媒体，今天看到21世纪经济报道2010年09月28日文章《中国金融租赁三十年“坡行”》，

金融租赁是由出租人根据承租人的请求，按双方的事先合同约定，向承租人指定的出卖人，购买承租人指定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，将一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。这种租赁具有融物与融资双重功能。金融租赁可以分为三个大的品种：直接融资租赁、经营租赁和出售回租。直接融资租赁是由承租人选设备，出租人（租赁公司）出资购买，并出租给承租人，租赁期内租赁物所有权归出租人，使用权归承租人，租赁期满承租人可选择留购设备；租赁期内承租人按期支付租金，折旧由承租人计提。经营租赁是由出租人或承租人选择设备，出租人购买设备出租给承租人使用。设备所有权归出租人所有，使用权归承租人所有。设备反映在出租人固定资产帐上，由出租人计提折旧。

西方发达国家的的金融行业是上市公司、私募基金、债券市场和金融租赁等组成，譬如美国的金融租赁几乎与债券市场相当，私募基金近年的募集资金超过了房地产公司IPO募资，所以觉得有必要推荐一下，以下是全文：

1981年4月8日，国内最早专营融资租赁业务的中国东方租赁有限公司（COLC）挂牌成立，她同时也是我国第一家中外合资的融资租赁公司。

东方租赁一度名声显赫，业绩卓著。改革开放初期，东方租赁十周岁时便已为数百家企业承办了730多个租赁项目，引进外资总额近8亿美元，税前利润1900万美元，上缴税金650万美元。

然而，曲终人散终不可避免。2008年，东方租赁向法院递交破产申请。这似乎也预示着，国内历史最悠久、规模最大的中外合资金融租赁公司的结束。

东方租赁事实上也正是30年来国内融资租赁行业的一个缩影。

多年来，这一行业经历了艰难和曲折的发展历程。在一个时期内，境内不少融资租赁企业甚至遭遇关、停、倒闭，融资租赁业务几乎全面停滞。

直到2007年，国内银行被允许开设金融租赁公司，融资租赁行业才又被国人重新认识，并意识到其重要作用。

起步：利用外资下的“蛋”

一些外国银行还是对中国的经济发展看好，希望通过向我国输出资本而获取利益。因此，这批中国最早一批的中外合资租赁公司多采用进口直接融资租赁或进口转租赁业务模式。

从一开始，“改革开放”和“利用外资”就紧密地联系在一起，这也造就了中国融资租赁行业独特的开端。

对外经济贸易大学教授史燕平介绍，我国实施改革开放后，一直以鼓励外国直接投资为主，资本项目管制较为严格。不过，一些外国银行还是对中国的经济发展看好，希望通过向我国输出资本而获取利益。

这种动机下，许多外国的著名银行，如当时日本前四大银行：富士银行、东京银行、三和银行和兴业银行，西德的第二大银行德累斯顿银行和法国巴黎银行等，都以外国直接投资的方式，分别与我国国内投资人合资组建了由我国对外经济贸易合作部（现为“商务部”）批准设立的、作为外商直接投资企业的、以经营融资租赁业务为主的中外合资租赁公司。

根据中国外商投资企业协会租赁业委员会提供的数据，到2000年底，我国共批准成立了36家类似的中外合资租赁公司。这一数字最多时曾达到45家。

设立中外合资租赁公司的外国银行，其目的就是向中国输出资本。因此，这批中国最早一批的中外合资租赁公司多采用进口直接融资租赁或进口转租赁业务模式。此外，为了适应我国承租企业外汇短缺的现状，中外合资租赁公司做了一些业务变通。比如，通过将租赁与补偿贸易相结合，租赁与来料加工、来件装配相结合和租赁与包销相结合等三种方式。

上述业务模式主要依托外方股东银行的力量来筹措资金，而这一做法恰好符合外国投资人的愿望。因为，外国银行通过其在中国的租赁子公司向中国输出资本时，在我国的外汇管制项目中，属于中外合资租赁公司自身的对外负债，而不需要向外汇管理局申请外债额度。

于是，外资银行利用融资租赁，规避了我国金融市场准入和外债管理的双重制约，曲线进入了我国金融市场。

史燕平认为，从利用外资角度讲，中外合资租赁公司确实发挥了较大作用，1983-1992年的10年间，我国外汇资源基本属于稀缺资源，而通过融资租赁引进的外资，最高时占到我国利用外资的20%，这一比率相当可观。不过，这一统计并未显示中外合资租赁公司的租赁业务交易额。

除了由原外经贸部负责管理的中外合资租赁公司，在加入WTO之前，我国还有另一类金融租赁公司，它们由中国人民银行监管，具有非银行金融机构身份。

史燕平介绍称，在这类租赁公司的投资人中，有相当部分是在计划经济体制下拥有获取按计划调配资源权利的各级政府的不同管理部门或其他主体。他们当初投资的主要目的是通过手中的权利或便利，套取市场价格与计划价格的差价利益。

于是，一些本来就是为了获取金融机构壳资源的投资人，在成立金融租赁公司之后，其主营业务根本没有放在被批准的经营范围，而是以房地产开发为主，从根本上背离了公司性质。大部分租赁公司是以资金融通为主要目的，所采取的就是简单的融资租赁形式。

到2000年底，我国共批准设立非银行金融机构类金融租赁公司16家。尽管这一数字此后没有再增加，但与此同时，国内最多时有近4000家信托公司和财务公司兼营融资租赁业务。

不过，即使在统计上合并同类项，这些非银行金融机构的融资租赁资产余额在我国金融资产总量中的比重也是非常小的。

事实上，为适应金融宏观监管的要求，以控制资产存量为监控目标，非银行金融机构类出租人只公布了融资租赁资产余额的统计数据，而发生额的数字无从获得。外界只能从趋势上判断，这类金融租赁公司的租赁余额大致上呈增长趋势。

生长：租赁异化乱象丛生

按平均400万美元注册资本、36家租赁公司计算，其注册资本总额也仅1.4亿美元，欠租规模达到注册资本总额的5.7倍。

在利用飞机租赁融资之前，我国民航业最先进的机型是前苏联制造的图-154。而后，随着融资租赁和经营性租赁业务的展开，中国民航引进了波音747-400、777、767、空中客车A300、A321、A320等各式喷气客机。

民航是融资租赁的最典型受益者，但这仅是一个例子。在当时的经济时代下，融资租赁弥补了当时的外汇短缺，伴随租赁外汇资本流入的是进口国外先进设备。

此外，个别公司如浙江金融租赁公司，在开展融资租赁业务过程中，充分考虑到其所处的浙江省乡镇企业为主的经营环境，与地方财政、银行等管理部门相依托，创造出了一些符合当地经济实际情况的租赁形式，取得了良好效果。

可以说，融资租赁在进入中国的前20年间起到了一定的作用。但它留给人们更多的是负面印象。

史燕平表示，在2000年以前，我国融资租赁业出现了影响恶劣的欠租问题。

首先，由于我国承租人拖欠租金问题的范围之广，几乎波及整个租赁行业，无论是作为中外合资的租赁公司，还是作为非银行金融机构的租赁公司，都深受影响。

更重要的是，欠租规模之大，已经到了制约全行业正常发展的地步。1994年，国家四部委曾联合发出《关于解决拖欠中外合资租赁公司租金问题的通知》，政府出资2亿美元帮助租赁公司解决1988年以前政府担保项目的欠租问题。

到1994年底，我国中外合资租赁公司累计被拖欠租金8亿美元，其中由政府和金融机构担保的租金为6亿美元。由于这些公司较早进入我国，当时的注册资本仅300万-500万美元。按平均400万美元注册资本、36家租赁公司计算，其注册资本总额也仅1.4亿美元，欠租规模达到注册资本总额的5.7倍。

第三，由于我国融资租赁经营的历史原因，早期进入的租赁公司由于不能用市场手段对承租人的信用等级进行评估与控制，于是采取了要求承租人提供信用担保，以此来保障其租赁债权。但因体制原因，许多承租人由所在地地方政府及相关职能部门提供具有国家信用性质的担保。于是，当这部分承租人因种种原因不能还租，作为担保人的政府因无力履行担保义务而不替被担保的承租人偿还拖欠租金时，国外债权人表示强烈不满。

更可悲的是，当出租人因承租人欠租而将其诉诸法律时，却遭受了大量败诉的判决。史燕平认为，这是由于我国当时在法律上对融资租赁是否具有信用融资的性质没有明确规定，法院只能按有关传统租赁的法律来判决融资租赁交易纠纷，形成允许承租人以退还设备为条件而终止合同的判决。

不仅是欠租，一些租赁企业还涉嫌违规经营。

北京联合大学教授王晓明表示，个别企业因不满税收政策，利用异地税务机构相互间的信息缺乏沟通，以及对有关法规、规则内容的不同理解，通过合同条款拟定的技巧，达到同一合同条款产生两种不同理解的效果，使得出租人、承租人在同一业务中均逃避了纳税义务。还有一些租赁公司利用融资租赁中的售后回租业务模式，套取大量现金盲目进行项目投资，致使损失惨重，难以维持继续经营。

广泛的欠租问题日积月累，加上数量很少却影响较大的违规业务行为，许多租赁公司遭遇破产、清算与业务停滞。

截至2002年，在被批准的16家金融租赁公司中，因为违规经营，资不抵债，广东、海南、武汉国际租赁公司和中国华阳租赁等四家公司被关闭；36家中外合资租赁公司中也有3家进入了破产程序或进行清算。

而剩下的租赁公司中，除了一些成立较晚、或已完成增资扩股的租赁公司外，大部分租赁公司处于业务停滞状态。

新版图：银行业的新触角

融资租赁进入中国26年后，银行终于被允许牵头设立金融租赁公司。

在融资租赁业务上，国内银行“失语”了20多年。

1994年，我国在确立金融市场框架时，将融资租赁作为一种完全独立于银行业务的金融工具，禁止商业银行从事融资租赁业务。2000年，原《金融租赁公司管理办法》（以下简称“原办法”）的出台亦未改变这种状况。

这样的市场细分较为极端。即使是在美国实行分业经营模式期间，在融资租赁产生不久，也对其银行业开放了这一业务，允许美国的银行业从事融资租赁业务。

事实证明，随着金融租赁公司业务实践的发展，原办法已越来越难满足公司发展和监管的需要。另一方面，在加入世贸组织的有关协议中，中国承诺向外国商业银行开放金融租赁业务，允许外资金融租赁公司与中资金融租赁公司在相同时间提供金融租赁服务。到2006年底，随着中国银行业入世过渡期的结束，原办法已不能适应对外开放形势的需要。

基于此，2007年初，银监会颁布了修订后的新办法。新办法规定只有商业银行、租赁公司、主营业务为制造适合融资租赁交易产品的大型企业及其他银监会认可的金融机构才可以成为主要出资人；最低注册资本金由原来的5亿元人民币降为1亿元人民币，并提出必须满足8%的资本充足率要求。

这意味着，在融资租赁进入中国26年后，银行被允许牵头设立金融租赁公司，“失语”状况终于改观。

于是，自2007年末至2008年间，首批加入试点的工行、建行、交行、民生、招行和国开行，陆续以独资和控股的形式开设了金融租赁公司，外界称之为“银行系金融租赁”。这些公司注册资本二三十亿元不等。与此同时，它们不约而同地把航空、船舶等大型设备制造业定位为目标市场。

由于首批试点公司业绩显著，2010年初，国务院启动了第二批金融租赁公司试点。目前已获批开业的有光大租赁、农银租赁、兴业租赁、昆仑租赁，除后者为产业背景的金融租赁公司，其余三家均为银行背景。

截至2010年一季度，全行业金融租赁公司资产总规模为1863亿元，实现净利25亿元，资本充足率达22.1%，不良率为0.78%、拨备覆盖率228.26%。

对于银行系租赁公司这一新群体，银监会有关负责人曾经评价称，商业银行进入融资租赁行业，对银行本身及融资租赁行业都具有重要意义。对银行来说，有利于发挥资金优势，扩大客户基础，提高赢利能力，最终提升商业银行核心竞争力，也符合国际一些主要市场经济国家商业银行经营融资租赁业务的惯例；对融资租赁行业来说，商业银行具有较丰富的专业人才、客户资源、营销网络、无形资产等方面的优势，进入融资租赁行业，必将更好地促进融资租赁行业的健康发展，更好地促进企业设备销售、技术更新乃至社会经济的更好更快发展。

有学者进一步认为，开设金融租赁公司有助于推动商业银行经营转型。

一方面，通过融资租赁的形式，拓宽资金运用渠道，形成资产多元化，有利于稳健经营；其次，在融资租赁运作中，因同时获得债权和不受第三方干扰的绝对物权，有助于防范风险、提高资产质量；三是伴随着融资租赁活动，可通过开展租金代收代扣、租赁资产监管、资产处置、信用卡支付等业务，拓宽中间业务范围，增加中间业务收入，不断改善收入结构；四是通过开展融资租赁业务，进一步完善服务功能，有助于为客户提供全方位的优质服务。

目前，纳入我国相关监管的融资租赁公司共有三类，一是由银监会监管的金融租赁公司，目前约有近20家；二是由商务部监管的30多家中外合资租赁公司；三是由商务部监管的1000多家内资租赁公司。

这三类融资租赁公司分别按照不同的市场准入条件与标准，适用不同的法律、法规，分别报商务部或银监会审批，并由商务部、银监会分别监管。这使得同行业不同性质的企业分别适用不同的规定，在市场准入、业务开展、税收政策等方面存在较为一定的差别。

张健：资深房地产投融资和战略专家，清华房地产总裁商会特聘专家，华房基金创始合伙人。毕业于同济大学和澳大利亚西悉尼大学。在房地产市场、投资、金融和战略方面有20多年经验。为世茂集团、万科集团、中华企业、中房集团、香港建设、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。出版专著〈房地产投资〉、〈房地产企业融资〉和〈房地产投资基金实务〉等六部房地产专著。