人民币升值将导致境外游资重入楼市

近期，关于人民币升值的话题不断。9月16日，美国国财政部部长盖特纳在国会作证时表示：人民币升值速度过于缓慢，升值幅度十分有限，将通过双边和多边渠道敦促中国政府允许人民币迅速、有意义和持续地升值。或许与来自美国的压力有关，近些天来，人民币对美元汇价连创新高。

人民币升值跟中国楼市有何关系？可以说相当密切。在人民币升值的过程中，外资只要在中国持有不动产，即便是房价没有变化，也能获得等同于人民币升值幅度的收益，况且国内房价近十年来一直是涨多（涨幅大）跌少、涨长（时间长）跌短。所以，自2005年7月我国实行汇改以来，除了2008年受国际金融危机影响，以及我国人民币对美元暂停升值外，境外游资一直源源不断的进入内地，其中部分进入楼市。

众所周知，2009年我国房地产市场火爆，与流动性过剩分不开，而其源头是国内货币供应和信贷狂增。而2007年的楼市热潮，却是在持续加息、信贷收紧的情况下出现的，流动性过剩主要缘于外部，2007年人民币加速升值，升幅高达6.9%，对外资而言，可以没有任何风险进行套汇，同时中美利率倒挂，又可套取利差。

实际上，从去年下半年开始，境外游资就已开始流进内地，是导致国家外汇储备持续快速增加的重要原因之一。截至今年6月末，国家外汇储备余额为24543亿美元，同比增长15.1%。在对美元停止升值两年后，受美国政府压力，今年6月中旬重新启动汇率改革，人民币对美元重新步入升值通道。尤其是近期随着美国中期选举的临近，人民币问题将再次成为焦点，高盛等国际金融机构预计未来一年人民币还将升值5%。

近几年，境外游资在内地房地产市场已折腾了好几番。大致从2004年开始，海外基金整栋收购成熟物业和散户炒房的规模迅速增长，为一线城市的房价高潮，出了一把力。为了抑制房价飙升，2006年国家出台了“171号文”，限制外资购房，炒房比重因此明显下降，部分资金转而进入各种房地产企业和项目的股权投资领域。2007年，楼市再次非理性繁荣，外资重新泛滥。2008年美国金融危机爆发，国内经济和楼市双双下行，热钱外流，部分海外基金急于抛售在华物业，只是少有接盘者。

当前，美国房地产市场依然在低谷中挣扎，国内市场也正经受政策调控，使得境外游资难以像以前那样凶猛的投资内地楼市。然而，人民币对美元升值已呈定局，况且中国经济在世界上一枝独秀，房价难有大跌空间，外资可能会重新掀起一波投资内地楼市的热潮。

前几年，外资进入内地房地产业的方式主要有两种，一进入房地产开发领域，拿地建房或投资企业股权；二是以投资基金的形式购买物业。近两年，外资投资内地房地产市场增加新路径：国内和国外合作的房地产基金大行其道，金地、中海、恒大、绿城等国内企业纷纷成立外币基金，也即到国外募集资金，拿着这些钱来内地投资房地产，多数进入开发领域，少数直接购置物业。

至少境外散户投资者，投资情况基本保持稳定，由于限外政策的抑制，近几年的投资积极性较2005-2006年略有降低。国外经验表明，在本币快速升值的过程中，必然会导致外资涌入，房地产价格也会受此影响而上涨。就中国而言，大部分城市几乎不受此影响，而境外游资比较青睐的一线城市的房价，受其影响相对明显。比如近段时间上海豪宅市场回暖，部分项目中的外资客户显著增多。