信贷资产进入市场公开交易

前段时间有报道：2005年人民银行和银监会联合下发的《信贷资产证券化试点管理办法》或于近期修改，将取消之前几家金融机构资产证券化试点，允许符合条件的其他机构参与此项业务。

以下摘要自我2008年有上海财经大学出版社出版的专著《房地产投资基金实务》和2009年有中国建筑工业出版社出版的《房地产企业融资》，分二次（今天和下星期）写成博文。

我国住房抵押贷款证券化的发展

我国近年来住房贷款需求增长速度快，长期来看其需要量之大只靠储蓄存款已远远不能满足。如银行贷款不能及时回笼，会导致资金周转不畅并难以为居民购房提供足够的住房贷款支持，即存在着的此风险违背了银行资金使用的安全性原则，另外如果发生大量存款人提存款或由于一些原因一段时间里存款人和存款额大量减少，银行就有可能发生资金周转困难，不利于银行业务的正常展开和抵押贷款市场发展。再譬如自住房抵押，一旦不还本付息，银行上诉成立，但执行起来又受民事诉讼法有关条款的限制，再如借款人违约或不能履约偿还银行贷款，作为抵押物的住房，存在着难以变现的风险。因此需要有健全的风险转换机制来保证这一系统的良好运营，而参考和利用美国金融政策的经验对加快中国金融体系的现代化进程不无裨益启迪意义。

自90年代以来，我国的一些企业和金融机构进行了一些以各种形式的资产为基础发行的尝试（见表4.1）。从中我们也可以发现我国总体上资产证券化程度还较低。

正因为证券化具有能拓宽了贷款机构的资金来源、增强了银行资产的流动性和分散了抵押贷款的风险的功能，从而满足贷款机构可以发放更多的抵押贷款和购房者融通资金的需要。我国有关当局最早在10年前就有了相关探索，而正式的里程碑式的文件《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》（以下简称《监管办法》）于2005年11月7日以中国银行业监督管理委员会2005年第3号主席令正式发布，目前我国正在积极探索资产证券化，初期试点的建设银行的房地产抵押贷款证券化和国家开发银行的基础设施贷款证券化正在进行。中国银行业监督管理委员会有关部门负责人在就当时《监管办法》的有关问题包括银监会为什么要制定《监管办法》和《监管办法》的适用范围及其基本框架和主要内容作了解释。

事实上，我国推行住房抵押贷款证券化不仅是为了银行解困的创新，更重要的是要实现一种多赢和可持续发展的创新，它将为更多金融产品创新提供动力机制，在满足各种金融机构优化资产结构。 目前看来房地产抵押贷款证券化这种看似概念简单的产品，在我国推行还是存在一些难度，首先证券化法律涉及物权、契约、信托、破产、证券、公司及评估等诸多方面，其共同构成证券化法律体系。因而，证券化法律体系的建造，实际是对涉及证券化的各种具体法律制度的阐释和应，各种具体法律制度的完善也是证券化法律建造的核心之一。其次而决定这种资产证券化成本高低的关键因素在于资产的信用、还款条件和期限的长短。再次还有资产评级等因素。因此要真正推广房信贷资产证券化我们还有很多工作要做。

今天又看到下文，应该多少有些相关，另外下文中招商银行总行公司银行部总经理张健非本人。

2010年09月18日中国经营报报道：天津金融资产交易所(以下简称天津金交所)首吃螃蟹。9月6日，首批商业银行信贷资产在天津金交所成功实现转让，交易金额为2.5亿元，标志着国内信贷资产首次进入市场公开交易。

“信贷资产转让市场化方式的确立，不仅在于对银行自身资产结构需要调整优化，对于整个金融系统的长期发展也意义深远。”招商银行总行公司银行部总经理张健对《中国经营报》记者如是表示。与此同时，不少业内人士对于相关交易规则、监管法规的确立尚且存疑。

需求汹涌

9月6日，天津金交所首次成功转让的两笔资产，交易金额为2.5亿元，这两笔信贷资产从挂牌到交易完成用时不到一个月。实际上信贷资产转让并不新鲜，从1998年起即有银行“一对一”进行信贷转让，但以“一对多”方式在二级市场公开转让则尚属首次。

对于银行来说，将正常贷款拿到公开市场上进行转让，可以调整自身信贷资产结构，调剂银行间信贷资产需求，增强银行信贷资产的流动性。

交通银行首席经济学家连平对记者表示，银行信贷转让加快，与当前监管政策调整和信贷形式变化不无关系。

今年前8个月共计投放贷款约5.7万亿元，按照7.5万亿元的新增信贷目标测算，余下4个月信贷增长空间为1.8万亿元左右，平均每月4500亿元左右投放额度。但实体经济资金需求和银行放贷动力仍强劲，如何腾出额度发放贷款以及对信贷结构进行调整，这将是银行面临的挑战。

银监会8月10日下发《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》(以下简称《通知》)后，中资银行以往信贷挪腾的空间迅速收窄。

按《通知》要求，银行将之前的银信理财合作业务中所有表外资产在今明两年全部转入表内，并按150%的拨备覆盖率计提拨备。“银信合作整顿之后，意味着银行资本金压力加大，转出表外的业务迟早要转回来，信贷资产的公开转让需求肯定很大。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇教授表示，许多银行信贷额度吃紧，不得不通过出让某些信贷资产转让来调整流动性。

“现在新增信贷空间面临压缩，银行要发展，资产结构肯定要调整，各家都有信贷转让的需求。”张健表示。

此外，业务拓展也是银行接盘信贷资产的一大考虑。“一般而言，银行卖出信贷资产是从自身经营方针是否扩张等因素考虑；而银行买入信贷除了同上道理之外，更重要是可以更快地建立客户关系，毕竟通过客户经理接触、洽谈、审核、发放贷款效率太低，这对于迅速打开一个地区的局面很有效率。”东亚银行 (中国)副行长林志明如是解释不同银行出售信贷资产的考虑。

买卖合适

“首批信贷资产成功交易之后，联系我们的银行不少。不少机构已经提交了会员申请，从银行、非金融机构、企业、个人、中介机构都有，包括一些国外机构。”天津金交所一位人士表示。

根据天津金交所办公室主任刘斌介绍，截至9月17日，目前有11笔信贷资产交易项目在该所挂牌， 贷款本金为53.8亿元 。记者了解到贷款行所在地主要在天津与大连，借款人所在地则有邯郸、天津、沈阳、大连等地，涉及投资发展、基础建设、公共管理等行业，金额从0.45亿元到17亿元不等，期限大多超过一年，借款方式有信用、抵押，而转让方式均为买断式。

对于银行来说，不管是转让资产还是受让资产，都是一笔不错的买卖。以天津金交所网站公布的编号为XD001的资产交易为例，贷款行所在地与借款人所在地均在天津，转让方式为买断式，借款方式为抵押贷款，行业为政府融资平台，本金10亿元，转让期间为21个月 ，转让利率4.86% ，管理费0.2%。以央行的一年至三年贷款利率5.40%、一年期存款利率 2.25%、两年期存款利率 2.79%计算，转让银行将获得0.54%的息差优势，而受让方则扣除管理费之后，仍旧有2%的获益空间。

除了中资银行，外资银行对于同业信贷转让兴趣同样浓厚。林志明表示，东亚银行对于全国性信贷转让平台开闸期盼已久，“我们也与监管部门沟通关于信贷转让平台的想法和建议，外资银行也一直在做同业信贷转让，有买有卖，不过总体而言，买的比卖得多。”

信息不对称

“信贷转让平台的出现解决了信息不对称的问题。谁买谁卖一目了然，需求双方自然定价。”郭田勇表示，参与者的增多必然导致交易的效率。然而从记者了解情况来看，买卖双方需求尤其是信息披露方面显然仍旧有待磨合。

多位银行人士在表示对于信贷资产交易所平台看好之际，也对信贷资产转让从以往的“一对一”转向“一对多”后表示疑虑。“这个市场能不能做大还不好说，从我们转出方角度而言，首先要看能否方便转让出手，其次信息披露越低越好，第三则是出现问题冲突之后，如何协调利益。”张健表示银行在传出资产的比较多是便捷性、安全性、私密性。

“我们一直有在做(信贷转让)，不过一直都是私下‘一对一’接触，这样的好处是信息容易保密，但要找到合适的买家也不容易。”一位国有银行人士表示，“如果公开挂牌，那么不是自己暴露底牌么？”

对此，天津金交所一位人士表示：“信息披露是一把双刃剑，一方面吸引更多买家，一方面确实也暴露了自身信贷情况，对此我们一方面严格实行会员制，只有会员表现意向之后才可以查看项目细节，另一方面也会要求竞价各方签署保密协议。”

监管之惑

据了解，目前尚无统一规则来规范信贷资产公开转让市场。当前，全国类似信贷转让平台并非仅天津一家，深圳市金融市场交易服务平台、银团贷款转让交易市场等已经有五家。

其中，又以央行牵头、位于上海的中国外汇交易中心管理的全国性信贷转让市场引入关注。近期上海金融办主任方星海则透露，上海信贷转让市场已经获得央行批准试点，参与者大部分为银行交易商协会的成员，政策方面已经不存在障碍，目前只有需要解决一些技术环节的问题。

天津金交所有关人士表示在保持先发优势的情况下，将会争取监管支持，研发标准化产品，而消息人士则表示天津金交所有意进行资产证券化尝试。“所谓标准化产品，也涉及到资产证券化。资产证券化往往意味着把风险从银行转嫁到社会，这一金融创新在金融危机之后有所搁置，今年随着信贷资产转让开闸，资产证券化也许有望重启。”郭田勇认为。

张健：资深房地产投融资和战略专家，华房基金创始合伙人，北大纵横合伙人，清华房地产总裁商会特聘专家。毕业于同济大学和澳大利亚西悉尼大学。在房地产市场、投资、金融和战略方面有20多年经验。为世茂集团、万科集团、中华企业、中房集团、香港建设、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。出版专著〈房地产投资〉、〈房地产企业融资〉和〈房地产投资基金实务〉等六部房地产专著。