预售款监管政策是否预示新一轮楼市调控风暴？？

2010-08-20 20:41:00

预售款监管政策是否预示新一轮楼市调控风暴？？

——资深地产营销专家预测第四季度楼市走向

——剖析新政策对于开发商和购房者的心理影响

——给更多工薪阶层更理性的购房建议！！！

讨论背景：近期，有媒体报道北京拟出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》，房地产企业将不能直接收存预售资金，资金必须直接打入监管账户，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。

应搜房网的邀请，今天上午我同著名经济学家、华商美院建筑规划设计院院长李开发，区域经济专家、经济学博士张明和资深媒体人贾海峰一道就北京最新出台的关于“预售款监管加强”的政策进行了交流……

北京拟出台“预售款监管”政策，目的何在？

其实我认为，从1到7月份的一些数据来看，，开发商获得资金的两个来源：国内贷款7539亿元，增长29.3%；定金及预售款是9356亿元，增长30.3%。，我们想会得到什么概念？实际上中国大量的大中型开发企业正在快速扩张、跑马圈地，因此预售款对他们的作用非常大，比如他有25%左右的资金，就可以迅速买地，迅速回笼。这恰恰就是目前国内开发一个很重要的，大陆的房地产开发模式，实际上是参照港台的模式。在房地产狂飙突进这两年，一个一线城市楼盘从开盘前到交房，房价最多涨一倍，差一点的也有涨30-50%的，而07年我在深圳考察万科某个楼盘的时候，碰到一种叫做炒定单的情况，他们一个人光定单就能赚10万块钱，所以我认为这个措施蛮重要的。像上次的414新政也是，我们看到，这实际上是年底前，已经开始实施的措施中比较重要的一个，对开发商和购房者的心理都会有重要的影响。我们需要看到实际的执行情况，但这一定是一个比较针对性的措施。

对北京的房价走势有何影响？

我对北京等一线城市房价走势的观点是介于张博士和李老师之间。我们目前正在实施的预售制度管理办法其实是1994年11月15日建设部令第40号发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》、2004年7月20日《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》修正），明确规定了包括土地使用权证，施工许可证，建设许可证三证齐全，建设资金投入必须达到总投入的25%以上。问题在房价高涨的这些年里，很多城市没有认真实施，监管混乱，也有很多地方三证开卖。天津应该是施工出零零线就可以预售了，只有上海的预售标准是要求高层做到三分之二可以预售、多层做到结构封顶才可以预售，全国现在好像就上海是比较严的。我8月初主持一个中国地产金融创新峰会的时候，出席峰会很多的房地产企业老板、专家也谈到房地产的资金来源比较单一的问题，实际上目前中国的房地产资金来源非常有限，没有更多的信托来支持这块，几乎除了上市、私募、银行提供资金的筹集，目前来看，很多开发商仍然觉得预售回款非常重要。尤其是那些拓展全国的一些大开发商，对预售要求也更高，几乎对于区域公司考核重点在于资金回笼和滚动开发。我认为这个政策会带来比较大的影响，在具体执行过程能够比较好的贯彻，第四季度的降价幅度应该可以相对调控百日更高些，降个15-20%没有问题，中心城区相对也不可能不降。大概五环外应该能降20-30%，这是一手房。至于对二、三线城市影响大还是对一线城市影响大，我觉得实际上是要更多的调控主要是针对一线楼市的。这块一定是高热区，一定要把房价打下来，当然也要看银行和地方政府等各方面的配合力度。今年年底到明年年初会对开发商和购房者心里都会有很大的影响。

监管预售款的政策对购房者和开发商的心理影响有哪些？？？

对于购房者的心理影响，我有以下几点观点，第一，我们知道中国的购房者从来不是铁板一块的，你想指望他一致观望或者是永远一直买或者不买，这个不存在。第二，越是大开发商往往资金压力越大，比如像万科、绿地、恒大，抗压性未必比小开发商大，虽然部分企业去年赚的超过了100%的利润，但是同时拿地和项目扩张也是在翻倍，拿地也是在翻倍，负债率又上去了，所以我们说宏观政策如果执行到位，首先打击的一定是大开发商，为什么？我有一些朋友做小开发商，相对而言反而没有大开发商压力大。比如一块地慢慢开发，如果市场多，就惜售追求利润的最大化，如果调控下市场压力大，就加量出货。中国的开发形态有很多种，但率先降价讲肯定是大开发商。他之所以有的时候不敢明降，是考虑购房者的感受，包括万科，所以这个是很现实的问题。只要一期卖2万元每平方米，二期卖到1万9，肯定有人来砸售楼处，因为刁民未必是底层的人，底层无权无利，投资客往往更加有人有钱有势。第三，大家可能注意到了，只要楼盘出现明显的价格回落或者促销马上有人过去，不会等到完全到底，因为在中国，房地产问题就是政治问题，整个中央政府已经骑虎难下了，必然会把这个调控落实下去，所以就是争取民心，没有较大的价格下调，调控根本不可能停止。第四，我认为今年的金九银十，楼市肯定很热闹，绝对不会冷场，会有各种花样繁多的打折促销此起彼伏的让广大购房者眼花缭乱，而且很多房市都不是明着打折，比如解决出行问题的买房送车，精装修送家具家电拎包入住、比如买房送花园、送物业费等等，都非常有可能。我这些年天天跟开发商和一线购房者、投资客打交道，比较了解他们一些实际的需求，现在都不要拍脑袋说，一定怎么样，我觉得都不客观，都是站在一些立场说，最好的是我们到“金九银十”的时候我们都去不同的销售处调研，降了多少就是多少，不是说有一些专家完全不看市场就来判断，我建议我们更多去一线去，到售楼处去、到房展会去。