房贷压力测试自欺欺人

银行业对房价下跌的压力测试，是以其昏昏，使人昭昭。很多人将压力测试当成了房地产政策的风向标，对具体的标准不甚了了。

一则来自彭博社的报道称，银监会要求在一些前期房价过度上涨的城市，银行进行第二次压力测试，将房价下跌50%-60%的最恶劣情况放在压力测试当中。这则消息未知真假，由于与收紧三套房贷的消息同时出炉，一些分析人士顺理成章得出房地产调控不会放松的结论。

笔者赞同房地产调控不会放松，但认为房地产政策遭遇强大的抵抗，边际效应正在递减，如果没有更加有针对性的政策出台，所谓房地产调控会成为一场心照不宣的游戏。房地产压力测试是游戏的组成部分。

公众并不清楚测试的标准，只知道测试的乐观结果。

今年5月，银监会要求商业银行开展房地产贷款压力测试，分析不同压力情景下，房地产贷款所受到的冲击。测试分为轻、中、重三种不同压力情景，分别指全国房地产价格平均下跌10%、利率上调27个基点，房价下跌20%、利率上调54个基点，房价下跌30%、利率上调108年基点的情况。

测试的结果让人心安，即使在最重的假设压力下，样本银行房地产不良贷款率会上升2.2%，税前利润下降20％。交行、工行建行、招行、民生可容忍的下跌极限分别为30%、35%、37%、40%，46家农村商业银行将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30％。而上海银监局最新披露的数据显示，沪主要中外资银行以2010年3月31日信贷数据为基准，对房地产相关贷款进行了压力测试。总体来看，压力情景下对银行业经营整体影响较小，即使房价下跌30%，银行贷款不良率也仅从1.04%升至1.41%。此外，在轻度、中度和重度压力情景下，个人住房贷款不良率将从0.36%的基准水平，分别升至0.58%、0.74%和1.58%。

房贷压力测试并未全面反映银行直至金融领域的风险，公众无法真正心安。

我国的房贷压力测试标准模糊。根据《中国证券报》披露的消息，商业银行压力测试采用“专家判断”法，基本步骤为设定压力情景——分析借款人现金流，财务成本变动时，第一还款来源影响程度——分析抵押物变现收入覆盖贷款本息情况——综合评估判断借款人足额偿还贷款本息能力——判断对五级分类结果变动。

对个人住房贷款的测试，商业银行需要根据住房重估价格、借款人及其家庭收入支出情况等参数值，由分行按照当地的房市变动，借款人行为特征等具体因素进行测算，由银行根据经验值确定安全警戒线。这其中就存在模糊之处，楼市变动难以把握，借款人的行为特征更是难以琢磨。以笔者亲身经历的为例，贷款行与开发商连手，只要你有工资证明，根本不管收入真假，就大笔发放贷款。这是争夺房贷的常见现象。

银行依靠的经验值并不靠谱。房价不管下跌多少，只要超过重置成本，贷款者就会觉得不划算，把房产交给银行了事，类似于美国的止赎、中国的止贷现象就将大量发生。香港地区房价大跌，坏帐率并未相应上升，可见国人对信用与房产一样珍视。这是虚幻的想像，在信用卡恶意透支、网络金融诈骗越来越普遍的情况下，依靠香港与日本的经验值是危险的。我国还没有完整的房地产周期，以08年的经验同样无法应对房地产进入下降通道后的情况。

银行更没有考虑到房地产价格大幅下降，导致宏观经济风险与银行自身资产缩水。对房地产开发贷款，监管机构要求预测房地产价格下跌和基准利率上升对企业还款能力带来的影响。银监会要求银行分析房地产价格下跌，抵押物变现收入能否足额覆盖贷款风险敞口。抵押物按什么价格变现？失去流动性的抵押物一钱不值，美国底特律有不少数美元一栋的房子没人问津。到时候，银行会发现手中握有大量缺乏流动性的房地产，无处兑现。更大的风险是，缺乏抵押物，缺乏资产流动性，中国就会像金融危机时期的美国一样，处于信用冻结状态。

目前的房贷压力测试标准有漏洞可钻，对资产变现过于乐观，房贷与宏观经济、与整体信用市场割裂。在这方面美国人早就有了教训，所有才有对表外资产的监管，对衍生品市场的警惕，以及对于资产变现能力的要求。

房贷压力测试有必要，但压力测试成为提升信心的手段如欧洲的银行压力测试，或者成为恐吓的手段，如中国的房贷压力测试，多测几遍之后，监管层就会成为喊“狼来了”的孩子，没有人会当真。