除了房价，买卖合同也很重要（二）

前几天写了“除了房价，买卖合同也很重要（一）”，今天刊出第二部分。

以下内容摘自我2005年5月出版的《中国房地产投资策略分析》的第九章“如何选择和出售房产”中的一段“房产买卖合同特别注意事项”：

3. 关于价格、付款和制约方面的条款在合同中一定要写明，每平方米多少元钱。开发商要求购房者付出的各种款项、税费，购房者都可要求开发商出示有关的规定和证明文件，事实上不管是期房, 现房和二手房除了关于价格、收费、付款方式等是双方关心的, 违约责任和解决争议的方式, 合同中要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；而制约方面的条款常常有意或无意地被轻描淡写或被一方或双方忽略, 这样一来也会留下巨大隐患. 比如在买卖合同中提单如一方未按时付款或交房, 拖延一天按合同价的万分之零点三罚款, 可想而知这对违约方的约束力不强, 即便是一年罚款也就是百分之一左右. 另外要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式, 现在越来越多人在房屋买卖中会选择仲裁, 这样万一双方有纠纷, 仲裁决定时间会快些.

4. 时常由于买卖双方缺乏房产交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款，付款周期和中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、物业管理费, 有线电视费、电话费等等，结果往往双方都认为自己有理或吃亏并不肯让步。如果这些细节问题在签定合同前就事先明确约定好了，就不会产生这些问题。

5. 不管是期房, 现房和二手房, 在合同中，有关房屋质量的条款也是容易产生纠纷的地方。 购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如对期房和现房要写明卧室、厨房、卫生间等级；建材配备清单等, 如是装修房要仔细看过样板房的装修情况, 并在合同中列明装修的质量应与样板房的装修一样。同时合同中还可以规定房屋的具体位置和材料保修期等。而二手房最主要的是列出包含在房价里的配备和家具清单, 一旦买卖双方同意, 卖房者就不可以擅自搬走其中任何东西.

6. 期房和现房买房方可以在开发商交房后, 尽快检查房屋, 要装修的可以早些做。 全装修房, 如装修结束时间不长比如几个星期, 可以先不入住, 但要多使用一些材料和设备等, 并发现问题及时修复，因为在交房后, 开发商和施工单位还一定有人在现场, 这样找他们修理比较方便.

在二手房交易中, 虽然现在办理产权过户的时间比以前缩短，但是仍需要2-4个星期时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住, 卖房者不要轻易提前交房。

当然, 我们这里只列出一部分主要问题, 另外一般来说由于每一个房产都有其独特性, 而买卖双方和市场情况也不同，所以签订房产买卖合同最好委托或咨询专业人士(如律师、经纪人等)，他们可以在合同内容的各个方面提出有价值的问题和解决方案, 以尽可能保证合同的公平性并保护买卖房者的利益。

张健：资深房地产投融资和战略专家，华房基金创始合伙人，北大纵横集团合伙人，清华房地产总裁商会特聘专家。毕业于同济大学和澳大利亚西悉尼大学。在房地产市场、投资、金融和战略方面有20多年经验。为世茂集团、万科集团、中华企业、中房集团、香港建设、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。出版专著〈房地产投资〉、〈房地产企业融资〉和〈房地产理财〉等六部房地产专著。