全国人口普查对房地产业发展意义重大

2010年7月16日，国务院召开第六次全国人口普查电视电话会议，中共中央政治局常委、国务院副总理、第六次全国人口普查领导小组组长李克强出席会议并讲话。他强调，人口普查是一项重大的国情国力调查，要按照科学发展观的要求，坚持依法普查、科学普查，客观摸清人口信息，全面把握基本国情，为促进经济社会全面协调可持续发展提供重要依据。

　　李克强说，人口多是我国最基本的国情，依法开展10年一度的人口普查是掌握基本国情的重要手段。2000年第五次全国人口普查以来，我国经济持续快速发展，社会结构不断调整，人口情况有很大改变。未来若干年我国又将迎来总人口、劳动年龄人口和老龄人口的高峰。需要通过普查，准确掌握人口总量、结构、素质的最新变化和复杂局面。这对于统筹人口、资源、环境相互关系，研究制定经济社会发展战略和规划，保持经济平稳较快发展，推动经济发展方式转变和经济结构调整，非常重要。

    确实第六次人口普查与我们房地产业和普通老百姓都密切相关。

以下是我专著《中国房地产投资策略分析》（2005年5月，上海财经大学出版社）中第二章《房地产需求》中的一段摘要（注：图和表未包括）：

人口增长，城市化和国内人口迁移

按照中华人民共和国国家统计局2001年发布了第1号《2000年第五次全国人口普主要数据公报》的资料显示，自1949年新中国成立以来的半个多世纪，中国人口的城乡构成发生了重大变化。在1953年"一普"时，城镇人口只占总人口的13.26%。而"五普"时期的2000年，中国城镇人口在总人口中的比重更直线上升到了36.22%(见表2.3)。1990～2000年，中国农村人口占全国人口的比重下降了10个百分点，中国城镇人口在总人口中的比重年均增加大约1个百分点(36.44%至36.22%)，2000年的统计数据显示，中国的总人口为12.65亿，农村人口8.07亿，占全国人口总数的63.78%。从"一普"到"四普"，中国乡村人口的数量在净增加,但自"四普"之后，乡村人口的绝对数量却开始减少，这表明农村人口向城市的流动速度加快了，也表明中国城市吸纳农村人口的能力增加了。到2000年以后，中国各大城市，基本都对原有的户籍制度进行了程度不同的改革，放宽了农村居民转变为城镇户口的政策限制。户籍制度的改革，在很大程度上预示着中国未来人口城镇化的速度将更加加快，而对于中国的广大农民来说也愿意成为城里人，这也是他们许多人的梦想，因为城市在他们看来，不仅意味着住楼房、看繁华的街市，还意味着享受都市人文环境。

第五次全国人口普查二号数据公报显示，1990～2000年10年间，人口总量增长最快的四个省（区、市）依次为广东省（37.5%）、北京市（27.7%）、新疆维吾尔自治区（27.0%）和上海市（25.5%）.  而另据1999年全国人口变动抽样调查结果显示，上海市和北京市人口自然增长率为-1.10‰和0.90‰。由于“五普”对象的登记原则是采用按常住人口登记的原则，因此，京、沪两地的人口增长主要基于外来人口的流入。而广东、新疆两地的人口增长有相当一部分因素是当地人口自然增长所致，随着西部大开发的推进，新疆外来人口正在或即将增多。这也证明北京, 上海和广州买房和租房市场较大和活跃这一事实。

加快城市化步伐，对提高我国社会经济发展的公平性和劳动力资源的利用效率和经济建设健康和稳定增长有积极因素。目前造成我国城市化发展滞后的城乡分割的制度安排是过去在计划经济体制下优先发展重工业的发展战略的遗产,虽然改革开放20多年来,情况有了很大好转, 但它还是我国当前内需不足和制约经济增长的一个重要因素。

另外五次全国人口普查教育程度人口基本情况表2.4说明了, 我国人民教育程度的不断提高, 同时显示, 虽然高中和中专及以下教育程度与人均住房建筑面积关系不大, 但大专及以上教育程度相应与人均住房建筑面积呈现上升趋势。随着我国人均教育水平的提高，人均住房建筑面积也会相应提高.

2002年8月国家科技部"流动人口变化的趋势及自我评价"课题组对北京、无锡、珠海三地进行了大规模问卷调查，发现我国城市流动人口目前已出现了三个新趋势。一是城市间流动增多。虽然从农村到城市的流动人口仍是流动人口的主要部分，但城市之间的流动人口已经开始占据越来越重要的地位。例如，北京有三分之一以上的被调查流动人口来自于另一个城市。二是流动人口女性化。在北京，从农村到城市的流动人口中男性还占主体地位，但女性在城市之间的流动人口中已占优势。三是越来越多的流动人口打算作为 “永久居留者”而非 “暂住者”, 既打算长期居住。调查表明，那些来自农村的流动者，多数都不打算再回到农村。大约50%的农村流动人口表示想定居在目前的居住地，相应的只有不到10%的人愿意返回农村的家乡。

    这次调查还显示出流动人口特征上的一些变化。首先流动人口的年龄段由以前的20至25岁居多上升到了现在的平均年龄在30岁左右。其次，流动人口中单身人士增加，而女性流动人口中单身的比例更高于男性。第三，流动人口的受教育水平出现提高趋势，在北京，城市流动人口中高中以上文化程度的比例已达63%，接近本地出生居民78%的水平。所有以上的信息和数据说明了随着我国经济的持续发展，人口分布也会有相应的变化，包括农村人口向城市迁移，小城市向大城市迁移，而且相当一部分会将新的目的地变为以后永久落户的城市。

  表2.5显现近年来我国城镇人口每年增加2100多万, 至2003年城镇人口已达到52376万, 相反乡村人口每年减少1200-1400万, 2003年为76851万, 说明我国很多乡村人口每年流向城市, 城市化发展很快.

如果我国城镇化水平将从2000年的36.22%达到2020年的50%，也就是人口一半在农村一半在城市。城镇人口将达到7.5亿以上, 因此城镇的人口每年增加近1500万。按人均需住房30平方米计算， 仅城镇新增人口每年就需新增住房4.5亿平方米，房地产业在国民经济和社会发展中的重要地位将更加突出, 我国房地产建设发展将保持的长期性和可持续性，城镇住宅需求总量将长期保持在较高水平。

张健：资深房地产投融资和战略专家，华房基金创始合伙人，北大纵横管理咨询集团合伙人，清华房地产总裁商会特聘专家。毕业于同济大学和澳大利亚西悉尼大学。在房地产市场、投资、金融和战略方面有20多年经验。为世茂集团、万科集团、中华企业、中房集团、香港建设、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。出版专著〈房地产投资〉、〈房地产企业融资〉和〈房地产理财〉等六部房地产专著。