房地产市场“清热解毒”新思路

经过种种行政措施，房价“疯涨”总算止步，但是“内热”依旧。当前紧迫的任务就是房地产必须“清热解毒”。

“热” 就是强烈的购买力，这里面包括刚性需求和炒房热钱。“炒房热钱”是毒，炒房热钱必须借助刚性需求才能“炒热”房产。现在中央大力推行经济适用房政策，使刚 性需求得到缓解，但是社会需求面广量大，数量有限的房源面对整个社会杯水车薪，同时该房价格也不低，对低收入者而言负担不轻，一旦房价大泻，往往会放弃房 贷，形成另一种形式的“烂尾楼”，据说香港就有这种经验教训。现在要的是下猛药——“泻”，才能去“火”，才能使“炒房热钱”离场。

如果说政府为抑制房价疯涨出台的种种行政政策是“西药”的话，那么以下做法就是“降火”的一帖中药。

利用储备土地的“时间差” 迅速缓解需求矛盾

本人认为政府应该利用储备土地的“时间差”大力建造“商品出租房”，来迅速缓解社会对房源需求的矛盾。

“租地造屋”也是房地产经营的一种形式：开发商向土地方“签约租地造屋”，（一般三五十年的租期），租期内由开发商出租经营，租期满后房屋归土地方。

现在政府拥有大量储备土地，（尽管已批出大量土地用以平抑房价，但是土地招标价楼板价本身就不低，因此房价难以下降，事实证明大量投入土地用以平抑房价作用有限），需要逐年投入房地产市场，因此就有大量撂荒的储备用地。对这部分土地应该利用时间差加以合理利用。

“租地造屋”是借用一下土地，因此只能办“建筑临时执照”，没有“产权证”，当然绝对不能办户口；因此要对“租地造屋”的规则进行缜密的研究，制定补充相应的法律条款和配套措施。

由于“租地造屋”使用的土地是“计划外”的储备用地，可以大量建造居住用房，“集中优势兵力”缓解当前社会对住房的需求。

“租地造屋”租期有长有短，可以五年十年，也可以三五十年。由于是“临时建筑”，规划指标包括容积率可以适当放宽。

由于“租地造屋”不能抵押贷款，对发展商资金有一定要求，建议引进社会保障和公积金范围。

政 府的“租地造屋”的收益，用于对经济困难家庭的“廉租屋”的经济补贴。政府不直接提供廉租屋，而采用经济补贴的办法；不仅使老百姓有自由选择房源的机会， 而且补贴的范围可以不断调整。随着租房市场价格逐步下降，“廉租屋”的补贴也可以随行就市地下降，这完全是一种市场经济。

租房市场的宽松，不可避免地影响售房市场。租房价格的下降，可以挤出一部分“以租养房”的房源，对稳定房地产市场有帮助。

让求购房屋的老百姓来当开发商

土地招标制度可以改一改，政府招标的住宅用地项目，可以由政府先定价，然后成立股份制项目公司。由求购房屋的老百姓优先认购股份，让老百姓参与投资。也就是把开发商的利润一块还给老百姓，这是一种利国利民的措施。