旧闻新读：市长脑子里的住房思路

  序：关于住房问题人民政府的最高长官是怎么想的?很多百姓不知道，一些专家也不知道，

这是相互间的沟通不够。现任中共浙江省委常委、宣传部长茅临生在当杭州市长的时候在市

民信箱向市民发出一封特殊的电子邮件，主题是《让杭州市民居者有其屋》。信件发出后，

反应热烈，许多市民认为通过这样的沟通形式，市民的意见可以更好地为政府所采纳，同

时，他们也更了解了政府为解决居民住房困难所作的努力。每日商报在两天后在报纸上发表

了题为“市长茅临生网上与百姓沟通住房大事”的新闻并摘要转发了茅临生市长的邮件内

容。旧闻新读，为官的应该感受到对百姓的事要往细处想，不能讲大的不讲小的，讲远的不

讲近的；为民的应该感受到市长脑子里并不都是一盆浆糊，并不都是当官不做事的官僚.....

茅临生在邮件中剖析了住房市场的现状，谈了宏观上治理规划，而更多的是谈问题如何解

决，应达成什么样的目标。这样的实打实的沟通，好过讲官话，讲套话，能给人以希望！

转载：市长茅临生网上与百姓沟通住房大事

(2003-08-17 07:59:56)

据每日商报

杭州的住房问题一直是市民群众最为关心的问题之一，随着近年来杭州房价的高涨，市民群众对杭州房产市场的看法持各种不同态度。前天晚上，杭州市市长茅临生在市民信箱向市民发出一封特殊的电子邮件，主题是《让杭州市民居者有其屋》。信件发出后，反应热烈，许多市民认为通过这样的沟通形式，市民的意见可以更好地为政府所采纳，同时，他们也更了解了政府为解决居民住房困难所作的努力。为了使尚未申办市民邮箱的市民也能了解和参与沟通，我们特将茅市长的邮件内容摘要如下：

茅市长在信中说：我对杭州房子问题的认识过程是两个阶段。第一次是去年7月份左右，针对大家对房价高的呼声，作了一次调查研究，召开了包括专家学者、房地产业界人士等的座谈会。当时的判断认为总体是正常的，而且千万不能使杭州的房地产业发展受到破坏，否则会影响杭州经济发展。为此还特地提出建立房地产预警体系。当时的结论是：房价上涨快是因为供求不平衡，要加大土地供应量，加快住房建设进度。于是当时提出了在远郊搞几个大型居住区，加大住房供应量，及零星地块改造，解决困难群众住房等措施。但至去年底今年初，杭州的房价依然猛涨，我再次对住房问题作了调查思考，认识到，原来的认识还有一定的局限性：一是一般的供求平衡理论无法解释杭州现象，靠增加土地供应量也无法抑制房价的上涨，因为需求来自全国，土地资源有限，西湖资源独特；二是考虑问题角度只着眼于一个工作目标体系，即房地产业健康发展的目标，市民住房的目标体系设计不完善。只有两个目标体系同时考虑，才能完全兼顾，并找到一个合理的办法和有效的措施。

一、杭州的房价为什么会涨？

正常情况下，随着国民经济的发展、居民收入的增长，房价也会随之增长、供求关系很大程度上影响了房价。外地高收入者对杭州房子的需求更是非常旺盛的，浙江全省的、上海的富翁，许多港台同胞、海外侨胞对“住在杭州”非常感兴趣，纷纷来杭州买房子。杭州房子在供不应求的情况下，价格必然上扬。杭州房地产市场确实存在一定的炒作行为，但是，能够被炒起来，还是经济规律使然———供不应求，这是根本性的原因。房价上涨的实质是地价上涨，如果不采用拍卖的方式，弊大于利。高昂的地价实际上是一种级差地租的表现。供求关系导致了级差地租。拍卖、招标、挂牌的本质是以公开、平等、竞争、择优的市场原则来竞争土地。所以这个价格是充分竞争的价格，是公平的价格。政府进行拍卖的目的不是把地价拍高，而是为了确保公平，为了防止腐败、防止权利寻租行为。同时也是为了实现国有资产利益的最大化。

如果不采用拍卖的方式，利弊相权，弊大于利。一是容易导致权利的寻租行为、容易导致腐败。二是在房地产市场供不应求的情况下，开发商不会因为成本低就降低房子的销售价格，只会增加房地产商的利润，购房者实际上并不可能因此获得好处。

二、为什么说单纯靠增加土地投放量无法解决市民住房困难

根据杭州的特殊情况，运用一般的价值规律，通过加大土地供应量，采用供求平衡或供大于求的办法，是无法解决杭州市民的住房保障。原因如下：土地的供应量受土地的来源和征地拆迁等因素制约，不是无限制的，是一种稀缺资源。我市的房地产市场是向全省、全国、甚至是海外开放的，对市场需求无法约束。特别是对西湖进行巨额的投资整治、对杭州生态环境、居住环境的整治后，“住在杭州、游在杭州、学在杭州、创业在杭州”的吸引力更大了。各种生产要素，包括各地的人才、资金大量向杭州集聚，但其它地方的土地是无法向杭州流动的，这又进一步加剧了杭州土地的供求不对称。所以杭州房价高的问题无法按照常规的方法———加大土地投放量来根本解决。这是由杭州的区域条件、历史文化、风景名胜、一流的居住环境的特殊情况所决定的。

三、杭州房地产业的发展要建立什么样的目标体系？

目标体系之一是引导杭州房地产业健康发展。拉动内需，促进投资，加快第三产业发展，以达到带动整个经济发展的目标。房地产业作为杭州第三产业最快的增长点，无论对就业的带动、对税收的创造和对建材业等四十多个相关产业的带动作用都是非常明显的。目标体系之二是建立本市居民的住房保障体系。要为杭州市的居民建立一个住房保障体系。相对于来杭州创业、发展的经济精英来说，杭州市普通居民的购买力相对较弱，在房地产市场上参与的是不平等竞争。如果不建立科学、合理的住房保障体系，许多杭州市居民根本就买不起房子。这两个目标体系本质上应该是一致的，虽然在政策导向上、利益格局调整上会有一定的冲突，但也能够找到结合体，协调一致。

四、如何促进杭州房地产业健康发展？

商品房的结构要根据市场需求进行调整。政府可以通过政策杠杆进行调节，引导商品房的结构趋向健康合理，健康的市场应该是需求和供给相对称的市场，否则就会出现大量别墅、高档商品房空置的现象。

商品房的生产、销售等管理环节要依法、遵章、守信、公平、公正。比如生产环节，规划时批准的容积率是多少，就要严格遵守，禁止超容积率建筑，还有销售环节，严禁虚假广告。

制止投机性炒作。房子要直接销售给用户，不能销售给“黄牛”。现在房子紧张的原因是房子一出来就被“黄牛”拿走，甚至是房地产商直接发给员工了，以制造气氛促销，直接上市销售的房子很少，就好像春运期间倒卖火车票的情况一样。以我们目前的信息技术加上政府严格管理，应该可以解决这个问题。比如，销售房子时要查阅购房者的情况，拥有住房的情况一目了然，打击倒卖行为。当然，关键是要加大土地供应量，增加供给。

五、杭州的经济适用住房的供给对象有哪些？

硬杠子应该是杭州户籍并在杭州就业，参加杭州社会保障体系的居民。重点要解决的是，根据杭州市民收入状况确定保障政策。实施细则已公布。

六、新型住房保障制度如何设计？

将土地出让金作为政府政策调控的手段，包括预期的土地出让金收益。比如经济适用房售价是2500元/平方，相同地段的商品房是5000元/平方，说明政府在经济适用房上每平方贴了2500元的土地出让金，如果经济适用房在5年后上市销售，必须将那2500元/平方的土地出让金补还给政府。现在商品房的土地招标拍卖时是把50－70年的土地出让金一次性收入，这样就造成了目前的房价奇高，而以后几届政府没有土地出让金收入的后果。如果分几次征收土地出让金，以后几届政府仍然会有源源不断的土地出让金收入。

杭州经济适用房的政策———“市场、居住、解困、廉租”在今年3月份经市政府常务会议研究后，已经初具模型，需要再加以完善。商品房和经济适用房对级差地租的收取、使用和增值的状况的表现方式不同，我们现在制订经济适用房政策和商品房政策其实都是在级差地租上动脑筋。用级差地租和规费作为政策调控的杠杆实现住房保障。

经济居住房。以行政划拨的方式使开发商获得土地，开发商把土地加工成房子，房价原则上等于房子的开发费用加上开发商的利润，房子开发费用和利润的确定不是由物价部门来审核，而是在确定质量标准和技术标准的前提下，通过公开招投标由市场决定，以实现房价的最低化。同地段同质量同时上市的商品房的售价和经济居住房价的差价就是政府借给购房者的土地租金和规费。经济居住房5年内不能上市销售，期满上市前要向政府交还所欠的租金、规费和同期银行利息。只有这样，才是公平合理，可以放开手脚开发经济适用房，不会造成国有资产流失。经济居住房5年禁售期满后的售价如果高于当初购买时的价格，扣除要交还给政府的资金后的余额就是购房者的收益。

经济解困房。在经济居住房的基础上，政府补贴得更多。由于政府补贴得更多，为防止投机，经济解困房的禁售期为10年。因为经济居住房本来就是以解困居住为目的，我们有必要把以居住、投资、投机为目的情况区分开。以居住为目的，政府可以缓收级差地租；以投资为目的，政府不会帮助；以投机为目的，政府通过政策和管理杠杆来遏制。所以经济解困房在经济居住房的基础上补贴更多，比如说同样的商品房要5000元/平方米，经济居住房只收了2500元/平方米，相当于政府的土地出让金按揭贷款给购房者，而经济解困房也许只收2300/平方米，政府给购房者补贴了2700/平方米，但是经济解困房的禁售期要10年。

廉租房。一种情况是政府的房子廉价出租，另一种情况是自己到市场上租赁房子，政府给予资金补贴。但前者政府的投资太大，况且管理成本高，将尽可能以后者为主。

七、买不起经济解困房，又不能享受廉租房的人怎么办？

比如按照目前的拆迁政策，某市民原来的房子拆掉了，只能获得7万元，但买一套经济解困房要15万元，如果他去租廉租房，慢慢地7万元都花掉了，不如再借8万元，买一套经济解困房，到了晚年他的房子反而可能升值了。政府可以考虑在经济解困房和廉租房之间再开辟特殊解困房，即政府补贴、借贷的租金再多一点，直至能够承受为止。其实也就是给租廉租房的人再开一个口子，只要他们自己想办法能够再筹集一点钱，就可以购买特殊解困房，也是他们摆脱赤贫的一条路。

八、不能享受经济居住房，又买不起商品房的人怎么办？

一种创新的思路，可以把经济适用房加价卖给不享受经济适用房的人。比如说，同地段商品房价是5000元/平方米，经济居住房价是2500元/平方米，不符合经济适用房政策的但又买不起商品房的人以4000元/平方米的价格购买房子，但在房产证上注明这是不完全房产证，等以后房子上市的时候政府再收取剩下的1000元。

其实政府获得土地出让金的方式是一样的。因为土地以拍卖形式所造好的房子价格是5000元／平方米，土地以行政划拨形式所造好的房子价格是2500元／平方米，当你以5000元／平方米的价格销售时也获得了同样的土地出让金。所以政府造好经济适用房后卖给群众跟土地拍卖给房地产商后卖商品房给群众是一样的，因为参照的是同地段的商品房价格，土地出让金同样收回。商品房购房者是通过房地产商一次性交清了土地出让金，经济适用房购房者等于缓交土地出让金，等到经济适用房过了禁售期上市销售时再补交。这样政府等于分期收取土地出让金。

九、困难职工等一些特殊群体的购房问题如何解决？

35岁以下未婚者的购房问题。这也是网上争议最大的一个问题，我们要针对他们的特点设计这套保障体系。可以考虑建一批大学生公寓，以较低廉的价格租赁给未婚的大学毕业生。也可以考虑给35岁以下的未婚者半套经济居住房的购买权，他们婚后就可以把两个半套的产权证换成一个完整的产权证，如果其配偶没有半套的产权证，只要向政府交还半套经济居住房的土地出让金后也可以给他们发放完整的产权证。还可以考虑从商品房的土地出让金中拿一部分钱建立扶持大学生的基金，借贷给他们用于毕业后三年的租房或分期购房费用，减轻他们的生活压力，这样把年轻的引进人才的住房保障问题也解决掉了。

老城区零星地块的住房困难户的住房问题。这在今年市政府为民办十件实事项目中已经作了落实，而且是摆在首位，作为第一件实事实施。

困难企业和困难职工的住房问题。这部分人很少上网，网上关于他们的意见反映不多。但由于历史的原因，杭州有相当一批老企业的职工住房比较困难，我们要主动关心他们。市政府已经酝酿过多次，并将专题研究解决这批职工的住房问题，可以采取一些符合国家政策所允许的方式，由社会或企业来开发低成本、低价格的商品房或经济适用房。我相信，经过若干年的努力，一定能让我们的困难职工居者有其屋。