房地产私募基金的创新与发展（之二）

房地产私募基金和对冲基金

2010年6月1日我写了“房地产私募基金的创新与发展（之一）”，主要介绍房地产私募基金的概念，忽然想写一些新的东西，也就有了此博文“房地产私募基金和对冲基金”，近期给杂志写了“中国房地产私募基金是中国房地产市场和金融市场发展的必然产物”，下个月出版后与博友们交流，有机会再写更多目前我国房地产私募基金操作层面的交流。

    现在许多在金融和投资行业的人士也认为：经过了近20-30年的发展，特别是近10年来的运作，私募基金和对冲基金的概念和投资理念区分常常并不十分明显；也有些人士将对冲基金归纳为私募基金大概念的一部分，也不是没有道理。

    我自己有包括参与国内开发商与海外对冲基金融资的经历，感觉在房地产开发融资方面他们的操作方式与私募基金几乎无不同。

我有一位新加坡朋友,房地产投资和咨询行业从业近20年,但其对对冲基金的概念及与房地产的投资始终理不清.事实上如果没有在工作中接触对冲基金确实很难了解,记得几年来去香港参加对冲基金会议,尽管本人那时在海内外从事房地产行业也近20年,但与对冲基金经理人交谈好象有很多隔阂.那是直到5年前由于工作需要去纽约与机构房地产投资者谈合作,遇到了在一家对冲基金任高级副总裁的华人,孙健博士,这样自己对对冲基金的认识及其操作有了进一步的了解,随着近三年来与各种对冲基金的进一步接触和工作研究,对其有了更具体和深入的了解.想先提及对冲基金有不同的投资流派和方式, 譬如作为芝加哥大学数学博士,孙健博士常常通过异常复杂的数学模型和统计等来为投资决策作参考,如果读者有意阅读孙博士的近作<金融衍生品定价模型-数理金融引论>,值得一提的是孙博士近2年前毕业与天津的著名学俯. 闲谈了这么多,以下言归正转.

对冲基金和私募股权基金（PE）都是私人投资工具，但它们两者有一定的区别，譬如对冲基金的资金锁定时间一般比较短，最好的对冲基金资金锁定时间在两年左右。而PE的投资时间和资金锁定时间都比较长,可以在5到10年之间（我们现在运作的房地产私募基金一般周期在3-5年）,并对投资的企业实施较深的参与和管理。

国内许多人对对冲基金的了解使于1997年的亚洲金融危机，当时国际对冲基金在一些国家兴风作浪，包括泰国、马来西亚、印度尼西亚、日本、韩国、中国香港和台湾地区均受重创，危机使得部分亚洲国家在较长一段时间里的经济、社会秩序陷入混乱。而2007年美国次级抵押贷款危机也与对冲基金有很大直接关系。

   可是尽管2007年美国金融市场因受次级抵押贷款危机影响而出现剧烈动荡，但仍不能阻挡对冲基金、私募股权基金成为“富豪的摇篮”。譬如福布斯07全美富豪榜榜单显示，新上榜的富豪有45人，其中近一半都是通过对冲基金、私募股权基金发家致富。新上榜的基金经理人约翰·保尔森仅在2007年夏季通过在次级债市场的卖空操作就入账超过10亿美元。

香港几个上市的房产基金包括领汇房地产投资信托、泓富产业信托等的主要机构投资者就包括了国际著名的对冲基金。也有些对冲基金会投资回报和风险较大的房地产开发，它们的加入也给房地产开发商提供了一个积极的融资渠道。譬如2008年1月16日电新加坡政府产业投资公司(GIC RE)在对冲基金罗森房地产证券(Rosen Real Estate Securities)投入了3亿美元（4亿2000万新元）。在一份声明中说，新加坡政府投资公司属下的政府产业投资公司也买下这家加州公司少数股权。有报道新加政府产业投资公司的参与，是对该基金的投资策略与平台有信心的表现。

张健：资深房地产投融资和战略专家，北大纵横管理咨询集团合伙人，某私募房地产基金负责人，清华房地产总裁商会特聘专家。毕业于同济大学和澳大利亚西悉尼大学。在房地产市场、投资、金融和战略方面有20多年经验。为世茂集团、万科集团、中华企业、中房集团、香港建设、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。出版六部房地产专著。