地产私募：富人玩的“游戏”

富人玩的“游戏”

   　　 ——“穷人的股票，富人的私募”，这句在投资业界流传的笑谈，映射出私募者身价的“尊贵”。“门槛比较高。 ”资深房地产投融资和战略专家张健介绍说，目前房地产私募基金的资金来源只面向高端。与此同时，基金管理公司在注册时，也需经过多道审批。另据业内人士透露，私募基金的最低认购金额一般规定都在百万以上，而千万级以上的“入门标准”也比比皆是。

如果说，地产商融资渠道的亟待拓宽，是目前国内地产私募发展的必要条件，那么随着经济的高速发展，大批资产雄厚的富豪的出现，以及中国自身对海外投资吸引力的增强，则无疑成为地产私募基金发展的充分条件。“富豪们手头的钱不能总放在银行，希望拿出来做一些投资。在这种背景之下，私募基金就成为他们的选择。”戴德梁行北亚区副主席李志荣透露说，目前国内很多企业和富豪都有意涉足房地产私募领域。

　　不过，当前地产商们玩的“私募”，与早年温州人的“私募”早已有了很大区别。李志荣介绍说，目前市面上比较流行的私募形式，是以银行系统为主打，背后配一个发展商，银行专门负责财务，发展商则负责地产开发及管理。 2009年，万达集团上市前两轮私募过程中，建银国际（中国建设银行旗下的全资附属投资银行旗舰）的身影活跃其中。

　　【状态】

　　处于并不成熟的起步阶段

　　 ——在地产私募基金如火如荼的进行中，博主辣姜却毫不客气地泼了瓢冷水：地产私募不是拍脑门干的事情，若只是一味跟风而行，最终只会是一张看上去很美的画皮。

　　辣姜说，当前业内很多人对“私募基金”仍处于一个懵懂阶段，往往缺乏风险识别能力和资金的运营能力。早年，大连一地产公司，以高利息为代价“玩”了把私募，结果下场非常悲惨。

　　李志荣也表示，任何投资都有风险——风险与投资回报率是成正比的。私募基金锁定的对象，也会有不同等级的投资回报，投资回报越大，风险等级越高。

　　全国工商联地产商会副秘书长黄岚指出，地产私募基金目前仍处于起步阶段，其发展并不成熟，还有很多空白需要完善。例如，在操作上比较注重短线和眼前利益，对风险的控制力不足，缺乏对整个风险的评估和系统的监管。

　　另外，同时兼具开发者和基金管理者双重身份的地产商，不可避免地面临“关联交易、暗箱操作”的质疑。对此，李志荣表示，地产开发与基金管理是两个不同的方面，必须将私募从开发中剥离出来。

　　张健此前他还先后任职于全球最大的房地产投资集团之一联胜集团、以及目前在国内非常活跃的外资私募基金——澳大利亚最大投银麦格理银行。“投资和融资的概念是相对的。在做私募时，首先是要选好项目，让投资者的钱流向优秀的开发项目。同时，操作方式要透明，要向出资人提供公允的投资价格以及项目投资前景分析。 ”张健说。

　　大连律师协会涉外法律专业委员会主任、辽宁信敏功律师事务所主任李红伟律师表示，地产私募的相关法律法规和政府监管措施依然亟待完善。同时，国内房地产投资基金经验缺乏也是开发商们亟需补习的功课。“需要经过一段时间的历练，才能发展成一个成熟的机制。 ”黄岚说。

　　【发展】

　　有望接过银行的“枪”

　　——国内某知名房地产顾问有限公司首席分析师曹庆伟认为，未来中国房地产直接融资市场中，至少会有50%左右的市场份额可能让给私募基金。

　　尽管存在各种各样的问题，但张健依然对地产私募基金的发展前景抱着非常乐观的态度，“（地产私募基金）顺应了房地产融资的发展趋势。未来，作为一个重要的金融品种，有望和银行贷款并驾齐驱。 ”而且，随着下一步资本市场的完善，保险资金、社保资金都有可能进入私募领域，使其发展如虎添翼。

　　李志荣说，虽然相比欧美等成熟市场而言，中国的房地产私募基金还远远没有形成气候，但未来空间非常广阔。他强调，“拥有一批成熟而优秀的基金管理者，是未来地产私募基金蓬勃发展的关键。”目前，国内私募基金的人才队伍规模小，经验尚浅。“私募基金对从业者的职业素质要求很高，既要精通金融市场运作又要懂实业，而且，人品必须要好。 ”

　　黄岚也表示，多元化的融资渠道对于房地产的发展有好处。国内将会有更多的开发商成立私募基金或引入私募基金来扩大融资渠道，降低风险。

　　【国内】

　　史上最严政策调控对地产私募是“双刃剑”

　　从今年4月中旬起，为控制国内房地产投资过热的趋势，中央和地方政府连续出台严厉的调控政策。与此同时，央行的“银根”也在步步紧缩。据6月1日传来的最新消息，从本周开始，国内多家银行有了一系列新举措：包括部分商业银行贷款额度告急，开始采用选择性地抬高利率的贷款方式；另有多家商业银行暂停地方融资平台信托贷款。“房地产是一个高度依赖金融的产业。它与金融的关系很密切，尤其是金融杠杆价值发挥在房地产方面非常明显。 ”全国工商联地产商会副秘书长黄岚日前在接受记者采访时表示，信贷、股市、信托等融资阀门的收紧，引发了地产商对未来资金流的担忧。张健也指出，房地产行业的融资渠道多元化已成为关系到行业持续、稳定发展的关键，我国地产开发商的传统融资模式急需调整。清科研究中心分析认为，当前，开发商在融资方面必须学会“两条腿走路”，一是从银行取得贷款即间接贷款，二是从资本市场直接融资。目前房地产金融除了传统的贷款和债券方式外，还应包括地产基金、信托计划以及REITs（房地产投资信托基金）三种金融工具。“房地产的发展形式促使其寻找创新的金融融资渠道。 ”对于此次宏观调控风向的转换，黄岚认为，2009年是中国地产私募发展的一个小高峰，各种地产企业、外资基金以及国内的一些金融机构纷纷参与其中。而本轮的宏观调控政策，对房地产私募基金而言，是柄双刃剑：“此次主要对银行管理力度更大，对私募虽有所监管，但没有那么严厉，在这种情况下，会给地产私募基金带来一个好的市场发展机遇；不利在于，本次政策调控非常‘精准’，也是历史上最严厉的一次。而不完善的私募基金管理，在操作上将会遇到一定的难度。 ”黄岚认为，短期内国内地产私募将保持在调整阶段。

　　【境外】

　　“外来者”钟情于二、三线城市

　　就在国内地产企业绸缪布局的同时，外资基金也纷纷看好中国房地产市场，开始频繁活动。一些早期进入中国市场的国际投行、外资基金公司，如大小摩根、美林、麦格里、德意志银行等，均已早早在国内房地产市场有所布局并获取了高额利润。

　　多年在中国运作房地产开发项目投资的经验，让这些“外来者”更钟情于中国二、三线城市未来的发展机会。环信投资管理有限公司董事长David  Su表示，做私募投资工作就是找到市场投资的利器。中国的蓬勃发展，特别是在金融风暴之后，政府鼓励内需的政策之下，中国房地产充斥着很好的机会。David  Su说，作为房地产私募资金的投资者，他个人非常看好商业地产。同时，他认为中国的二、三线城市存在着巨大的发挥空间。“一线的市场，像上海、北京、深圳，具备所谓的消费能力，当然都是非常好的，但竞争也相对较多，地产价格比较高，所以虽然投资风险小，但回报也比较低。 ”黄岚表示，中国对于外资基金有着严格的法律法规限制和准入门槛，不过，外资基金先进而丰富的管理运营经验无疑是值得中国的房地产企业学习的。

 来源：半岛晨报2010年06月03日 记者胡慧雯采写