叶檀：目前房产税版本不会严重冲击房价

议论已久的房产税可能于最近在试点地区出台。这说明无论受到怎样的压力,中国的政府推进经济结构改革的决心不会变。

5月31日,国务院批转了发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见》。《意见》指出,出台资源税改革方案,逐步推进房产税改革。另据媒体的报道,上海房产税的征收范围将扩大到居民住宅。从已经披露的信息来看,房产税较为温和,虽然具有类物业税的性质,但并不等同于物业税,而可能成为住房保有税与交易环节征税的混合体。

目前披露的房产税版本是折中的产物,主要目的在于抑制投资,而对既有的房产较为宽松。根据披露的信息,房产税征收采取 “新老划断”,仅对新购入房屋进行征收,且以每户家庭名下一定房产面积为“起征点”,如对超出200平方米部分才征收;建议征收税率为0.6%。可见,房地产的面积划定基本在家庭住房的上限,而征收税率位于国际平均水准的下限。

较低的税率不会逼迫手中持有物业的人在短期内大幅抛盘,但对于投资者进入市场有一定的抑制作用。为了抑制投资者,据称规定还包括,无沪籍或无上海的居住证,不能提供3年以上工作纳税记录,购房也将征税。对于想在上海购房的外地投资客而言,又是一道高门槛。

按照目前流传的房产税版本,征收房产税对于房价不会产生太大的冲击,主要的原因是风险固定可控。

房产税的低税率是固定的,不可能根据市场评估价今年征收千分之六,明年征收百分之一。并不是政府不想征,而是投鼠忌器和技术条件不允许。征收20%以上的资本利得税,将导致房地产的市场出现断崖式下挫,后果是实体经济成果难以保持,相关产业大亏损,房地产捆绑中国经济、捆绑政府利益绝非虚言。

并且,房地产的市场评估所需要的评估中介机构、中介机构的公信力、征收浮动持有税的地方财政公开透明无法跟上。有媒体查阅上海住房保障和房屋管理局网站发现,目前上海注册房产估价师有1351名。根据提供数据,截至2009年,上海存量房面积为4.98亿平方米。评估一套住宅大约需要3个工作日,按每套100平方米计算,上海1351名评估师大约需要1万天评估完毕,也就是28年才能完成,还不包括期间新增房屋面积。除此之外,全国房产交易信息并未联网,因此,在全国范围内同时起步,做到彻底的公平,比较困难。

鉴于已有物业市场评估是如此困难,增量房产将成为主要征收范围。可笑之处在于,如果不以评估价而以市场交易时的价格作为纳税依据,事实上就不是持有环节征税,而是在交易环节征税,与目前层层叠叠的交易税表面上就失去了区别。

根据市场价征收房产税不仅是对投资者的考验,更是对地方公共财政的考验。地方政府恐怕更倾向于类似于燃油税这样的改革模式,一来对于地方政府利益没有多大触动,二来对于行执能力要求没有多大提升,三来能够完成税制的改变,获得长期的税基。没有哪个机构愿意让改革之枪对准自己,投资者、消费者、企业与政府,都不愿意。

只要房产税率基本固定,投资者就能够根据利率与税率估算出大致的成本。只要投资收益超过成本,只要央行放松信贷,就会有一大批源源不断的投资者前赴后继进入房地产市场。这也是为什么中国房地产税率如此之高,投资者甘之如饴的基本原因。

以家庭为征税基础有很大的漏洞,只要该家庭将户口拆分到不同的物业项下,就能够用化骨绵掌将起征点消化于无形。无论是以人口计税,还是以家庭计税,都会出现相同的规避手段。

目前的房地产税有点非驴非马的意思,本意是想在持有环节征税,为了绕过法律的障碍,不得不按照1986年出台的 《房产税暂行条例》,将超过标准的投资性购房界定为经营性房产,由地方政府征收房产税,细则由地方省级人民政府来制定和实施。

无论如何,征收房产税是地方财政摆脱土地束缚的第一步,可以从根本上解决中国土地财政危机,是建立公共财政体系的基础工程之一。从这个角度说,虽然房产税对房价只有较小的影响,仍然值得鼓励。