再谈房价涨跌意见分歧

这几年我多次写了《为什么房价涨跌有重大意见分歧》方面的文章，主要是鉴于几年来大家对房价涨跌的争议，特别是关于“拐点”问题产生了很大的分歧，相信此争议会延续,现谈一下我的一些观点并作一下总结。到目前（接近2010年中）分歧依然很大：

1．由于全中国近50%的人（包括小学和幼儿园学生，因为在有一篇文中我提及如果去小学和幼儿园作个测算和统计，估计答对的有50%，那这50%就是专家吗？）准确预测房价，都荣升为房地产专家。人数超过美国人口的二倍以上。难怪美国要出现房价和次贷危机，一个主要问题是专家太少。

2．中国的问题有其特殊性，外国的许多研究不适合中国国情，我们有本领在知道局部情况和掌握部分信息的情况下准确判断房价，有机会我们还要帮助美国人准确判断房价走势（如果美国人提出邀请）。我们还节省一大笔研究费用。再说了，就算花费了这笔研究费用，可能真正作研究用的也是很少部分。（注：在第一篇文中我提及我引用耶鲁大学经济系教授， “非理性繁荣”作者Robert J. Shiller的一句话：一般来说，人们在基本问题上意见分歧，往往是因为他们只掌握了局部情况。套用和改动格林斯潘对预测美元的一句话：没有人能回答这个问题。我知道很多人认为他们知道，但我知道他们知之甚少。原因是房地产市场是一个非常有效的市场。这意味着如果想预测房价的走势，必须比别人知道更多的信息，但几乎没有人有这种优势。）

3．我国不会发生类似美国的事情，因为美国发生的是资本主义经济危机（注：在有一篇文中我提及我十年前读到：150年前一位英国的经济学家说“经济危机每次出现的形式是不同的，不可预料，如可预料也不会出现经济危机”。）

4． 屁股指挥脑袋应该大力提倡，因为其准确率可达50%（注：在有一篇文中我提及是否存在不知不觉或有意出现屁股指挥脑袋这一现象。）

5．50%市场当然要听我的（注：在有一篇文中我提及这几年行业景气，很大程度有运气+牛市，“成功人士”切不可自命不凡，市场不会听您指挥。这几年没有买房的，仔细研究市场及影响房产价格因素，结合个人情况该出手时就出手。）

确实房地产业对中国内地来说，是一个新兴的行业。在最近10多年的发展中，对国家经济，人民生活的改善起到了非常重大的贡献，有目共睹。但同时暴露出了很多问题并对我们提出了很大的挑战，这些问题包括房产价格上下波动太大，银行的贷款风险，目前一些地方房价是否太高, 是否有泡沫, 一般百姓的买房承受力，供应和需求的矛盾，行业操作的某些不规范等。出现这么多问题的原因是什么？是否可以避免或少走一些弯路？国际上先进国家的相应情况怎样？有些方面我们是否可以做得更好？

对个人来讲, 不能否认的是房地产也是创造和积累财富的最好途径之一, 与其他金融工具相比, 房地产确实能创造更多百万富翁。我们有理由相信随着中国经济进一步发展，人员经济层次，年龄层次，层次类型以及城市结构的变化，自有住房率，出租率，人均居住面积，住房形成和质量都会发生进一步变化。

以上这些问题和现象几乎每天都与我的工作有关，我觉得要正确判断房价的趋势，科学的方法是学习和研究国外发达国家上百年和我国近二十年来房地产市场的规律和影响房价的许多短期、中期和长期因素，并仔细讨论和分析这些因素；这样人们能够有科学的独立分析方法和能力。因为正如我常讲的“中国是个大国，各地区和城市情况会很不同。各地人们的房产供求，决定房产价格的因素，贷款利息率和方式, 国家和地区经济, 国家的房地产和税务政策，收入水平, 工作保障(包括失业率),消费者和公司的信心程度,地方政府相关政策, 人口增长, 各地之间的移民, 家庭组成人数, 人口老龄化, 教育水平很不相同。”。

这些因素的关系错综复杂；譬如中央政府和各个地方政府在宏观调控方面的态度会不同，这与中国各地的情况不同也有关系‘而消费者信心与人们对收入预期和政府政策的预期也有很大关系。懂得和了解了这些因素，判断当地房价就会基本准确。.多理解房地产投资和及其影响因素，这将帮助投资者做出更科学和理性的决策；并对各个地区不同市场发展的趋势包括拐点问题有一个更客观和科学的认识。

张健：资深房地产投融资和战略专家，北大纵横管理咨询集团合伙人，某私募房地产基金负责人，清华房地产总裁商会特聘专家。毕业于同济大学和澳大利亚西悉尼大学。在房地产市场、投资、金融和战略方面有20多年经验。为世茂集团、万科集团、中华企业、中房集团、香港建设、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。出版六部房地产专著。