当心京十二条调控房地产过犹不及

房地产调控正在演变成一场反对投机者的运动。

4月30日，作为国十条的地方配套细则，《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》出台，在“国十条”为地方政府留出的具体操作空间中，北京市全部执行了最严厉的上限，细则比中央政府的《通知》更加严厉。

除了重复增加有效住房供应、政策性住房与中小套型普通商品房用地不低于住房建设用地的70%以外，北京独创性地打压住房投资。例如明确要求商业银行根据风险状况，对第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民暂停发放购房贷款；且自政策发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房。

政府抑制房地产投机的苦心可以理解，问题是抑制的手段是否符合经济规律，是否合法合规？京十二条中的某些临时举措有触碰法律底线之嫌，如京十二条中的第三条，“规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房的规定”。我们很难找出任何一条法律规定，禁止家庭购买二套以上的住房，这是对家庭自有资金使用权的粗暴干涉。

调节经济采取临时限购套数的做法，说明房地产市场已经到了一触即发的关键时刻，也说明房地产市场正在酝酿全面的调整。此时禁止家庭资产盲目进入房地产市场，以避免房价下挫与今后持有税的双重损失，也许说明政府对于普通居民的呵护之情。但无论如何，政府之手都不能介入到居民家庭财产的具体配置中，禁止居民购买某些资产，鼓励居民购买另一些资产。事实上，政府无法证明居民的投资取向一定是错误的，而政府的鼓励一定是正确的。如果居民因此投资到证券市场，由此产生的亏损难道由政府弥补吗？

笔者坚决支持此轮房地产调控，并且认为此轮调控的基本方向是正确的。比如增加保障型住房与普通商品房的供应，比如抑制投资性住房需求等，都是房地产调控的题中应有之义。但在具体的执行过程中，必须以法律法规为准绳，尊重市场规律。如此，中国的房地产市场才可能在法律的基础上进入健康的市场轨道。

通常调整经济，一靠货币，二靠财税。

货币政策主要是利率手段与金融杠杆的长短。这一次房地产新政在货币政策的使用上无可挑剔。房地产新政对于房地产市场单独加息，停止向三套房以上的投资者发放贷款，严格约束开发商的土地出让金，都是行之有效的货币手段。不仅如此，管理者快速收紧房地产融资，房地产企业的发债、贷款，以及房地产信托融资的用途，都进行了严格的约束。

在如何进一步抑制投资性购房上，则需要依靠财税手段。我国作为一个发展中的大国，税收改革十分滞后，最典型的是对于证券市场与房地产市场的资本利得税一直未能及时推出，此举打击了从事制造业的企业家与劳动者，变相鼓励了投资家。为了拉动房地产，甚至一度大力吸引境外资金进入中国房地产市场，坐视境外基金在中国证券市场获取数倍暴利，不闻不问。根据国家统计局的数据，2006年外资进入国内房地产开发的资金达到394亿元，同比增长53%，如果加上外国企业及个人商品房的投资，外资进入比重要高得多。比如说，2007年深圳的住房有10%为香港居民购买。

对于房地产投资所获厚利，有必要征收资本利得税。对于异地购房或者境外购房人士，有必要征收高额的投资税。目前市场上关于房地产持有税传言蜂起，而北京房地产细则“首次提及金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。以后因为交易系统及金融系统的不联网导致的部分二套房享受一套房优惠的漏洞将很难存在。从信息系统上完善了房屋产权的透明度,为今后房产税的出台奠定了基础”，房产持有税的出台是大势所趋。

与其打法律的擦边球，禁止家庭购买二套住房，不如向市场发出明确的预期，政府在人大授权的基础上，将通过严厉的税收手段抑制房地产投资暴利。而最终购买的决定权仍然在投资者手中，投资者权衡未来的风险收益进行投资决策，赢亏自负。如此一来，投资者作为独立的市场主体受到尊重，而政府抑制房地产投资的目标能够达成，政府不必背负替投资者作主的市场重负。

一句话，尊重法律与市场，才能让房地产走上正轨。否则，中国房地产市场将永远由不清不楚的临时政策，来决定一个不明不白的市场前景。