京沪房价下行通道已经打开， “降价倾销狂潮”将成趋势

京沪房价下行通道已经打开， “降价倾销狂潮”将成趋势

据统计，4月中上旬北京商品房开盘均价为21058元/平米，比3月份均价下跌约8.7%。在开盘的18个项目中，5环外项目达到15个，占比高达83.3%。

今年排在中国一线房价冠军宝座的北京，第一季度“小阳春”带来的五环外楼盘迅速疯涨在“新国十条”的重拳打击下，终于不支，原先领涨的通州、大兴等远郊区板块开始悄然“领跌”楼市，以通州区为例，作为近几月北京房价快速上涨的地区之一，随着调控新政推出，17日开盘的K2清水湾项目已开始降价，全款买房单价降4000元/m2，而均价22000元/m2，也比网站宣传的售价24000-29000元/m2低了很多。值得注意的是，根据抽样调查，目前北京100个商品房项目中有68%的项目出现打折，主要集中在5环外。无折扣项目占比32%，其中8成为老项目的后期房源。北京市银监局日前下发《关于加强辖内银行个人住房贷款业务管理的通知》，要求各银行在4月20日后办理二手房贷款及个人抵押消费贷款业务时，必须严格执行“抵押在先，放款在后”的新流程，这一新政对房贷市场冲击较大。

而之前一直很牛号称房价坚挺、刚需充分的“世界的上海”，楼市价格已经开始松动，4月份上海将迎来今年的开盘潮，从目前形势来看，开发商已经不再抱“朝南坐”的甲方心态，开始对旗下楼盘进行各种名义的打折促销活动。如：总价在2000万-2500万元/套的别墅项目绿宝园，现支付50万元意向金在购房时可享受50万元优惠，另根据首付时间还有相应折扣。松江九亭楼盘富顿街区可以免费办理VIP卡，并享受5000元购房优惠；位于浦东南汇地区周康板块的绿洲康城亲水湾由于房价已经上涨至约25000元/m2高位，开始打出9.3折的大幅度折扣。然而，与开发商热情打折竞相献媚相对，购房者的观望情绪却已经日益浓厚。上周末，沪上约有10个楼盘开盘，浦东南汇地区某楼盘开盘时虽仍有排队队伍，但售楼现场并未出现此前一抢而空的情景，不少购房者表示，因为政策出台，将选择观望一段时间。曾一度需要摇号才能买房的临港新城楼盘港城滴水湖馨苑今天开始选房，已有不少购房者表示，考虑是否要转让中签号或干脆放弃购买。19日起，沪上所有银行统一对二套房贷全面收紧，首付一律五成，贷款利率为基准利率的1.1倍，“一般从贷款送件到获批至少需要一至两周的时间,而这次从政策出台到落实仅3天，所以（贷款者和贷款中介公司）根本赶不上末班车。”

此前还在多空博弈的各大金融机构对于后期开始一致看空，大部分机构认为房价不会继续上涨，有机构称，最早今年年中将出现实质性下滑。中介公司的反应更加直接，有的在最新的报告中预测，短期内可能出现大面积的退房潮。和购房者一样，开发商开始陷入观望，部分开盘的开发商选择了悄然小幅降价。某大型地产公司相关人士表示，由于去年大量高价囤地，多数开发商资金链情况已经没有去年那么乐观。一些著名的大品牌开发商据说重新开始向一些基金借“高利贷”，而且这样的企业数量正在随着时间推移而增多，而13家在A股股市增发融资的房地产上市企业，居然有9家，跌破了发行底价，所有的一切都不是好兆头……

任何的行业，都不可能想当然的“想涨就涨”，想“稳中有升的涨”就“稳中有升的涨”，既然上涨是非“理性”和不顾一切的，那么下跌也一样！！！至少在可以预见的2010年前三季度，量价齐跌将是非常可以预见的市场反应，大量的恐慌性出货将从二手房市场向一手市场蔓延，对于一线城市的部分高热板块，价格下跌超过3成也毫无疑问即将成为现实，根据行业操盘经验，新盘的大规模价格促销很有可能从第三季度楼市的所谓“金九银十”集中爆发，所以，对于那些的确需要买房自住的朋友，先忍到下半年才观察再谨慎入市吧，如果房地产消费税也在随后推出的话，楼市的复苏期将会更加漫长，所有的变化，让我们拭目以待！！！

永远不要怀疑中央政府的楼市调控能力，至少在中国，这几乎就是“手到擒来”！！

永远不要轻易的追涨杀跌，因为行业的水永远深过你的个人聪明和专业，只有理性，和足够的谨慎，可以让你在中国特色的市场经济中赚钱并且存活！！！

诺亚并不是在已经下大雨的时候，才开始建造方舟的。 ——沃伦.巴菲特