我们闻到了2007年末楼市的一丝焦味

我们闻到了2007年末楼市的一丝焦味

历史总是相似，但决不会重演。国务院颁布新令，总结起来有三道：第一是严格限制首付，包括第一套房30%，二套房50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平；第二是增加有效供给，探索土地出让的多种形式；第三是打击囤地和捂盘惜售，哄抬房价。

这和2007年遏制房价如出一辙，只不过更加严厉一些而已。但是，2007年年末就实施了从紧的货币政策，当前想实施这样的政策，还是羞羞答答的，因为谁都怕经济反复起来，因此，在调了两次准备金后，央行不敢再调了，更不用说加息了。

但即使如此，我们还是闻到了一丝那年年末的焦味，虽然2010年因为客观形势不会重蹈2008年惨淡行情。

首先，从价格上来看，三月份房价开始暴涨，但我们要明白，在2009年的时候市场是个低点，同比上涨11.7%虽然很意外，但并不奇怪，既然是今年三月和去年低点相比，上涨如斯也是符合逻辑的，从环比上来看，增幅有所扩大，因此，今年价格再创新高已经毫无悬念了，但随着政策高压的出笼，房价很难重演2009年的行情。

其次，从量能角度来看，虽然各地都出现了排队抢房的情形，海南的一些房价上涨还超过40%，而且抢盘行为很疯狂，有些地方出现买房者围堵开发商的情景，这说明，市场在低迷了两个月之后，又开始了新一轮的疯狂。但是，从整体上看，成交量并非合宜，很多开发商也开始愁销售。并不是哪家的姑娘都好嫁人，现在的二套房政策已经非常严格了，这是釜底抽薪，因此，未来的成交量真得有些悬，当然，那些升值潜力大的城市，在大家预期房价跌不下来的情况下，还会火爆一程。笔者早就说过，二套房政策是在人为制造暴涨的政策，这从2007年的教训已经验证了，而且，这种政策只能将水龙头憋死，而后最终大爆发，形成井喷局面，因为二套房政策并不是解决的供给短缺的问题，而是在压制需求，炒房者根本就不在乎你首付多少，倒是会伤及很多改善性需求者。君不见，炒客们期待政策打压吗？他们叫嚣说，政策越紧，他们越高兴。房贷利率其实已经收紧，这是差别化的措施。政策还要求不要贷款给开发商和买房者，严控资金流向房地产。有利的地方没有人不去追逐，收紧了银行口子，暗处涌出很多高利贷，这些高利贷资本原本是信贷资金。一旦形成高利贷资本的翻滚式吸血，多少房企被搞垮，搞垮的结局是很多项目烂尾，造成人为的浪费，造成社会不安和经济失去动力。

第三，从政策角度来看，政策空前严厉，对待房地产如临大敌。其实，房地产没有那么可怕，倒是政府债务很可怕。在全球各地，尽管公开发布的官方政府债务数据大幅增加，但出于政治权益考虑，巨额的表外担保与借贷依然晦莫如深。具体到中国，路径依赖单一的地方债务危机已经浮出水面，如果一旦信贷收紧，房地产市场回调，吃土地饭碗的地方政府就会急火攻心，因为太多的项目需要从土地里面挖出钱来维持，太多的人需要房地产来供养，趁着房地产还是壮年的时候，地方债还没有事情。记得2008年年末，很多地方市长到处招商，推销土地，很多市长说，土地市场再不好，工资都发不起了，一个市长还为开发商们作担保。

这种风险是社会风险大于经济风险，试想，现在哪个地方政府卖地卖的多，哪个地方资本就青睐，哪个地方经济发展就快。很多中小城市之所以慢步跑，就是没有多土地审批可以卖。海南火爆，全国各地的资本都跑去了。那些大城市，哪个不是卖地卖得高卖的多经济发展就越快呢？地方卖地的偏好，确实源于政绩和财宝的需要，而不是道德性的需要。

第四，为了给予地方政府紧急处置的权力，国务院还给他们一些临时性权限，比如，地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。这个豁子开出来了，地方政府又有了名目收钱了，可以减轻对土地财政的依赖，征税也是一样的。但是，如果市场散了，没有量了，地方政府也就征收不成了，到最后还得要回到土地财政上。地方政府主要在既让市场不受重伤地征税，也不让价格涨得太多自己没得利。就像涨了指数不赚钱，他们总是在伤害和保护之间找平衡。

博主声音：二套房贷收紧对于住宅市场短期利空，但对于商业地产却是利好，笔者专有一文论证。