房地产基金之二:私募基金

张健

   前几天写了《房产和房产基金都很重要》，较受朋友们欢迎；其中我提及：作为我国房地产金融创新的二个新品种（房地产投资信托基金和私募的房地产投资基金），很有必要作深入研究和讨论，譬如虽然房产有居住功能，但对许多纯粹的投资者来说，他们在投资实物房地产的同时，可以（或有必要）也投资与房地产投资基金，这其中有其重要性和必然性。今天来谈一下私募房地产投资基金

在许多发达国家，只要符合有关房地产投资基金的法律，就可以发行，但不一定要上市。比如大多数房地产投资信托基金在证券交易所上市和买卖，即非所有的房地产投资信托基金都会上市，还有许多私募房地产投资基金也是房地产投资的主要参与者，许多投资者更愿意将资金投入非上市房地产投资基金。

房地产基金从上市和非上市的区分来讲可以分为公开和私募，所谓公开是去股市上发行股票或者到交易所发行债券。私募有各种方式，譬如有些仅投资于房地产开发，称为房地产投资开发基金或私募房地产投资基金等。

私募基金在美国金融市场上发展十分迅速,并已占据十分重要的位置。譬如近年来投资者（主要是公共退休基金和公司退休基金）向私人资本投入了更多的资金，用它来取代传统的股票投资和债券投资，希望能由此获得更多的回报。

私募房地产基金发起人常常是各种房地产机构，而基金主要通过各地的金融顾问来推广。譬如一个私募房地产投资信托基金一般也会拥有多处租赁型房地产项目，运作的方式和上市房地产投资信托基金很相似，投资者应该认识到这些区别包括优点和缺点，在掌握全面情况下，做出明智的投资。下表显示上市和私募房地产投资信托基金的主要区别。

表 上市和私募房地产投资信托基金的主要区别

海外私募房地产投资基金对中国的投资，应该有近十年的历史，但一开始规模很小，国内包括专业人士对其了解不多或没有感觉到它的重要性，近几年来，由于包括中国经济的持续稳定地增长、房地产业的发展和人民币升值预期等的影响，它们对中国房地产投资有了极大的热情。目前私募房地产投资基金，如洛克菲勒集团、凯雷集团、柯罗尼资本集团等投向中国房地产业的100亿美元以上，这些资金除了直接购买办公楼、商场等租赁型的物业，部分资金也以各种方式直接或间接参与房地产开发，而这也与近年来国内宏观调控和长期以来融资渠道单一使许多房地产开发商资金缺口问题较为严重有直接关系。

张健 北大纵横管理咨询集团合伙人，资深房地产投融资和战略专家，全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家，多所著名大学MBA和房地产总裁班客座教授。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，20多年从业经验，曾任职于麦格理银行和Lend Lease集团。为许多著名房地产企业和高校提供咨询、培训和授课，著有《房地产投资》和《房地产融资》等六部房地产专著。