地王拯救了地方债务危机

地王拯救了地方债务危机

央企拿地都疯了，背着地方债定时炸弹的地方政府，又可以喘口气了。房地产还处于上升通道，所有的资源都企图绑上房地产。

两会并没有阻止地王圈地的热情，北京这几天连续上演了央企抢地高潮，继中信地产、远洋地产、中国兵器装备集团以及中国烟草集团纷纷圈地称王之后，保利地产又以50.4亿抢下大望京地块。

国土部十九条禁令中的“开发商拿地先缴20%保证金”，“合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年”等条款对于财大气粗的央企来说，根本就是毛毛雨，但对于中小开发商甚至老大万科来说，却都是一道障碍。

事实上，从2009年开始起，央企抢地已经成为传统的开发商的一场噩梦。万科的王石早就愤恨不已，声称不当地王，最近又说，“不拿地是自律”，作为上市公司来说，误判市场会遭到股东们的不满，但又能怎么样呢？

潘石屹更是数落任志强“拿钱买丢人”，任志强则一改往昔的强势，声称自己“很无能”。

事实上，王石、任志强现在被迫到二线甚至三四线城市发展去了，而潘石屹在手握巨额上市资金后，2008年等待百日剧变好收尸，但无奈的是只能象征性地收了上海著名的烂尾楼东海广场。笔者在2007年曾经说过，开发商将转移到二线城市和三四线城市，没想到不仅仅是中小开发商如此，大开发商也已经被挤出了寸土寸金的一线城市。

而且，更让他们出离愤怒的是，两会期间信誓旦旦的整治地王的声音尚未落地，但央企已经用行动“践踏”了政策。以至于央视主持人白岩松发出“房地产市场究竟是总理说了算，还是总经理说了算”质问声音。

为什么央企拿地这么疯狂呢？我们姑且不论其市场的动因，单单从地方政府角度来说，此事已经非常尴尬。就北京市来说，截止到3月15日，不到三个月卖地收入已经超过去年卖地收入的一半。

央企疯狂拿地是在地方债出现在不妙的背景下，地方财政可能面临巨大的风险，如果不排除这些风险，势必削弱地方政府的执政能力。

地方政府由于财政收入过于薄弱，因此，地方债已经成为大隐患。可以说是一颗颗埋在地方政府地上的定时炸弹，如果不能处理好，地方债危机就会蔓延。在这种背景下，地方政府只能卖地生财还债。

地方债有多少呢？中金公司研究报告预计，2009年末，地方政府融资平台贷款余额(不含票据)约为7.2万亿元，其中2009年净新增约3万亿元。预计2010年和2011年后续贷款约为2万-3万亿元，2011年底达到约10万亿元。报告称，2009年底主要上市银行地方政府融资平台贷款约占贷款总额的10%，国开行和地方性金融机构占比相对较高。10万亿元的地方政府负债约占中国2009年GDP的三分之一，相当于中国外汇储备的70%。

当前，欧洲主权债务危机正在蔓延，希腊债务危机几乎拖垮了政府，而此前的冰岛几近国家破产，葡萄牙、西班牙、南欧四国以及法德和英国，都面临着巨额的债务危机，美国债务更是惊人，作为一个主权国家，他们有更多的手段和方式解决债务问题，但对于地方政府来说，最简便的手段就是卖地生财好还债。

众所周知，地方政府的土地财政，就是 “第二财政”，这个财政事实上比第一财政对地方政府更具有实质性的意义，因此，卖地还债是地方政府的几乎单一选择。习惯于“寅吃卯粮”的地方政府，在银行的配合下，天然地倾向于选择贷款－建设－卖地－还贷的资金运作方式。因此，为了这个运作循环不至于破产，地方融资真正的平台不至于断了后路，只能保持旺盛的土地市场，否则，对于地方政府来说，将是一场难以扛起的梦魇。

很多人说房地产“绑架”各个角落，但事实上，很多是这些角落期待被“绑架”。资本恶炒土地和房屋，很多行业期待房地产借房地产的热气来走出困境，各个产业的风险都指向了房地产，房地产沦为人人都指着脊梁骨骂的房老大。地方政府借助土地杠杆经营城市，虽然取得了有目共睹的成就，但也造成了房价的刚性上涨，几乎无法进行调整，因为“绑在”房老大身上的利益太多了，多的让所有的力量只能选择忍耐。因为一旦冲动，就能捅出一个大窟窿，想堵也堵不住。人们发现，如果以前痛骂中小开发商很“无德”，现在才发现，央企地王是更野蛮。楼市已经变天了，产业环境早已经不是“完全竞争”市场了，一个个巨无霸正在盘踞在最有利的位置，2007年的那些巨无霸们已经开始失落了，怪不得王石不愿谈房价了，不愿谈拐点和泡沫了，潘石屹嘲笑任志强“拿钱买丢人”岂不是也在自我解嘲吗？面对如此变局，传统的开发商们也只能如此自我解嘲了。

房地产已经被太多的利益和资源挂靠上了，这是将房地产放在“火上烤”，且不说楼市如何，但地方财政对于房地产如此依赖，风险实在是很大，增加地方分享税收的比例，重新调整税收制度，或许已经是绕不过的问题了。