牛刀是功力不够还是在混淆视听

牛刀老师前天晚上发表了他对社科院有关“全国闲置房共有6540万套间，在建房有1250万套间”的解读和观点，许多人作了转载；我当时就提出这些数据和推论有问题，并以简要和明确的数据和结论告诉了他，牛刀老师也与我作了多次交流和辩论；我本想我最终已经说服了他放弃这个“爆炸性”（请注意我没有用耸人听闻，因为我理解牛刀的出发点是善良的）的结论；由于大家作讨论的本身也是一个学习的过程，大家的目的说大了也是为了“和谐社会”

遗憾的是我昨天还是发现了牛刀的博文“6540万闲置房将引发中国版次贷危机”。虽然我也认为我国部分城市房价较高，有些地方房产贷款量过大等等；但牛刀的此博文真是“惨不忍睹”，应该不及一个严格意义上的“房地产分析师”，如果是这样，就是他功力不够，但造成许多人的支持（包括有些人不停转载，甚至在我这里留言）可能是在混淆视听。所以我尽管这段时间工作较忙，也要写此博文予以纠正，当然我也欢迎牛刀老师和大家的意见反馈！如果由此引起牛刀老师不快，请原谅。

l         2009年，我国房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米（包括商品房，经济适用房和廉租房等），增长6.2%。如果是全国闲置房共有6540万套间，按照80平方米一套计算, 有52.32亿平方米闲置. 即2000-2009年10年(可能1998-2009年)这么多年竣工的总和，即10年或更多年住宅竣工面积总和全部闲置, 朋友们想想可能吗?看来社科院数据（如果真是社科院数据！！！）非常夸张!

l         牛刀的博文说“按全国房价4000元每平方米户均约为70平方米的平均水平来算，全国城市闲置的的住宅总值约为18.3万亿（不包括1250万套在建房），除去两成首付，在银行的房贷余额为14.6万亿，相当于GDP的45%。也就是说，中国因为住房限制而造成的资源浪费高达半年的GDP，而且，风险度很高。”

请注意这个假设不成立，我国2009年我国国内生产总值 （GDP）335353亿元，到今天为止，虽我可以负责任地说我国个人房贷余额没有达到60000亿，即占GDP的20%不到。那牛刀的这个假设和由此而来的结论毫无价值。

l         请牛刀注意：国家统计局统计建筑面积和投资额等是全国的,价格指数和几十个城市的,我2005年第一本书《中国房地产投资策略分析》出版的时候引用2004年的数据,当时仅仅统计局统计35个城市价格,现在统计局统计是70个城市价格。

l         以上仅仅表示了我的部分观点和支持材料，一个人的知识不是道听途说或东拼西凑来的，好的知识也包括了系统性和逻辑性等；学无止境，我也愿意和牛刀老师和大家相互学习，共同进步！如果牛刀以正确的方式谈民生，我一定支持。至于如果确实是社科院数据有问题也不奇怪，君不见经常有个别人或部分打着社科院的牌子或混在社科院的“专家”的，但实际上他们在玷污了社科院的名誉！出一些奇怪报告或观点；事实上，社科院还是有许多身才实学的专家的，包括我敬重的前辈、老师和朋友。

以下是牛刀此博文的全文。

牛刀：6540万闲置房将引发中国版次贷危机

据社科院城调队调查显示，中国660多个城市现有空置房6540万套，可供2.6亿人居住。目前，社科院城调队没有证实这么大量的房子为什么空置。

中国城市住宅空置率一直饱受争议。开发商从行业的角度认为，只有没有卖出去的房子方为空置，从开发商的角度来说，空置率仅为4%；而社会学家争论说，即使卖出去了而长期无人居住，也为空置，而且这种空置不仅仅只是浪费资源，也隐藏着巨大的金融风险和社会隐患。

社科院城调队说，全国闲置房共有6540万套间，在建房有1250万套间，如果以每套间3人居住的话，闲房和在建房相加共有7790万套，可供2.6亿人口居住。我国城镇人口为5.5亿，假设这个7790万套的50%投向市场，就可供1.3亿人口使用。7790万套间是社科院从全国各地供电公司调查的数据。标准是，每户每月电表零读数，且6个月以上。

按全国房价4000元每平方米户均约为70平方米的平均水平来算，全国城市闲置的的住宅总值约为18.3万亿（不包括1250万套在建房），除去两成首付，在银行的房贷余额为14.6万亿，相当于GDP的45%。也就是说，中国因为住房限制而造成的资源浪费高达半年的GDP，而且，风险度很高。

一般认为，这些没有人居住的房子，大多为楼市炒家进行投机购买的。而楼市炒家的用于炒楼的资金，有很多是2009年在银行宽松的信贷政策下，从银行拿的贷款。不排除有一部分国际热钱在中国大肆囤房。中国的住宅成了不折不扣的金融投机工具。

很多人不知道为什么开征物业税阻力这么大，实际上一部分权贵的资金大多用于投机购房上面，他们不愿意付出囤积房产所应支出的税务成本，再加上有权有势，可以左右国家的税务政策。不仅如此，他们还雇请几位教授，大肆鼓吹中国的物业税100年也开征不了，致使本届两会的提案被搁置。

由此看来，中国民生住宅的解决任重而道远。其中最主要的就是这6540万套空置住宅的解决，这不仅拷问中国的社会财富的平衡机制能否建立，也在测度中国经济孕育的风险是否得以化解，中国民生住宅的问题是否得以解决。更重要的是这些资源的浪费和社会财富的囤积已经影响了一个民族的振兴。

从全球经济情况来看，中国经济的危机依然存在，其中一个隐患就是这些闲置住宅隐藏的金融风险。在2009年小阳春时，很多购买住宅的是假按揭，如果房价持续上涨，那么炒家就会抛售出去，而房价进入下降通道后，很多一部分将转成银行坏账。只是现在不知道数额有多大，因此还不知道是谁在裸泳。

从我对2009年上半年中国楼市制造小阳春的情况的了解，因当时房价上涨趋势不明，大量的开发商和炒房客到农村借来大批身份证件，进行楼市投机行为。最早借一个身份证件只需200元手续费，后来涨到了3000元。数额之大，令人瞠目结舌。也许，中国版的次贷危机，就要从这些闲置的住宅中暴露出来。