房产代理业2010钱景展望

今天，对于2010年楼市是涨是跌的争论已经从两会到市井成为全民话题，从高管富豪到下岗失业，大家乐于谈，但是这是一个和“鸡生蛋还是蛋生鸡”一样无解的问题。

作为房产的下游企业之一，房产代理伴随中国房地产“10年疯牛病”而衍生、发展、臃肿、肥硕。作为一个即将回归房产代理的职业人而言，有必要站在“尚未当局的边缘角度”，在倒计时的日子里对该行业的2010钱景进行展望，算是对自己职业生涯的宏观预报。

第一，整体市场研判。就像不是所有的老百姓都希望房价下跌一样，房产代理业从业者对于房地产市场也有一种左右感情。一方面如果房子太好卖比如2009年，那么开发商会选择自行组建团队销售以省下总销费用的1%-1.5%，另一方面如果房子太难销，开发商会主动寻求代理，那么接案和商务谈判会比较主动但指标不易完成。所以，平衡市是代理商比较乐见的市场局面。那么在2010年，市场尽管目前成交屡创新低但5月之后的世博将如何左右楼市格局还是未知数。尽管历经过2008年“开发商撒娇政府哄”之后，开发商目前还不见急躁，也就是说目前代理的市场环境是平衡偏紧。

第二，代理标的研判。如果市场谨慎向好，那么开发商给代理公司的标的将有望进一步下调，1.5%已经是上海的客气价格，而作为推广中很大一部分的广告费也将遵循“代理商垫资开发商清盘后结清”的模式，随着上海各大媒体对于刊前付款的一致认定，代理商的垫资将重新抬头，主要来自于保证金和垫付广告费。前期策划目前也主要以“前期付费，转销售后返扣”的模式，但随着对于前期定位的重视，相信策划这部分技术费用将得到重视。但所谓羊毛出在羊身上，代理标的向下跌进1%的趋势已经不可阻挡。代理商要研发新的收费模式或由头，将成为下一个课题。

第三，市场反馈研判。就目前而言，如果将上海划为一线城市，省际城市为二线，县级城市为三线。那么应该说一线和三线的市场销售前景还是基本乐观的。一方面，一线城市的需求和魅力依旧存在，另一方面，三线城市受惠于所谓罪恶的“城镇化战略”仍然有足够需求和潜能。而南京、杭州、合肥、郑州等二线城市由于在过去的几年中疯狂上涨但城市配套完善步伐未及跟进，将一定程度拖滞其靠拢一线城市的速率。

第四，职能部门研判。经历过十年的疯狂上涨后，很多代理商已经达成了“能接到案子就能卖掉，能卖掉就基本能结到佣金”的思维逻辑。所以在很多公司出现了，销售部是最庞大人员、预算和政策的地方但市场部由老板亲自挂帅的局面。这固然和中国人情面、关系这种潜规则有染，但必须承认在行业整体水平差不多的背景下，选择代理公司的确无须太多技术含量。而很多代理公司的市场部基本就是重复着“网上下载数据+带个概念帽子+几条辞藻广告”的组合模式，市场部更类似公关接洽部。尽管已经有些公司开始强化前期定位，但多数还停留在“等老板搞好关系，我们交上报告”的“将军杀人，小鬼捉俘”的模式上。这是整个行业“听不进”的悲哀。

第五，人员成本研判。同样，经历过十年疯狂市场，房产代理人员的成本已经迅猛上涨。十年前，策划2500+设计3500的行情，在今天职能找到大学生，当然这也宏观受益于伟大祖国繁荣昌盛人民待遇一日千里。今天，一个能被几首唐诗的文案已经可以飙到8000的价格，设计人员更甚。10000的小屁孩也开始大量做专家状。对于老板而言，成本在上是不争事实，但人员技术含量呢？从某个方面来说INTERNET是个坏东西，让小屁孩们可以轻松抄到前辈的呕心沥血，也可以通过其站在碗边随时准备跳向锅。在相关QQ群，找人、推荐人、谈价格的场景比比皆是，却少有对于业务的探讨和辩论。就目前而言，策划广告化的边缘界定已经有错误苗头，几句广告语走遍全国的现象也存在。这种局面一定时间内还将持续，关键是老板的预算和用人标准。

综合而言，上海房产代理业2010年属于“基本平走”格局，逆市出真知的可能性并不大，这个行业还将在一段时间内鱼龙混杂。希望有风雨但是也怕风雨摧毁了所有的房子。这是这个行业的困惑和矛盾。