“抵押型”先出山“权益型”最亲民

 继融资融券和股指期货获批后，房地产信托基金(REITs)也有望在今年取得突破。记者了解到，天津、上海三地的REITs试点工作已经全部准备就绪。由央行牵头，银监会、证监会等11个相关部门成立的“REITs试点管理协调小组”，已完成试点实施方案的制定。目前上海权益型REITs方案正在积极研究制定中，预计初步方案将在今年下半年成型，且权益型REITs的交易地点已基本确定为上海证券交易所。而抵押型REITs也在紧锣密鼓地研制中，这类产品不上市发行，却会在机构间市场流通。

    两个版本的REITs产品各有千秋，而信托公司在REITs出台前夕，也开始创新与房地产公司的合作模式，推出一系列准信托基金产品。这些产品的结构、风险、收益区别在哪里？

    准私募房地产信托基金：先有资金池 后投项目

    在REITs呼之欲出之际，信托公司联合房地产商推出了一些基金化运作的房地产信托产品。先有资金池，再投具体项目是近年信托公司创新的类REITs产品。

    平安信托最近推出一款“平安财富·睿石房地产投资(信托)基金”。其投资范围将涵盖房地产市场以及房地产相关领域金融市场。

    结构分析：某股份制银行私人银行部产品经理对记者表示，目前已经存在的房地产信托投资基金与真正意义上的REITs还有相当大的区别，如果一定要跟REITs比较，那只能是部分相似。这种信托基金实质上类似于主要投向房地产行业的私募基金。

    风险：普益财富研究员魏可向记者表示，此类产品一般采用分级设计，采用分级设计的信托产品，对于优先受益人来说，产品采用的结构化设计相当于受托人可以更大的折扣率处置标的公司股权，这就降低了处置股权的难度。但是，处置股权将使受益人无法按时获取信托收益。另外若回购方违约，仅可通过处置股权一种方式保障受益人利益，途径单一，也增大了产品投资风险。

    收益：信托公司人士透露，这类与私募基金类似的房地产信托产品多数属于承诺型产品。信托公司承诺投资者寻找合适项目进行投资。投资者的钱并不用马上打到信托公司账上，而是先付一部分定金，等到具体项目确定后，投资者所投的钱才会全部到账。如果信托公司采用的是这种方式，那么投资者在等待项目期内还可以运用这笔资金进行其他短期灵活投资，降低资金的流动风险。目前房地产信托产品的年收益率在7%-10%之间。

    适合人群：房地产信托产品收益较高，投资标的区商业业态发展、经营态势和商业收入的稳定性变动都可能影响信托计划的资金和收益偿付，适合风险承受能力强的投资者。

    银监会抵押型REITs：非上市流通 或面向机构投资者

    去年8月，由银监会联合央行草拟完毕并负责解释的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》已经基本勾勒出这一款式REITs的雏形。从公开资料看，银监会版本的REITs类型属于抵押型。

    以浦东新区上报的REITs方案为例。发起公司为陆家嘴集团、张江集团、外高桥集团、金桥集团等浦东4家国有企业，这4家企业将提供年租金收入可达4.7亿元的工业地产，把这些物业未来10年的租金收益权打包设立信托，然后由发行人委托主承销商，在银行间市场向符合条件的机构投资者发行该信托的租金收益凭证，募集资金总额将达35亿元。

    结构分析：用益信托工作室首席分析师李旸表示，这四家地产公司作为信托发起人，将这些商用物业的租金收益、按揭利息等作为标的委托主承销商募集基金。投入基金的投资者获得该信托的每年租金收益、按揭利息等收益凭证，每年按份额分得租金和贷款利息收入。地产公司则可继续持有物业的所有权。期满后地产公司再将物业回购。

    风险：北大纵横管理咨询集团合伙人、房地产专家张健表示，从目前公开出来的REITs方案来看，这些产品几乎没有风险。原因是这些地产很早就被地产商买下来，租金早以比买入时上涨多倍。

    收益：由于国内REITs还没出来，在国内没有先例可参考。由于收入一部分是贷款利息，因此利率变化对其影响极大。而投资项目的租金收入情况则要看经济环境以及个体项目素质。投资者可以调查公司的房地产目前租金与市场水平的差距，项目的素质(如地段和租户的背景等)是否良好等。

    投资者群体：业内分析，银监会版本的REITs可能会屏蔽风险承受能力过低的个人投资者，主要面向国内金融机构，保险资金也可能列入其中。

    上交所权益型REITs：上市交易 关注资产评估价值

    上交所正在研究的权益型REITs是可上市的品种。相关人士预计初步方案将在今年下半年成型，且权益型REITs的交易地点已基本确定为上海证券交易所。

    这种版本的REITs可以参考国内企业在海外发行上市的产品。如长江实业发起、在新加坡上市的置富REITs，是亚洲第一只跨国REITs(第一个持有香港资产的新加坡房地产投资信托)，共集资19.9亿港元。

    结构分析：权益型R EIT s发行人向投资者募集资金，随后用于收购写字楼、购物中心等，这些经营性物业所产生的租金收益等现金流会按投资比重分配给投资人。REITs可直接持有物业，也可透过特殊目的公司(SPV )持有物业。

    风险：张健表示，投资REITs之时，投资者要关注宏观经济的指标。当失业率增长了，GDP增长下滑了，租金收入下滑了的时候就要警惕了。如果长期的经济循环是出现下滑的情况，对于REITS的投资就有潜在的风险了。

    由于可以上市，REITs在二级市场的买卖价格可能会与评估价值有所偏离。当买卖价格高于或低于评估价值很多时，投资者就需谨防市场风险。

    收益：REITs红利回报率一般在7%-8%。回报主要是租金和资产升值。但在二级市场上，REITs价格的波动受买卖供求关系影响会偏离评估价值。这跟买卖股票并无差异。从国内房地产到海外发行上市的REITs最近三年的回报来看，股息回报率基本维持在6.5%～7.5%之间浮动。按照相关规定，REITs必须每年将至少90%的应纳税收入分配给股东。

    适合人群：海外案例看，REITs面向大众发行，主要是对R EIT s有所了解的稳健型投资者。

以上资料来源：2010年1月27日表南方都市报

张健 北大纵横管理咨询集团合伙人，资深房地产投融资和战略专家，全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家，多所著名大学MBA和房地产总裁班客座教授。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，20多年从业经验，曾任职于麦格理银行和Lend Lease集团。为许多著名房地产企业和高校提供咨询、培训和授课，著有《房地产投资》和《房地产融资》等六部房地产专著。