空置率达50%预示着楼市会崩盘吗

2010-02-21 10:43:02

空置率达50%预示着楼市会崩盘吗

随着中国的楼市春节各地惊现零成交，住宅市场铁定是一潭死水，而经济的复苏本来应当是写字楼和商铺的扩张期，但写字楼的空置率也很高，商业地产并不乐观，甚至还是处于一个寒冬期。虽然从周期上来说，是该商业地产火一把了。

（光鲜的写字楼背后隐藏着经济的周期律）

根据香港媒体报道，杰克•罗德曼在洛杉矶和东京做房贷生意。他发现中国内地已经隐约出现房地产业崩盘的苗头。自2002年以来，他开始收集北京空置写字楼的照片，目前总数已达55幢，还有十几幢写字楼在候选名单里。“我拍这些照片是要提醒人们供给已经过多了。”罗德曼说。他今年63岁，是全球不良资产解决方案公司总裁。据罗德曼估计，北京商用房产空置率可能高达约50%，比德国5个最大的写字楼市场去年出租的总面积还要大。

事实上，中国在2009年得意之处就是经济一枝独秀，宛如寒冬中独自盛开的梅花。然而，如果说罗德曼所言能够具有一定的代表性的话，那么，这种商业地产的低迷实在预示着中国的实体经济还将面临着沉重的压力。

（一铺养三代寄托着多少人的发财致富梦）

中国的房地产市场与经济的关系度非常相关，要所谓的经济晴雨表股市正相关要高得多，股市多次出现的市场与经济的背离，已经多次让国人领略到这个晴雨表有时候会失灵的，但近二十年的楼市周期恰恰是经济的周期，楼市的调整先于经济调整，这里面还有一个特点：住宅市场往往是先于经济周期，而商业地产往往是滞后于经济周期。而且，商业地产因为与企业的商务活动和消费密切相关，因此，如果商业地产出现低迷，这正是经济不景气的一种征兆。

事实上，如果按照周期律来说，商业地产应当进入了上升区间。2008年住宅市场调整的时候，商业地产甚至被视为各种资金的最后避风港，但危机爆发后，实体经济迅速萎缩，商业地产和写字楼也陷入了低迷。不过，随着住宅市场的火爆，但商业地产并没有随着火爆，因此，许多开发商不希望做商业地产，相对于抢房的住宅市场，商业地产更显得是形影相吊。

而该火一把的商业地产，却在管理层对火爆异常的住宅市场痛下杀手的同时，也顺便成为开发商们构造的华丽祭坛上的附属祭品，商业地产也因信贷收紧受到了牵连。自有资金只有25%左右的开发商，信贷松紧是他们的命门。

根据典型的复苏时间区间特点，宽松的货币政策和积极的财政政策一般都会提振商业信心和企业开工，对于商业地产来说，也是一个比较好的信号，但如果说实体经济尚未真正的复苏，苏醒的只是那些资产性行业，对于中国的商业地产来说，可能并不是一件快乐的事情，因为他的兄弟住宅地产紧俏，而损害的是真正商业客户。

由于中国的资产价格上涨主要体现在住宅价格暴涨以及资源性产品价格暴涨之上，因此，他们的癫狂也是导致货币政策调整和楼市调控大棒的到来。但至于各行各业来说，如果没有了2009年如此宽松的政策环境，各地的烟花爆竹还能像今年这样绚烂吗？实在不容乐观，如果仅仅从统计数据来说，我们从来都是有信心的，但对于影响千家万户的具体企业来说，并非是每家的碗里都有肉，如果企业扩展和规模受限，那对于本该上升的商业地产来说，无疑是一场灾难。

不过，有一个比较奇特的地方是海南，海南的房价暴涨其中最重要的一个枝节就是酒店、商铺和写字楼。在海南建设国际旅游岛获得国务院批准后的5天内，整个海南省的商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和，为171.12亿元。但是，与1993那次灾难不同的地方在于，1993年80%左右是写字楼，现在90%左右是商品房。这就说明，海南的房价泡沫可能会比1993年更坚挺，因为写字楼太多企业或者经济陷入调整很容易受到印象，传递很快，但住宅市场却是不一样，可以租也可以住。今年春节“黄金周”三亚部分高档酒店逾万元“天价”，也吓退了很多游客。足以说明，海南商业地产有多疯狂。为了遏制这种疯狂，海南目前有五星级酒店40家，明后年可能新增加10至20家，高档客房紧张情况有望改善。但也可能是杯水车薪，也可能是不用急，等着游资退潮之后，这些天价房会消失。