情人和房产都可能被出卖

今年情人节正逢春季，那就先写情人节，明后天博文留给春节吧！

出卖房产的原因

虽然我主张买入房产后能尽量多保留些时间, 因为我看到许多投资者频繁买入卖出, 即花时间精力又有办理交易手续费开支, 而且长期来看资产总的增值幅度相对反而低, 但是正如我提到的每一个投资者的情况和当时市场情况是不同和变化的, 有些因素会要求投资者将房产出售, 在一段或特定世间里具体出卖房产的原因可能包括以下几种:

1．受全球金融和经济危机影响失业（下岗）；

2．相信拐点要出现；

3. 年纪老了,大房换小房；

4．去外地长期工作；

5．相信买房是爱国，但不信卖房是卖国；

6．不相信买房是爱国，更不信卖房是卖国；

7．海外公司总部资金短缺；

8．卖房后，去美国抄底；

9．如果投资者的出租房产有几个月没有找合适的房客, 而且可能成交的租金已低到你不能接受的价位；

10．投资者有其他更好的项目机会投资；

11．房产有多处，且贷款较多

12．投资者认为房价已经在很高位, 可能以后涨幅很小或要下跌

13．收入减少, 需要现金

14．投资者确认这地区的居住环境在变化包括污染加重, 就业率下降等

15．卖出房产，等以后买经济适用房！

16．卖出房产，租房，等房价下跌再买入！

17．情人分手，要分财产！

 可能还有其它原因, 但不管怎样大多数投资者总希望能在最短的时间里以高价出售或为确保成交价格接近和超过实际市场价格, 因此, 为了达到这目的, 投资者必须在出售房产需要作适当的准备工作, 它们包括:

Ø         市场调查和评估 –　将要出售房产的周围类似的最近成交和正在出售的房产的价格收集，并用市场比较法和投资回报法进行比较, 对要出售房产的价格有一个大致准确的了解, 不至于造成不少卖主期望值太高，出现了盲目开价的情况，并难以成交, 或开价太低, 造成损失.

Ø        合理整修房屋 – 适当整修房屋, 它可以让房产感觉起来更具吸引力, 比如内外墙粉刷, 卫生间和厨房清理, 大厅灯换掉等, 这些会给潜在的买方留下一个最直接的良好的印象，使其更容易出售。同样重要的是此整修花费应明显低于物房产价值的增加,

选择售房方法

虽然出售房产的方式有几种, 我建议可以更侧重委托房地产中介来销售 。

出售一处房产需要耗费很多时间、金钱及精力，如果想要尽快和以较高价格出售，投资者要具备与房产相关的专业知识。那些不愿意付出的投资者不可能成功的出售他们的房产。大多数投资者由于缺乏经验或其他原因，会将销售房产的工作交由别人来做，而房地产中介公司能提供给卖方很多的服务，我们在这里不可能举例，只列出其中最为几个重要部分：

卖方最好将房屋委托给一些比较大的公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧。另外，有信誉的中介公司品牌有时还能提升物业的售价，对于讲究购房安全性的购房者来说，由于有大公司做中介，即使认为房价偏高一些有时也能够接受。房主不应该将注意力集中于中介的佣金的多少，而是应该关注支付了所有的必需的抵押贷款、交易费用和中介费用之后的净收益。

通常如果你已经同房地产中介公司签订了代理协议，那么该公司要承担将该信息发布出去的责任，但是，不要就这样假定你的中介公司正在做寻找努力寻找买方。你可以与中介会面并共同商讨寻找潜在买方的最佳办法， 并及时了解进展情况。

现在也有一部份卖主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过上网方法, 朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售的现象，要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟的话，要多咨询律师和防潮专业人员的意见，因为二手房交易是一个十分复杂的过程，牵涉到二手房的评估、各种手续以及各种费用，不是行外人很快就能掌握的。

卖房代理方式

我国房地产中介业务有较大发展也就是近几年来的事，目前中介服务机构的操作还不完善，良莠不齐，经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情，所以要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司，要亲自到中介机构办公场所进行考察。另外，如果对二手房买卖没有把握，最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问，特别是对产权等关键问题进行把关，以免上当受骗并造成不必要的损失。

Ø         目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介；而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊：一般而言，独家代理合同更能保证中介的积极性；一般合同则能提供更多的客源，但在交易过程中都可能会存在一定的风险。比如，如果独家代理的中介合同工作不积极或无经验，那卖者的时间成本和机会会遭受损失，而小中介如对买者的背景采取不负责任的态度，常常也会出现很多问题，最重要的是卖房者需多了解情况再做决定，事实上，不管大小中介都存在以上风险，具体经办人也是很重要的，也可以说是最重要。

Ø         代理有效期宜短不宜长 如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办？这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢？一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也会同意。如果签了三个月或者半年的话，那就很被动了。

Ø         不要签所谓的“到手价”, 许多客户在委托中介公司卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦，在公司的要求下或主动要求签一个“到手价”，即直接到手的钱有多少签多少。我们知道二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，必然给中介留下很大的不规范操作空间。最后受到损失的还是交易买卖双方。

以上几个方面的负面消息时有发生，教训深刻，相信大多数人一生中买卖房产也不会有许多次，所以都要特别注意卖房代理方式和以下一节的房产买卖合同特别注意事项。

以上内容摘要自我在2009年5月由中国建筑出版社出版的《房地产理财》和2005年5月上海财经大学出版社出版的《中国房地产投资策略分析》专著。

出卖情人的原因不能在这里写的主要理由如下：

Ø         我不是这方面专家

Ø         此为房地产专业网站。

祝朋友们虎年快乐！事事如意！

张健 北大纵横管理咨询集团合伙人，资深房地产投融资和战略专家，全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家，多所著名大学MBA和房地产总裁班客座教授。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，20多年从业经验。为许多著名房地产企业和高校提供咨询、培训和授课，著有《房地产投资》和《房地产融资》等六部房地产专著。