小产权房拿“结婚证”先要切割

“无证驾驶”的小产权房并没有因为国务院的一纸停卖令而抛锚。在高房价下只有普通商品房价格的三分之一左右,甚至更低价格的小产权房，正在造成“事实婚姻”的事实，无论发不发“结婚证”，或高层不断提示风险有多高，还是有很多无力购买商品房的购房者，急切得去购买小产权房。

 比如，地处三亚市的三亚湾路俨然已成了名副其实的售楼一条街，小产权房更是成为“香饽饽”。日前，有媒体记者在三亚湾路的一家售楼处看到，一个名叫“半山观海”的项目仅售16.8万元/套起，距离“天涯海角”景区很近。这与商品房越来越飙高的价格形成鲜明的对比，同时，也暴露了土地成本和税收成本在整个房价成本的权重有多大。正是因为如此，政府部门不承认小产权房的“事实婚姻”。

 而且，目前这种“无证婚姻”的存量越积越多，中国目前小产权房建设面积达60多亿平方米，数量非常庞大。小产权房是农民自发建起来的房子，由于长期处于“事实婚姻”无证驾驶状态，小产权房自诞生以来就不被国家承认，因此，积累了很多问题。从某种意义上来说，小产权房的出现打破了政府对土地的垄断，是真正市场化意义的商品房，并且能够在一定程度上解决中低收入人群的住房难题。

 巨量的小产权房购买者，都在那里憋着呢，等待转正的机会。去年深圳小产权房盛传可以拿到首个结婚证，也激发了很多人疯狂建造小产权房，但最后还是不了了之。

 小产权房这种“事实婚姻”是补足了土地款和交了税收就能补办证书，还是一律当做违章建筑一律拆除，还是有其他更好的处理办法，目前为止尚未有明确的结果，这也助长了购买小产权房的积极性。

 事实上，小产权房成了中国房地产市场的一道难题，之所以难解，是因为一旦将巨量“小产权房”颁发证书，会造成商品房市场泄洪，断送房地产市场的前途，断送地方政府的土地财政的财源，引起许多购买商品房的业主的不平衡，还可能造成金融危机，银行失去大量的优质客户，已经购买商品房的客户就可能不还款，形成恶性的循环；但如果一律拆去，由于存在大量的“无证婚姻”，强行拆除必将引起诸多的纠纷与社会矛盾。

 如果任由小产权房枝叶蔓延，势必造成尾大不掉的情形，而且随着中小城镇化建设加速，小产权房在“灰色”中野蛮生长，存量小产权房越来越多，解决起来更加棘手。《国际金融报》也认为“今年如不清理小产权房，城镇化进程加快后，问题的蔓延将进一步加速，范围会进一步扩大。”

关于处理小产权房问题，根据调查显示，73.3%网友认为“可转大产权，只须补交地价款转正”，只有不到5%的人表示将违法建的小产权房一拆了之。

其实，小产权房自身存在很多的问题，这不是购房者不知道的事情，但是，现在的高房价逼得一部分人不得不买小产权房。而造成高房价的一个重要原因是土地供应偏紧，政府有意无意的“囤地”待售，造成商品房供应紧张的局面，如果加大土地供给量，使得开发商上“囤地”变成折本的行为，那么，房价就会相应的被平抑。高房价另一个因素是，目前的产品供给大而美的比较多，小而实惠的房型不多，很多楼盘的容积率限制的很死，这就造成了房地产市场供给远远不能满足需求的情形。因此，政府可以建立激励开发商多建小而实用的户型，土地资源紧张可以拔高楼层，逐步削平供需严重适合的落差。

对于已经存在的小产权房，按着补齐土地出让金和税款的模式，可以补办“结婚证”，这个主意表面上看来，还是挺符合民意的。但这里面又牵涉一个问题，就是那些已经买了小产权房的购房者是不是愿意补齐，而且，土地出让金该补交多少？这些都是大难题。即使是这样做了，后进的购房者还会购买小产权房，因为他们完全可以等待，等待未来政策改变，使得事实婚姻变成合法婚姻，这又形成了一个恶性循环。而且，小产权房之所以惹怒政府，不仅仅是因为他们打破了政府对土地的控制权和减少了税收，也造成了城镇规划的无序状态，特别是在中央要求大力推进中小城镇化的背景下，这个难题将会越来越难解，甚至可能从“难解”变成“无解”。

其实，我们必须要对小产权房进行切割，区分是农民宅基地建的还是非宅基地建的，如果是宅基地建的，既然已经成为事实婚姻，可以补交土地出让金和税款，这当然也需要农村宅基地的制度变革才能行得通；另一部分非宅基地建的小产权房，确实有些占用耕地的嫌疑，可以考虑其他补救措施，但也要保障购买者的利益。

总而言之，小产权房问题十分复杂，而且形成了犬牙交错的利益纠缠格局，是一块难啃的硬骨头，解决这个难题已经火烧眉毛，率先对小产权房进行切割可能是解决这个难题的第一刀。