2010年，商业地产非常之年

2010年，商业地产非常之年

——专访上海政合企业管理咨询有限公司董事长吴其伦

（此文发于2010年1月28日《壹报通商业地产周刊》）

近来房地产市场政策频频出台，一方面开发商反映政策对市场影响不大，2010年不差钱，另一方面投机客、投资客纷纷观望甚至退场。越来越多的专家为10年楼市担忧，作为住宅市场重要支撑的投资客退出后会转向对商业地产吗，对商业地产市场会产生怎样的影响？

2008年新浪乐居地产名博八剑客，2009年度新浪乐居地产名博九杆枪——政合企业管理咨询有限公司董事长吴其伦，给人以彬彬有礼、亲切善谈的印象。他总是将自己放在购房者的阵营当中，为楼市的每次变化做出最迅速的反应，他力争要为老百姓说话，为民生说话。今天听听他对2010年商业地产的看法。

《壹报通商业地产周刊》：请您给我们简单分析下2010年的房地产和商业地产市场的发展趋势。

吴其伦：我认为2010年，将是中国房地产保障元年，将是政府介入房地产市场元年，也是商业地产发展很重要的一年。大量的保障房、中低价位中小套型商品房将在很大程度上颠覆供不应求的局面，投资客、投机客将离场观望。一线城市住宅均价将下跌，中环以内、中外环之间这样传统抗跌性的投资性区域将表现明显。不妨晚上去静安、徐汇、卢湾这些区域看看，一大片的黑灯瞎火可想而知空置率是很高的。

《壹报通商业地产周刊》：能给我们谈谈您看空明年楼市的具体理由吗？

吴其伦： 我总结了主要有“六只剑”，第一剑：中经会议精神，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。此政策将在很大程度上改变市场供求，令房地产市场供大于求局面长期存在，将加剧市场观望气氛。第二剑：营业税二转五，将严重打击投机、投资性购房需求，并将促使投机、投资客抛盘，将大幅增加二手房供应量。第三剑：国四条，为中经会议精神的延续和补丁，将严重打击房地产商的心态，令其抛却暴利心态，将大幅减少开发商违规及欺诈行为。第四剑：五部委土地新政，对开发商拿地首付至少50%的限制。此政策极大地提高了开发商土地持有成本，这样，开发商拿地后必将尽快推盘。令开发商捂盘惜售恶行降低到最低点，民众被骗盲目购房的现象也将减少。第五剑：国十一条，是中经会议精神及国四条的延续及细化政策，也将彻底打击投机、投资者的心态，令绝大多数投资、投机客离场甚至抛盘出逃。第六剑：上调存款准备金率，中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。准备金率上次上调在2008年6月，本次调整为19个月来首次上调。此政策一出，业内外人士纷纷发表自己的见解，有的观点是对房市影响不大，有人说此政策将刺破房价泡沫。但我认为此政策将令开发商的贷款难度进一步加大，其资金链将会受到严峻考验，将在很大的程度上打击开发商的心态。

因为房地产利益集团过于强大，想抑制高房价光靠这些还不够。接下来还将有实行商品房现售或预售款第三方监管、开征物业税等措施。

《壹报通商业地产周刊》：提到物业税的征收，您对“物业税征收先从商业地产开始”的说法是怎么看待的？认为2010年是商业地产发展很重要的一年，具体谈谈？

吴其伦： 首先我认为物业税是肯定要征收的，会主要针对豪宅和二套以上房。商业地产的发展泡沫并不严重，政府不会去打压。明年商业地产发展我认为有二大契机，一、保险资金的利好，由于保险资金更看重投资安全性以及长期回报的匹配,因而商业地产市场,特别是高档写字楼市场,将是保险资金的最佳选择。2010年70%-80%的保险资金会如商业地产市场。二、住宅市场走下坡路，一部分避险资金也会投向商业地产，不少银行金融支持方向已经从住宅项目转向商业地产项目。除此之外还有世博会、大浦东、大虹桥等利好因素的影响。

《壹报通商业地产周刊》： 请您结合成功经验，给我们谈谈您对商业地产的认识。

吴其伦： （笑）谈不上什么成功经验，以前操作过的商业项目因为定位等原因，算不上成功。给我比较深刻的启示就是，商业地产的关键是运营，终端消费者决定商家是否进场经营，商家是否进场决定投资者是否购买，最后投资者才决定资金是否能够及时回笼。目前国内的商业地产运营团队还不是很成熟，很多团队是因为项目聚集到一起，做一段时间之后因为自身利益等原因就散了。像新天地、恒隆这样的团队不多，万达目前算是比较成功的一个，当然，他们有一定的实力，跟政府有合作，通过住宅部分来促进不动产。对于万达，我们可以借鉴，但不能模仿。

中国缺少“领头羊”式的优秀商业地产的经营团队。

《壹报通商业地产周刊》： 2010年您想对开发商和地产投资客说些什么？

吴其伦：原来一直做商业地产的在2010年会做的很好，09年做的好的开发商50%-60%在2010年会转向商业地产，这部分开发商未必好做，还是我之前所说的商业地产主要是运营，需要专业的运营团队，在操作项目之前一定要考虑清楚。我建议想做商业地产的开发商一定要先考虑好专业经营团队的问题，懂管理，善经营，建立一个有执行力的团队，有责任心的团队。所有的工作要持之以恒做下去，不要坚持不下去半途而废。尤其做大型项目，更要考虑专业团队，还有一个好的培训体系。

对于那些09年疯狂拿地的开发商，创造地王的开发商，过高溢价的土地储备给自己带来开发上过重的负担，我觉得该死的就得死掉。而投资客，我个人建议，手里有房的年前赶快抛，关注优质商业物业。