望眼欲穿：股权型房地产信托投资基金

近期传闻不断的REITs试点工程有望在近期内取得最终突破，最快在2010年春节前，债券类REITs会推出来，但股权型的房地产信托投资基金何时推出还不明确，不排除在几年之后。而在一年多前国务院出台的“金融国九条”的政策措施中，房地产信托投资基金首次在国务院层面作为一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式被提出；房地产投资信托基金已获国家相关部门批复。好几位朋友问我“房地产信托投资基金会不会是商业房地产商的融资机会？”，我回答“是的，但适合的时间是股权型的房地产信托投资基金推出，当然在政府正式推出股权型的房地产信托投资基金前，我们做相应的准备也是必要的。为什么，看了我《房地产投资基金实务》书的人，会有个较满意答案 ”。以下我将我《房地产投资基金实务》第二版的《自序》摘要，与朋友们相互学习切磋。

第二版自序

上海财经大学出版社的资深编辑来电，告知“2006年4月出版《房地产投资基金实务》一书已成为我们出版社最畅想书籍之一，且几无库存，望能尽快出第二版，以飨读者”。此言很受鼓舞，但也不出意料，我的《房地产投资基金实务》和《房地产投资金融实务》等书连续很长时间在一些著名网站的类似书籍的全国排名中列第一或前三位。

幸运的是我近二年的工作、研究、MBA教学和演讲也与书内容直接有关，所以有相当内容增改的此第二版有幸较快出版。由于近几年来我在清华大学的教学和演讲较多，由此我也希望此书能学习和达到一些上世纪20年代曾经任教清华大学的著名教授刘文典先生讲解《红楼梦》的境界和效果。

近来有关房地产投资基金方面有很多讨论，甚至部分房地产和金融企业已有了一些尝试，是非常好的现象。2007年秋我在香港进行演讲，我说香港有首歌叫《十年》，“十年之前我不认识你，你也不认识我；------十年以后我们是朋友”，我国的房地产业和金融业以此描述非常恰当。

确实与房地产投资相比，目前国内在房地产金融方面的实践和创新都显得较缓慢，包括很少有可操作和突破性的研究。比如，甚至很多专业人士对房地产投资基金、房地产投资信托基金、房地产信托、私募股权基金、夹层融资和住房抵押贷款证券化等一些基本概念模糊不清，相比国内日益发展的房地产金融形势就显得有些落伍。随着我国在房地产业和金融业方面许多问题的暴露，加上市场对更多投资产品的需求以及进入WTO金融业的进一步开放等，关于房地产金融方面的许多工作和知识亟需更新。

目前国内房地产金融市场状况同美国上世纪60年代初出台《房地产投资信托基金法》和日本上世纪80年代后期情况有些相似，当时银行大量资金流向房地产，同时房价上升较快。这些资金容易形成银行的不良资产，使银行经营孕育很大风险，并促使银行在借贷上出现越来越多的限制。因此，我们站在“历史的肩膀上”，建立、完善和发展我国自身的房地产金融市场和体系已是当务之急。

世界经济论坛(World Economic Forum)发表的《2007-2008年度全球竞争力报告》显示，美国从2006年的第六位提升到第一位，成为世界最有竞争力的经济体。中国的排名由2006年的第54位上升至34位，超过印度、俄罗斯和巴西，在“金砖四国”中处于领先位置。但该报告同时指出中国三个明显需要注意的弱点：即金融市场，高等教育培训及公共和私人机构的质量。报告认为，中国金融市场的成熟性只能排名第118位，在银行系统的完善、法制制度建设、对资本流动的限制程度和证券市场规则方面都还比较落后。

而事实上，房地产投资基金在房地产和金融方面的应用道理并不晦涩难懂，可以说是相待简单和直接。譬如以房地产投资信托基金为例，记得1997年我在全球最大的房地产投资集团之一的联胜（Lend Lease）集团任职时，直接参与了澳大利亚悉尼市中心情人湾（Darling Park）的办公楼综合项目，作为当时澳大利亚最大的房地产投资信托General Property Trust (GPT) 的管理者，联胜集团就是将还未建完的办公楼进行潜在租客的租赁谈判，在办公楼建完后再将此办公楼整体在澳大利亚股票交易所（Australia Stock Exchange）上市，它就成了房地产投资信托基金（澳大利亚称Listed Property Trusts），这样一来开发商可以很快回笼大笔资金，个人和机构投资者可以有较好的投资产品并有机会共享资产升值和租金收入。 当然在这一过程中许多其他机构包括投资银行、评估公司和房地产中介公司等也发挥了一定的作用。由于澳大利亚有近四十年的房地产投资信托基金的经验并且法制较齐全，这样的运作方式是很自然的，反过来它对房地产业和金融业也产生积极作用。

   近10年来我的工作也时常与房地产投资基金有密切的关系，包括对美国、澳大利亚、新加坡、中国香港、欧洲和亚洲其它国家房地产投资基金直接工作经验和研究，其中在澳大利亚最大的投资银行麦格理银行(Macquarie Bank)任职，直接参与海外房地产基金在中国房地产市场的投资，另外个人在十多年以前就已投资Bankers Trust (银行家信托)的房地产基金产品，同时也亲身参与和经历了我国近阶段房地产的高潮和低潮，对房地产和金融业在中国的运作和发展有很大的体会和感想。

许多读者（包括来自哈尔滨、沈阳、北京、西安、济南、成都、南京、上海、杭州、广州、深圳、纽约、台北、香港和新加坡等的海内外人士）与我联系，特别是许多房地产资深望重人士对二书的许多溢美之词和许多读者的直接获益和鼓励。美国花旗银行的一位资深投资银行家去年在国际房地产投资论坛上特别向他的同行推荐并称此书是中国房地产金融类的最佳书籍；国内著名的信托公司的老总特地亲自拜访；有美国和新加坡房地产投资者在纽约和新加坡买了此书并与我联系；还有国内著名大学的教授和研究生与我联系等等。作为一个房地产专业人士，能获如此荣誉，感觉非常荣幸和鼓舞，并在此表示感谢。

话说回来，本文开始提及清华大学刘文典教授讲解《红楼梦》；另外上世纪我国最著名的女作家之一的张爱玲，在她1977年由皇冠出版社出版《红楼梦魇》自序中提到“近人的考据都是站着看─来不及坐下”，那对我们研究房地产投资基金方面有没有启示呢？

张健：北大纵横管理咨询集团合伙人，资深房地产投融资和战略专家，全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家，多所著名大学MBA和房地产总裁班客座教授。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，20多年从业经验。为许多著名房地产企业和高校提供咨询、培训和授课，著有《房地产投资》和《房地产融资》等六部房地产专著。