海南第二轮泡沫正在催生 房产延续上世纪悲剧？

   2010-01-11新华社《经济参考报》

　  国务院近日公布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，将海南国际旅游岛建设的目标定为：到2020年初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。

海南再次成为中国资本追逐的热土，国际旅游岛概念的利好正在助推海南岛成为资本蝗虫争相奔涌的洼地，房地产更是在这轮资本盛宴中，独占鳌头。知名的开发企业早已经提前布局，非官方数据表明，目前至少有超过4700多亿元的资金在银行系统流动到海南大肆圈地。涌入资金竟然是1992年的十倍，显然，海南在演绎中国壮士死前的豪言：18年之后又是一条好汉！18年前，海南地产泡沫破裂，让潘石屹、冯仑等万通六君子洒泪而去，而今恰好18年海南地产果然重生，但这么多的资本蝗虫的涌入，会不会又让18年前的惨淡局面再度重演呢？

重温18年前那场惨剧，好汉始终难以忘却：上世纪90年代海南是中国最为典型的烂尾楼之岛，全国各地淘金者都想在海南掘第一桶金子，上千家房地产公司都在那里炒地，包括现在很出名的一些地产大鳄以及所谓的地产界的业界领袖，炒地就像击鼓传花，把地价不断抬高，接到最后一棒的就是最大的失败者，拿了地再来盖楼的就更是最大的傻瓜，在第一轮朱镕基宏观调控的政策高压下，死得极惨，从三亚到海口，整个海南岛遍地都是烂尾楼，可谓凄凄惨惨戚戚。

18年后，海南的房地产是否还会延续上世纪悲剧呢？

首先，这轮好汉重生，可能会吸取上一世的教训，极力避免炒楼炒地皮的行为。就是说，上世纪90年代搞的那一套“击鼓传花”方式将地皮和楼花轮番炒作应当极力避免。海南省省长罗保铭在发布会上表示，海南完全能够掌控房地产业有序发展。但是，蜂拥而入的资本蝗虫在短期内炒高地皮的行为并不罕见。尽管不少人认为很多房企进入不是炒房炒地皮，但土地确实被炒高了。

其次，建设国际旅游岛并不是建成国际居住岛，从现在我们看到的官方数据，1992年海南房地产热潮时，官方认可的资金是400亿元，目前涌至海南的房地产资金超过那次的10倍，而且都是实力强大的大集团。再来看在海南的购房者都是来自岛外的投资者，特别是来自北方的投资者。“国际旅游岛做好的焦点就在于房地产业能不能稳定持续的发展。”中国(海南)改革发展研究院院长迟福林说，“如果疯炒一阵房地产，最后造成房地产新一轮泡沫的话，国际旅游岛就要大打折扣，甚至是失败的格局。”一个完全依靠房地产来崛起的海岛经济，必将会被不断上升的高房价所捅破，最后将再现上世纪90年代的惨景。

第三，能否真正的与旅游产业协调发展，确实是一个问题。尽管国务院出台的《意见》强调，要保持房地产业平稳健康发展，科学规划房地产业发展类型、规模和速度，鼓励发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。确实，海南岛是中国唯一的热带海岛，成为避寒和旅游的天堂，这里房子是有些价值，现在资本蝗虫在中央鱼贯而出的打压房地产政策的时候，终于找到一块洼地和避风港，不至于被赶出楼市而无处可去祸害实体经济。

国务院出台政策的初衷并不是鼓励大量发展房地产居住项目，而无止境的大量盖住宅，海南地方政府如果一味追求土地财政(去年三季度，土地出让金收入达52亿元，占政府性基金收入近八成)，而没有严守规划，一次性地把土地价格炒得飞高，追求眼球利益，后果将极为严重。

海南的房地产市场也是与中国整个房地产市场密切相关的，中国整个房地产市场现在都笼罩在政策乌云压顶的恐慌境地，海南房地产市场能不能豁免呢？要知道，人们对上世纪90年代海南泡沫破裂就是从政策调控开始的，这些问题只能留给未来解答，但可以肯定的是，如果第二轮泡沫泛起，海南房地产也会受到宏观政策“照顾”。

第四，迪拜债务危机就是先例，迪拜主权债务危机，就是大量向全世界借贷开发各类奢侈的房产项目和大型房地产项目，建立在沙漠上的房地产终于抵不住全球金融危机的冲击。如果海南不是有理性的持续开发，迪拜的今天就是海南的明天。当然，这里并不是说迪拜就死翘翘了，迪拜还有 可 能 咸 鱼翻身，然而，迪拜泡沫破裂的确也伤筋动骨。海南如何避免泡沫，投资者和管理层应当深思。