十年地产策略专家破解“国十一条”玄机

十年地产策略专家破解“国十一条”玄机

——政策杀招不够，治标并未治本

2010年1月7日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“《通知》”)，《通知》包括：增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任等5部分，共11条，所以被简称为“国十一条”。

鄙人在之前的一篇点评文章《天问楼市》中提到重要一点，就是中国立法容易，执法难的“格尔迪奥斯绳结”，而中国政策的文字措辞往往又留给执行者太多的解释空间，那么让我们看看这个高举高打的“国十一条”，有那些优点，又存在着那些不足：

先说优点：

优点之一、对于地方政府领导人的工作责任强化明确：“国十一条”是对“国四条”的细化和延伸，明确了在“遏制房价过快上涨”、“促进房地产市场平稳健康”上各个政府职能部门的职责与分工，着重强调了地方政府在中低价位普通商品房和保障房上的责任，提出了“省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实”的工作责任制，体现了中央政府要求地方政府在房地产调控中起到更为重要作用的意图，强化政治经济绩效考核的收口强化。

优点之二、对于土地推出方式提出更多元化的建议：“各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法”给出了当前以“价高者得”为原则的土地“招拍挂”制度有望得到更科学的规范和引导，至少说明中央政府对于目前的拍地模式存在疑问，对于鼓励采取更多更公平科学的卖地模式提出了方向，但是缺乏有效的细节政策强制指导，也可能沦为一句空谈。

优点之三、对于房地产企业的资信控制管理加强：“要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款”！！！

再说不足和缺乏力度的地方：

不足之一、对于二套房的首付比例并没有实现预期的提高，二套房首付比例为“4成”，低于前期市场预期的“5成”，基本重申了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发【2007】359号)中的精神。但“贷款利率严格按照风险定价”相比较于银发【2007】359号中的“贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”更为灵活。

不足之二、对于出让单宗土地规模的控制，要求“从严控制商品住房项目单宗土地出让面积”，我们认为严格控制单宗地块的规模将会降低土地竞购者的门槛，导致让更多的竞购者争夺有限的土地，这个从某种意义而言极易产生更多的单价地王，因为这个道理和以前我们销售市中心小户型、酒店式公寓的原理是一样的，那就是切割面积，创造更低总价，创收更高单价和实际利润！！！

不足之三、虽然提出加大保障性住房和商品房的有效供给，却没有给出明确的规模指标、惩罚措施和考核标准，使得这样的一条政策极有可能流于空言，让一些有机可乘的地方政府及相关部门阳奉阴违，某些政策出不了京城，这是我们这个大国政府最大的无奈！！！

不足之四、缺乏对于房地产领域腐败强化打击和稽查的措施配合，这么多年的违法腐败案件，几乎没有和房地产无关的，关于以前中央经常强调的：“两手抓，两手都要硬”其实很有必要，尤其对于相对国计民生至关重要的房地产市场调控而言，没有两手抓，一手抓政策调控市场，一手抓行业内部的反腐扫黑，几乎可以预言调控的效果会十分有限！！！

不过，总要看到政府的努力，总要看到国家的希望，毕竟，现在多数领导干部都意识到高房价对于我们的国家富强、人民安居乐业、建设有中国特色的和谐社会的危害到底有多大，每一份努力，都值得我们鼓掌，每一个良知，都值得我们去提倡……

苟利国家生死以，其因祸福避趋之——林文忠公（则徐）

希望更多的官员能够铭记和用行动去贯彻这首温总理都时常背诵的古诗……