抑制房价不是开征物业税的根本目的

记得前几个月，一位多次听我讲课且有心的北京大学的研究生给我发来段消息，说：张老师，我看到2009年7月28日的〈21世纪经济报道〉上发表了谢群松先生（供职于中国人民银行支付结算司）的文章“物业税改革并非抑制房价”。 我对您2009年7月初在北京大学房地产法中心讲课时强调的“抑制房价不是开征物业税的目的”的前瞻性表示钦佩。

在我谢谢她提供信息同时，感觉对自己的专业判断早而准已经有好多年了，也不辜负自己多年来的潜心研究；譬如5年前我提出的“房产贷款余额与GDP的比可以很大程度上判断房价的高低”，当时我在自己2005年上海财经大学出版社出版的专著〈中国房地产投资策略分析〉中已将此观点写明，这也比的国内的许多权威机构的报告早了几年时间。

以下是我2009年6月9日发表在中国国土资源报的文章《用科学的方法研究开征物业税》。

作者：张健 北大纵横管理咨询集团房地产中心合伙人资深房地产投融资和战略专家,多所著名大学客座教授,上海房地产经理人联合会副主席,清华房地产总裁商会专家顾问

物业税又称“房产税”或“地产税”，主要针对和房产和土地，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。 

我国开征物业税对房地产业来说，应该是个长期利好的消息，它是我国房地产市场长期健康发展的必然条件；但有关我国物业税包含内容、开征的方式、时间和评估能力等，最近众说纷纭；很多人提出自己的观点，似乎其中任何一个观点都可以基本否定或赞成开征物业税。

据笔者多年对物业税的研究，物业税开征确实是相当重要和复杂的工作，它在广度和深度都牵涉许多相关事务。我们要研究开征物业税的问题和方法，首先要正确理解为什么要开征物业税其次我们要对其他国家和地区的物业税有深入研究，再次要结合中国国情提出意见和判断。

开征物业税的目的要明确，抑制房价不是开征物业税的目的

　　由物业税去抑制房价的想法是可笑的，由物业税去调节贫富差距是天真的；为什么这样认为？开征物业税对房价有一定的影响，但降房价不是开征物业税的目的，只是它可能产生的影响之一，此外，美国、英国和我国香港等国家和地区都征物业税，但它们也会出现房价泡沫和许多房地产投机者。在调节贫富差距方面，最有效的是所得税、营业税和遗产税等方式，而不是物业税。

　以开征物业税维持未来地方财政稳定的收入是可以理解的。例如大家知道开发商在取得土地时，通常要缴纳一定的土地出让金和市政配套费用，地方政府将其用于市政建设，但多年后地方政府要进行市政配套方面的维护，资金来源是个问题。

海外征收物业税一般属于地方税，开征目的是筹措地方财政收入

　物业税在海外很多国家和地区早已开始执行，其征税方式虽有不同，但一般物业税属于地方税；开征物业税的目的是筹措地方财政收入，满足地方支出的需要。

　现在各方面研究和建言献策很多，这是一个很好的现象；但笔者认为作研究，特别是对物业税包括税率和征收范围等这样重大问题提出看法，信息资料来源要清晰，不能只说一些笼统的“据有关部门统计”或索性只有一个数字等。事实上当前出现有关海外物业税包括税率和征收范围等数据五花八门，要知道0.1%的差别对房价来说也可能是一个很大的数字。

　我的老朋友国际房地产权威专家彼得万克斯曼博士在2004年由国际知名出版社约翰-威利出版社出版的《住宅房地产投资——理解澳大利亚房地产市场》一书中指出，澳大利亚地方政府征收土地税，这应该与澳大利亚绝大多数人居住的是别墅有一定关系。在澳大利亚，每个州的土地税起征点和税率都不一样，一般在1%左右，土地价低的房产，土地税可以是很低甚至于免除。

　英国阿尔伯特-曹等学者在2007年《为什么是中国，为什么是现在》的报告中提及英国的房产使用税率是房产价格0.2%～0.8%。

　从以上两个案例可以看出，英国是征房产使用税，澳大利亚是征土地税，每个国家的情况不同。如做进一步研究，我就必要搞清英国房产使用税率、澳大利亚土地税率和其他国家和地区针对的不同对象及理由。

应结合中国的国情，用科学的方法研究开征物业税

事实上，征收物业税的技术条件十分复杂，一定要用科学的方法研究开征物业税。譬如税基该如何确定，税率该如何界定，各地情况均不相同；问题还有已经买了的房子要不要缴物业税？我国绝大多数人买房时未考虑物业税负担，他们有预算或有能力支付吗？已买了房产者再交物业税是否合理？是否已买第一套房者应该免税？税收优惠以及累进税制该如何设定？

我建议如果开征物业税，可以分三步或五步走，税率从最低水平征起，用10年到20年的时间逐步达到世界平均水平，给老百姓和房地产企业一个渐进的适应过程。

我认为，应在明确开征物业税的目的而且深入研究海外物业税的基础上，结合我国国情作深入分析，制定科学合理的物业税征收实施办法，区分不同情况，科学研究征收范围和税率，为我国房地产市场和经济健康发展做出贡献。

张健：北大纵横管理咨询集团合伙人，资深房地产投融资和战略专家，全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家，多所著名大学MBA和房地产总裁班客座教授。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，20多年从业经验。为许多著名房地产企业和高校提供咨询、培训和授课，著有《房地产投资》和《房地产融资》等六部房地产专著。