今年上海房价无力上攻

刚过去的2009年，对上海楼市来说，是充满争议、喧嚣、狂热的一年。市场由一季 度的复苏，到二季度的回暖，再到三季度的高温，结尾于四季度的高危。12月份，正在楼市棋局混沌之际，“国四条”一声惊雷，接着“沪四条”亦粉墨登场。人 们不禁猜想，2010年的上海楼市，又将做何表演。

中国楼市素有“政策市”之称，绝不能低估政策的力量。12月14日国务院部署了“国四条”，首次提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，但总体路线依然是：在继续支持自住和改善需求的同时，抑制投资机性购房求；另外进一步加快住房保障建设和棚户区改造。

12月29日，上海市政府办公厅转发了市住房保障房屋管理局等五部门《关于本市贯 彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》，从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管四方面采取 措施，与“国四条”一一对应，所以简称“沪四条”。

从调控的方向分析，“沪四条”主要调控供应和需求两个方面。今年以来，上海新建商 品住宅市场几乎月月供不应求，在商品经济中，商品价格直接由供求关系决定，由此导致今年上海房价出现大幅飙升。供应刚性较强，短时间内不易增加，但土地毕 竟掌握在政府手中；另外，若把政府惹毛了，打击企业囤地捂盘，也并非难事；所以，近期禹正声书记表态今年新开工住宅建筑面积要达到2000万平方米的。

与供应相比，需求的弹性更大些，尤其是投资投机性需求，有时来得快，跑的也快。因 此，“沪四条”中的第一条最重要，税收和信贷政策调整，都是冲着调节需求去的，尤其是所谓的“抑制投资投性购房需求”。去年中央优惠政策中没有、但上海因 地制宜出台的独有政策——当时规定至今年年底终止的，基本上全部取消掉了。

属于上述情况的政策主要包括：一是契税，将购买90平方米及以下普通住房1%的优 惠税率，由不限制套数，严格仅限首套；二是个人所得税，个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；调整后将转让年限由2 年恢复到5年；三是恢复收取个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的交易手续费。

顶顶重要的是第四，二套房贷政策紧缩。“沪四条”规定：对已贷款购买一套住房，再 申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，人均住房面积低于本市平均水平的条件，并须提供有效证明，才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠 政策。去年国务院“131号文”中原就如此规定，其后上海细则中并没提及“当地人均面积”，那就意味着：不管第一套的情况，只要购买第二套属普通自住房， 都可以享受最优惠的待遇。

投资投机者更倾向于发挥贷款的金融杠杆作用，所以紧缩房贷政策，将会成为抑制房价 的“撒手锏”。但政策能否真正落实到位，却不由上海政府说了算。信贷政策由银监会和央行主导，而且实践证明，商业银行为了自身利益，往往对前者亦常常“阳 奉阴违”，通过打各种“擦边球”而放松限制。不过，上海政府有一点可以掌控：“符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件，并须提供有效证明”。这一 证明须由房管部门出具。另外，经过今年房价大涨后，市场中普通住宅比重大降，接下来政府应会重新调整普通住宅标准。

“沪四条”的其它三条，对市场影响较小。供应方面，要严格土地供应政策，切实增加 普通商品住房土地供应，但跟“国四条”一样，也是最笼通的一条，现实中，暂时还难以找到有效的实施路径。住房保障方面，上海成绩显著，廉租房保障规模全国 最大，15个大型居住社区规划和建设颇具创新性。市场监管方面，

面面俱到，再三强调，路径已有，关键还在于执行力度。

那么，“沪四条”将如何影响今年上海楼市？一方面，须把准政策主旋律，总体上还是 保护和支持合理的自住需求，主要的优惠政策依然继续。自住购房者，不必担心政策会全面紧缩，而上海楼市也不可能重现2008年下半年的低迷境况。另一方 面，要了解政府抑制投资投机需求的决心：当前高地价、高房价已成为普通市民普遍关心的焦点问题，市委、市政府对此高度重视。

既“保”又“压”，“保”的色彩浓于“压”。这就是2010年上海房地产调控的 “主”与“次”。在此形势下，今年上海楼市的成交量将有所下滑，新建纯商品住宅销售量估计为1300-1600万平米，低于2009年的1830万平米， 高于2008年的900万平米；房价将保持平稳和盘整格局，部分板块和部分楼盘将会出现下跌，但与2009年相比，全年成交均价不太可能出现下跌。