（续）风险效益 案例

这种判断的支撑点是:

微观面上分析，在项目运行周期间，处于市场低谷下的建安成本（工程直接费、间接费，可下浮“多个点位”）；建材采购与垫资空间较大；人力资源、行政成本、财务成本、灰色成本相对较低；融资、成本（相对）低、垫资空间大；

宏观面上分析，2000年，上海楼市面临前所未有的发展机遇。中国即将加入WTO，上海个人住房消费商业贷款规模将迅速扩大。上海公积金住房贷款范围已扩大到个人旧房交易，房地产证券化试点启动在即，房地产开发企业上市开禁，货币化分房改革已取得长足进展，各种税费负担将进一步减轻。此外，上海商品房价格已下跌多年，且2000年的跌幅与1999年的跌幅相比明显减小。基于以上情况，我们判断，2001年上海商品房价格将止跌回稳，大部版块将小幅上扬，房地产租赁价格水平也将小幅上升。种种迹象表明，谷底反转迹象明显，市场必将会迈入我们预期中的“阳光时期”。

（事实证明，当时对风险效益的分析判断是正确的。）

在具体操作中，风险依然较大，但是我们对自己的分析成果充满信心、对自己的

团队技术经验底蕴充满信心，所以董事会研究决定全力介入。

操作中将会遇到哪些风险：

一、土地变性、新建用地规划、建设工程规划

在我国，城市国有土地使用规划是从属于政治需要、经济发展、人民生活、环境保护、土地资源集约大原则。具体是“协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展，”（摘自《中华人民共和国城市规划法》总则第一条）。

由于城市化进程的高速推进，计划体制下的城市土地规划格局已不再适应日新月异的新的城市经济发展趋势，由于该厂所处位置在经济中心区位，与调整后的城市建设区域控制性土地规划相悖、城市建设工程总体规划要求城中厂均需搬迁到指定工业区，所以该厂土地变性，新建用地规划调整难度不大。

倒是在项目建设工程规划核批环节中遇到一点困难，不太大。

电力部门要求在待建基地内建一座（占地面积6MX18M的）输变电站；理由是华东网供电能量富裕，但本区域内输变电站超负荷，须各受益单位集资，你单位按用电量需集资90万元；

我们通过多次“协调”，取消在基地内建设输配电站，采用箱式变压器，既满足供电需求，又节省了土地使用面积，并保证了进度。协调成本在预计之内…

二、收购临街xx大酒店

该酒店注册资金700万元，账面成本728万元。

2001年12月31日本公司与xxx公司签订转让持有的xx大酒店100%的股权，并委托xx投资有限公司办理股权交割手续。

转让价1585万元，减去账面成本７２８万元，净赚857万元。

账面上非常好看，无懈可击。

但是。。。