地产股与楼市是对“亲兄弟”

股市和楼市像一对表兄弟，而地产股和楼市，更像一对亲兄弟。对于普通国民而言，股市和楼市是最主要的两个投资市场，差异点在于，股市门槛很低，有点小钱就可以丢进去，所以证券交易所永远是以老头老太最集中的地方（除了养老院），而房市则已成为“富人的游戏”——通过啃老买房的另当别论。

今年以来楼市持续回暖、繁荣，房价可谓是飙升，很多投资者都赚的盆满钵满，尤其是提前在南汇、虹桥、崇明等区域布局的投资者，南汇并入浦东、大虹商开发、崇明隧桥通车等重大利好驱动房价狂奔。其它区域的投资回报率亦不错，比如位于大宁板块的慧芝湖花园，单价已由年初的17000元/每平米飙升至目前的30000元/平方米。

可地产股的走势，好像坐了过山车。今年以来，股市从年初就开始启动上涨行情，而楼市直到三月才开始复苏。上证指数由年初的1866点，一路上涨至八月初的3478点，涨幅为88%，而地产股票指数却大涨145%；其后股市向下调整，跌到八月底的2648点，跌幅为24%，而地产股则下跌25%；国庆过后，股市出现一轮反弹，直到11月下旬的3338点，地产股亦有表现。但在其后一轮下跌中，尤其是十二月九日国务院会议明确营业税优惠政策年底终止之后，地产股成为领跌板块，重新回到八月底的上波调整后的低点区域。

显而易见，今年八月之前，买地产股的投资者，要比买房子回报率高。但其后至今，则正好相反，八月后能在地产股中获利的朋友，估计不多，而八月以来的上海很多楼盘的价格，至少又上涨了两成。近期看到一个券商老总的观点：今年的股市有点泡沫，而楼市则是有很大泡沫。

对于今年的楼市，尤其是八月之后，各界的分岐越来越严重。不妨勾勒一下三个典型群体的众生相。普通民众严重分化，多数人都觉得房价偏高，但只要有能力还是会继续入市，因为他们坚信房价只涨不跌。业界人士多以认为房涨得不正常，不敢继续投资了，甚至连开发商都觉得不可思议。地产投票的投资者，对于楼市走向，尤其是政策变化，明显是“用脚投票”——选择离场。

事实证明，风险意识最强的要属股票投资者，尤其是基金、保险公司等机构投资者，结果证明政策确实出现明显变化。而那些从十月下旬下开始，因忧虑年底诸多优惠政策将取消的购房人，则极有可能成为高位入市者。虽然三五年后，当前买房和买地产股的人，不一定到底谁更赚钱。但既然讲投资，选择一个相对较好的时机，永远是最重要的。如果明年房价果真下跌，则此时购房，无论是投机、投资，还是自住（除非是急着结婚，没房就娶不到老婆的特殊刚需），都难说是上策。

平时一直关注宏观面和研究房地产，所以我也会关注和购买地产股。今年九月初时，曾买过万科，当时已跌至近10元，后来一直小幅波动，国庆后地产股出现一小波行情，但彼时我已对第四季度楼市持谨慎悲观态度，所以10.70元抛出。孰料十月下旬开始楼市重新成交火爆，万科曾一度重回12元上方。但我依然怀疑这波楼市和地产股行情的可持续性，不过还是在十一月八日买入新湖中宝，两天后即撤离；因为每月十日左右国家统计局都会公布上月全国房地产市场数据，而我已提前知道数据表现不错，果不其然，地产股涨了两天，但重新下跌，借此小赚一把。

但也有失手的时候。十一月七日，中央经济工作会议结束，公报中涉及房地产的政策取向属于中性略偏多，尤其当天下午二点，“放宽中小城镇户口”的公报摘要出来后，地产股大涨，比如保利地产上涨超2%；见此利好后，我于十一月八日购入保利地产，心想十日公布十一月数据后，还会上涨一些。孰料九日国务院公议终止了营业税优惠政策，地产股小幅下挫；十日全国数据出来后，确实不错，商品房销售量环比增长近11%，价格涨幅创年内新高，可地产股依然没有表现。我警觉到形势不妙，于是十日和十一日分两批割肉卖掉保利地产。接下来的事情大家都清楚的，14日“国四条”出台，地产开始连续的下跌，而且成为大盘下调的“领头羊”。万科已跌破10.70,重回“解放前”。

资本市场明显比其它市场敏感，地产股的走势，提前反映了楼市变化。明年楼市的“收成”将远逊于今年，这将直接影响到上市公司的营利情况。在经历2009年的狂热表演后，地产股和楼市明年都会歇歇脚。

我曾做过一个测算，30年来，美国道琼斯工业平均指数年均收益率大致为12.6%，略低于澳大利亚近22年12.5%、英国近26年13%的房产投资回报率。由此证明，长期而言，投资股市和投资楼市的回报率差别不大，房产保值、增值的稳定性优于股票，而股票的流动性更佳、交易成本低于楼市，仅从投资角度分析，二者并无本质的区别。

刊发于移居上海