我对北京城市商业的三大策略性建议

2009-12-25 14:48:40

我对北京城市商业的三大策略性建议

——深化鄙人在中国商业地产年会嘉宾论坛上的发言

上周五，应搜房中国有关领导的邀请，鄙人作为嘉宾出席了在希尔顿举行的“2009中国商业地产行业年会”，并且在专家论坛上对于目前的北京商业发展的现状谈了点自己不成熟的观点，现在就自己的谈话做出一些深化和数据补充！！！

北京商业的发展目前展现出一种表面繁荣，实际上很多的规划布局和商业空间细节都经不起推敲，下面鄙人将从三个方面谈下北京商业的问题和解决之道：

第一、 北京商业大而全、体块化、商务化，但是缺乏人性化细节考虑

北京目前的商圈基本上都是以金融、办公或者购物为主要引擎形成，比如著名的“朝外商圈”、“国贸商圈”、“燕莎商圈”、“财富商圈”、“赛特商圈”等等，体现的特点也是以大的购物中心+大超市+商业街+酒店+写字楼等等，但是我们会非常惊喜的发现，在这些巨牛无比的商圈之间，往往就成为了三不管地带……这也是北京商业和香港、华南、上海的最大区别，北京的商业规划更多可以看做政府的大招商、配合一些大型企业集团的进入，但是缺乏一些精品商业、生活商业、休闲商业，不用举香港的例子，以鄙人在上海长时间工作生活为例，上海的社区商业和休闲商业那是相当发达，以鄙人经常居住的陕西北路、昌平路这样的次商业地带为例，200米半径就有四家以上的24小时便利店，有着超过5家的茶餐厅，还有更多的诸如鲜花、音像、足疗等生活小商业，至于小吃就更多了……然而，就比如北京大望路、光华路附近，有档次的精品生活商业屈指可数，可以找得到的如永和大王、吉野家等基本上12点就关门了，在北京的一个深刻体会就是，很多东西都是高大辉煌，但是就是无法亲近、更谈不上与国际大都市相匹配的细节与服务，北京需要更多的亚商业、生活休闲商业地带，这个市场巨大无比……

第二、 很多区域的商业布局呈现同质化趋势，大兴为例尤甚；

北京的城市化进程和新商圈的形成速度并不比上海或者广州深圳慢，但是很大的问题是商业规划大家几乎都是一个老师教出来的，你怎么看怎么象兄弟，怎么看怎么觉得似曾相识，以大兴区为例，这个目前北京市领导最为重视的“南城计划”核心区，目前集中了国内最有品牌力的开发商龙争虎斗，保利、绿地、旭辉等地产大鳄的相继进入，宜家、火神庙等商业地产的强势拓土，在原有的华堂、物美、世纪联华等本土商业的铺垫下，乐购、沃尔玛、家乐福等国际大卖场也都在跃跃欲试，然而仔细看了商业策划公司做的市场调查报告，发现目前大家的定位还是处于一种更大、更多、更全的同质化竞争窠臼，你引进了乐购，好！！那我就和沃尔玛谈，你搞了王府井，我就找北京华联，却没有真正用心研究这里未来适合什么商业，未来的消费形态会不会发生大的变化，同一类型商业消费会不会饱和？？做商业和住宅地产还是有一些区别的，商业既要考虑现实性，还要考虑前瞻性，比如徐家汇的港汇广场、浦东的证大广场等等，当初都是不被看好的，目前都是区域商圈的标志性图腾和消费人气引爆的中心，做商业，就是做城市的明天，做经济的预期，做消费的未来，因此，“死生之地，存亡之道，不可不察也。——孙子兵法”

第三、 高档次文化服务设施缺乏，和“国际文化中心大都市”的标签不符

下面谈的可能是诸多朋友们所不太了解的，却是作为北京城市的竞争力与未来价值所必须知道的，北京的几个中心中最为重要的一个特性，恰恰被广大热爱人民币的商业地产朋友们所忽略，那就是北京是中国最大的，也是唯一的“文化中心”，而我们关心中国经济走向，那是不可以忽略一个很重要的政策颁布，那就是2009年7月22日，国务院常务会议通过了《文化产业振兴规划》，这是继纺织、轻工等规划之后的第十一大产业振兴规划。我举几个数据，大家就知道我们离文化中心还有多远？？美国百老汇拥有拥有正规音乐厅和剧场111个，小剧场530家，英国伦敦的剧场和音乐厅总数为215个，法国巴黎的剧场和音乐厅总数为158个，日本东京的剧场和音乐厅总数为132个，连同为国际大都市的上海，在这方面也后来居上，剧场和音乐厅总数为137个……而我们北京，作为全国的文化中心，仅有剧场和音乐厅不到45家，另外有具备演出小剧场话剧的场所20个……这个和国际文化中心的距离还相当遥远，因此，对于未来的商业发展，尤其是区域新规划和招商的商业，是否可以适当的朝文化休闲商业倾斜，是值得每一个具有前瞻性商业地产人的思考和研究，任何市场中有策略和市场敏锐嗅觉的先行者总是最大利益的占有者，跟随从众者往往背负着更大的市场投机风险和更容易在市场风暴中被淘汰……如何做商业，是一个需要同时具备思想力和实操能力的行业高手，同时需要一双对于政策未来转变和行业格局调整火眼金睛的洞察力……