抑制投机性购房会有啥招儿

11月15日开始，房地产股票持续下跌，主要原因是房地产政策出现明确调整的信号。12月14日国务院常务会议专门研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，表示要“稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，并提出人称“国四条”的四条措施。

不由想起2005年和2006年。2005年也是在房价快速上涨的形势下，全国“两会”后没多久，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》（“老国八条”），4月国务院常务会议上专门讨论房地产的问题，并提出“加强房地产市场引导和调控的八条措施”，（“新国八条”；5月七部委联合出台了一个细化文件，其中包括调整住房转让环节营业税政策、严查闲置用地、制定普通住宅标准等。2006年背景相似，5月国务院常务会议提出六条调控意见（“国六条”），很快便由九部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（“十五条细则”），其中就包括赫赫有名的“70/90”政策。

回顾近几年的房地产调控史，可以发现国务院常务会议专门研究房地产问题，随后相关部分出台细化措施，多发生在二季度；今年选在年底商讨此事，反映出行业的有某些问题引起中央高度关注。那就是今年二季度以来房价过快上涨，以及其幕后越来越多的投资投机性购房需求。而近期公布的11月的数据，实际上成了政策调整的导火索：房价环比上涨1.2%，同比上涨5.7%，二者皆创一年多来的新高。

中央已表明了态度，而业内外更为关注的是，接下来会有什么跟时动作。正如上述，2005年和2006年都是先由国务院常务会议指明政策方向，后由多部委联合出具体措施。如此,才可称得上是“政策落地”，否则极有可能出现短期市场预期降温，继而市场依旧我行我素。

对此，不妨略做分析和预测。“国四条”措施之一是这么表述的：“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。”明确点出的只有信贷政策，由此看来明年个人房贷进一步紧缩已成定局。

所谓“差别化信贷政策”，实际上指代“二套房贷政策”。此政2007年出台，剑指二套以上投资投机需求，药效甚佳。2008年楼市低迷之际，政策转向，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，可享受最大限度优惠。问题在于，很多投资投机之“狼”趁机混进了“羊群”，商业银行为抢夺个贷“蛋糕”，狼羊不分，而银监会、央行亦睁着眼只闭只眼。

这一政策，明年铁定会全面紧缩。在国务院的督战下，银监会和央行必然会来硬的，商业银行打政策“擦边球”的难度越来越大。近期银监会已要求各大商业银行对当前面临的六大风险进行全面自查，其中就包括房地产信贷。另外，明年银行总体信贷投放量将明显少于今年，也将会使个人房贷有所紧缩。据此预计，对于大部分二套以上房贷而言，四成以上首付，1.1倍利率将成常态。

税收方面，也会重点“关注”投资投机需求。国务院已于12月9日明确营业税优惠政策终止，打压投资投机成本的意图非常明显。接下来，笔者预期还会有别税种可能做些调整。一是针对大户型、高档房的物业税明年会加快推出,极有可能先在部分城市试点实转；二是商品住宅转售环节的个人所得税，可能会从严征收，按规定应是获利部分的20%，可各地都按交易总额的1-2%征收，后者税负大大小于是前者；三是，针对个人和开发商的土地增值税，存在相似问题，2007年就吵嚷着要对开发商按四级累进制征收，结果还是按以前销售总额的1-2%的预征收。

另外，其它环节可能也会有动作。比如，对外资购房可能会重新紧缩。2006年国家出台了"171号文"，限制境外个人和机构随意购房，可2008年同样被各地或明或暗的松绑，北京市即是明文提出。今年三季度以来，海外热钱进入香港和内地的步伐加快，其中部分已流入房地产市场，明年人民币对美元升值压力将进一步加大，防范投机性外资，实属必要。再如，商品住宅预售制度也将被严格执行，甚至可能提高预售标准，以抑制期房炒作。还有，近日公布——实则11月18日出台的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，已经事先加强了土地出让金的缴交和收支管理，意在规范部分地方政府和开发商的“不良行为”。

刊发于中国证券报