土地预申请制度的试行是个败笔

《南京日报》2009-12-17

对于日益高涨的房价与地价，管理层也在积极开动脑筋。上海正在推行土地预申请制度，这是一种尝试与探讨，新生事物往往有待实践来检验和印证。

所谓的土地预申请制度是规土部门提前公示半年或全年的供地计划，信息透明，以便开发商有针对性地制定拿地方案；或者至少提前几个月公示土地出让计划和出让地块的详细信息，通过项目推荐会，实地踏勘，让开发商对地块的定位与规划方案做足研判，还将综合公示土地涉及的环保、消防等多个部门的相关意见，管理部门听取各路意见，出一个合理的底价后再行招拍挂。

管理层的初衷是通过平衡市场供求关系来平抑房价，进一步完善土地调控机制。然而两个月左右的实践，其效果又是如何呢？到底把土地招拍挂制度更使合理化了吗？

我们可以通过一块已经按照土地预申请制度摘牌的土地来看其效果。在上海远郊的朱泾镇，区域地块附近目前房价也只在6000到8000区间。此次出让的土地占地27,793.3平方米，41.7亩，规划容积率仅仅1，建筑面积也就是27,793.3平方米，规土局拿出挂牌起始价为7505万元，即179.98万元/亩。通过上面所说的预申请流程，最近这块地最近已经名花有主，但地价高的很离谱。最后成交价是375万每亩，楼面价5537元/平方米。加上各项建安、配套税费等成本4000多元，房价至少要买到一万元才保本。远郊的朱泾镇今后的房价将突破万元大关。

由此可见预申请制度下的宠儿还是面粉与面包是一个价，那么这项新生事物探讨至少目前是一个败笔。

09年的楼市就像一匹脱了僵的野马，房价呈爆发性上涨的行情，对于日益高企的房价，我们不禁要问到底是什么原因，一方面是供需矛盾，另一方面原因还是在土地源头上。土地一级市场不断创奇迹，让那些腰缠万贯的大企业不断标新立异，创造一个又一个新地王。一处地王产生了，周边房价自然一夜之间迅速膨胀。在许多一线城市地价已经快占整个60--70比重了，房价不高才怪了。在今年的行情里，央企是扮演中国地王的头牌小生与花旦。价高者得，这样的招拍挂拿地模式何时了？土地获取的方式不仅仅局限于唯一的价高者得这单一模式，价格高和方案优化等方式完全同时兼顾。

火爆的楼市行情又造成了许多开发商非常急功近利，拿地也财大气粗，包括央企就不说了，一些民企拿地价格也很高，此次拿这块小地块的就是一家来自浙江的民营企业。地价从现在的时点上根本赚不到钱，但是他们都是预期未来有更大的涨幅。

在此我要泼点冷水，我们是要以冷静的眼光来看待未来的发展，随着明年土地市场供应量的增大，管理层会加强对商品房土地的供应量来平抑未来的房价，结构会有调整，不能预期值太高。虽然从中国人口的红利来和城市化进程的发展来说，房价的趋势是必涨无疑，但市场总是在螺旋式徘徊中上升的。