怎样投资房地产投资信托基金

张健

《中国房地信息》杂志  2009年11月

我国房地产投资信托基金创新的背景

我国房地产市场起步较晚，以一些大城市为例，即从上世纪80年代末开始启动，经历了92－93年的高峰和96－98年的低峰，从99年开始又一波上涨一直到2008年初，2008年中到2009年初普遍出现价跌量缩的情况，2009年3月以来又有了较大的价涨量升涨。与此同时，近年来，一方面有人抱怨高房价，一方面部分房地产企业常常处于资金链断裂阶段，很多房地产企业负债率也高达80%以上。

出现这种大起大落情况的原因之一是在我国房地产和金融市场中投资和融资产品缺乏；要投资房地产，只能投资房地产实物；而房地产企业融资非常依赖银行贷款。这些问题与目前我国房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系有密切联系；而完整的房地产金融体系，应包括多元化、规范化的房地产金融产品和市场。

当前房地产投资信托基金（或称房地产投资信托，英文是Real Estate Investment Trusts 或REITs）在我国已成为房地产金融的热点。从国外情况来看，自1960年代以来，包括美国和澳大利亚等很多发达国家房地产投资信托基金市场得到较大的发展，房地产投资信托基金对投资者和房地产市场都带来积极作用；特别是近十年来，房地产投资信托基金产品已进入了日本,韩国,新加坡, 马来西亚、我国香港和台湾地区。

房地产信托投资基金集合社会各方面资金，聘用专业人士投资和经营管理，它不仅可解决开发企业外部融资渠道单一和困难的问题，而且可以促进房地产业资金和产品结构不断优化并减少商业银行的贷款风险，更为中小投资者参与房地产投资和收益提供一条现实途径。

值得欣慰的是，2008年12月8日国务院办公厅《关于当前金融促进经济发展的若干意见》（国办发〔2008〕126号）中第五点“创新融资方式，拓宽企业融资渠道”的内容包括以下（十八）：开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。发挥债券市场避险功能，稳步推进债券市场交易工具和相关金融产品创新。

我国房地产投资信托基金试点工作正在准备阶段，预计在银行市场间流通的债权型房地产投资信托基金试点很快将展开；而类似海外的在交易所上市的股权型房地产投资信托基金全面推广预计还要过一段时间。

怎样投资房地产投资信托基金

在海外，房地产投资信托基金一般是一家公司，它主要是拥有并营运带来收益的房地产，例如办公大楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房。主要它是以租赁的方式把办公大楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房分租给租户，这些租金为股东带来回报；而房地产投资信托基金的总收益包括主要是租金收入和资产增值，因此我们应该寻找能提供较高的股息，而且有潜力稳定长期地增加资本。房地产投资信托基金的长期总和收益可能低于部分高风险高成长的股票，但这恰恰能满足追求稳当收入和资产增值的投资者的要求。

房地产投资信托基金可以有几种分类方法，它通常可分成三个类别：资产型（或称股权型，英文Equity or REITs）、抵押型（或称债券型，英文Mortgage-Backed Securities 或 MBS)或混合型(英文Hybrid)；即：

l         股权型：投资并拥有房地产；主要收入来源于房地产的租金。

l         债券型：收益主要来源于房地产贷款的利息。

l         混合型：它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托基金。

据统计，美国的房地产投资信托基金中的绝大部分是从事资产类投资且公开上市，占所有房地产投资信托基金总量的95%左右。许多房地产投资信托基金提供投资人：

l         目前的稳定股息收入；

l         较高股息收益，一般它超过消费者价格上涨指数；

l         由于公开上市，公开交易房地产投资信托基金很容易转换成现金，即流动性好：；

l         房地产投资信托基金经理人都是老练的房地产或金融专业人员，他们可以提供专业化管理服务；

l         可以投资多个房地产投资信托基金，它可以利用投资组合多样化来降低风险；

l         房地产投资信托基金的独立董事、独立分析师、独立稽核人员及商业和财金媒体都会定期监督上市房地产投资信托基金的财报，这种监察让投资人享有保护措施；

l         公开的义务：已向证券交易所交易房地产投资信托基金必须固定向证券交易所报告。

在法律体系较齐全的许多国家，房地产投资信托投资人通常会比较目前的基金价格和公司资产的资产净值，资产净值以每股基金为根据，衡量公司净资产的市值。有时房地产投资信托基金价格可能不等于自己的资产净值，投资人应该了解会影响房地产投资信托基金变动的基本因素。一个关键的因素在于新房产供应和需求之间的平衡关系，当房产在市场上的供应较大，让市场无法消化时，房产的空置率就会上升，并直接导致租金下跌，房地产价值下降，造成资产净值走低。另外一个因素是在利率上升阶段，房地产投资信托基金常常也表现乏力。和所有上市交易股票的公司一样，房地产投资信托基金在市场中每天都会定价，让投资人可以每天评估投资组合的价值。

良好的房地产投资信托基金有什么特征？

首先此房地产投资信托基金要拥有较好的房地产，即有较高租金回报和资产升值潜力的房地产。例如，投资者可以调查公司的房地产目前租金是否低于市场水平，所选取优质的商业项目是决定该等房地产投资信托基金成功的主要因素。项目的素质（如地段和租户的背景等）就是现金流质量的最佳保证。

其次优秀的房地产投资信托基金管理团队是基金投资回报的保证。

再次房地产投资信托基金要有有力的营运特质，包括有效的企业管理程序、接受度高的会计实务、良好的租客关系及清楚定义的营运策略等，才能在竞争激烈的市场中成功。

最后由于房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，它会将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金；所以其对租金回报要求较高，譬如一般会高于一年期银行固定存款利息2-3个百分点。

房地产信托投资基金与房地产股票相比有什么差异？

不能断言房地产信托投资基金与股票哪个更好，许多研究表明房地产信托投资基金与股票的相关性偏低，若在投资组合中加入房地产信托投资基金，可发挥分散投资的作用，降低整体投资的风险。房地产股票与房地产投资信托基金相比有一定的类似，但也有较大的区别，表1作了主要方面的比较，

表1 房地产股票与房地产投资信托基金比较

香港房地产投资信托基金

香港房地产投资信托基金：2005年7月30日颁布了《房地产投资信托基金守则》，香港首只房地产投资信托领汇在2005年11月正式上市。目前共有7个房地产投资信托基金在香港上市，它们是领汇房地产投资信托、泓富产业信托、越秀房产基金、冠君产业信托、睿富房产基金、阳光房地产投资信托基金和富豪产业信托。香港房地产投资信托有如下主要条件和特点：

l         香港优质房地产和有实力的房地产公司都很多，所以其发展潜力和巨大，靠近中国大陆，对国内开发商提供很好机会。

l         专注投资于可产生定期租金收入的房地产项目。禁止投资于空置土地或从事或参与物业开发活动（不包括修缮、加装及装修）；不得以借出、承担、担保、加签或以任何其他任何方式，直接或间接就任何人的任何责任或债务承担责任； 不得购入任何可能使其承担无限责任的资产。

l         必须持有每项房地产项目最少2年，分派股息占税后净收入比率不少于 90%。借贷不超过资产总值的45% 。可以将资产抵押作为借入款项的抵押品

l         必须委任证监会认可的管理公司管理房地产信托基金投资的投资和运作。

l         没有特别的税收优惠。

l        除了领汇房地产投资信托表现出色，其它表现都不好，它们都介于大大低于到徘徊于几年前的IPO价，促使投资者信心不足；主要原因包括部分开发商IPO套现时，对物业估值偏高。

张健：北大纵横管理咨询集团合伙人，资深房地产投融资和战略专家，全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家，多所著名大学MBA和房地产总裁班客座教授。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，20多年从业经验。为许多著名房地产企业和高校提供咨询、培训和授课，著有《房地产投资》和《房地产融资》等六部房地产专著。