我国城镇化水平进展不容太乐观

住房的潜在需求水平可以是不断变化的人口因素作用的结果，尤其是家庭组合比例因素作用的结果。而家庭组合比例本身也受到一些因素的影响，包括人口增长、国内省市和地区间的移民规模；譬如北京和上海这些国际大城市甚至还有国外工作人员移入、人口的年龄层次、首次购买住房的人数和社会经济因素。既然潜在需求决定了新增住房的需求，那么它也会是新建住宅开工数量的主要决定因素。而新建住宅开工数量水平, 反映已有住宅量一定的缺乏程度, 和为满足潜在需求的行为。

加快城市化步伐，对提高我国社会经济发展的公平性和劳动力资源的利用效率和经济建设健康和稳定增长有积极因素。目前造成我国城市化发展滞后的城乡分割的制度安排是过去在计划经济体制下优先发展重工业的发展战略的遗产；虽然改革开放超过30年，情况有了很大好转，但它还是我国当前内需不足和制约经济增长的一个重要因素。

近年来我国城镇人口每年增加1500万左右, 如果我国城镇化水平将从2000年的36.22%达到2020年的50%，也就是人口一半在农村一半在城市。城镇人口将达到7.5亿以上, 因此城镇的人口每年还是要增加近1500万。按人均需住房30平方米计算，仅城镇新增人口每年就需新增住房4.5亿平方米，房地产业在国民经济和社会发展中的重要地位将更加突出，我国房地产建设发展将保持的长期性和可持续性，城镇住宅需求总量将长期保持在较高水平。

2000年我国城镇人口净增2158万，以后总体上逐渐呈现下降趋势，到2008年我国城镇人口净增1288万，虽然2008年可能受到全球经济危机影响，希望2009年的数据有所反弹。因此我觉得2020年我国城镇化水平要达到50%，不容太乐观。

北大纵横 张健: 资深房地产投融资和战略专家，北大纵横管理咨询集团合伙人；全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家、多所著名大学MBA和房地产总裁班客座教授。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，20多年从业经验。为许多著名房地产企业和高校提供咨询、培训和授课，著有《房地产投资》和《房地产融资》等六部房地产专著。主讲课程包括：房地产市场和投资策略分析、房地产投融资和战略等。