该跟大盘时代说再见了

为防范土地市场的垄断与囤地，国土部又出新招。在新公布的《限制用地项目目录（2006年本增补本）》中，对商品住宅用地的宗地出让面积首度设定明确的上限：大城市20公顷，中等城市14公顷，小城市（镇）7万公顷。 

在地方政府猛推居住用地和地产巨头疯狂圈地的背景下，此政应有相大的现实价值；当然，至于能否有力落实，另当别论。近些年来，我国房地产业之所以乱相丛生，在很大程度上，根源可归于土地出让和后续管理环节。比如，房地产业的所谓的“暴利”，与地价的非理性狂飙密切相关，今年表现得尤为突出。 

如果大家留意住宅市场的话，就会发现，很多楼盘规模动辄30-50万平方米，甚至百万平方米的超级大盘也并不罕见。如果关注土地市场的话，同样可以看到，大型地产商斩获几百亩、上千亩地块的新闻，尤其是在中西部城市。如果按国土部的这一最新规定，则大城市中的单幅居住用地不能超过20公顷，按2的容积率计算，也即总建筑面积不超过40万平米。 

此政对开发商有何影响？对于大企业而言，是一个坏消息，对于中小企业则相反。大型地产商不差钱，凭借高达十几亿、几十亿的土地出让金，轻而易举的就把绝大多数房企远甩在身后，这是一种极佳的竞争壁垒。大地块出让，相当于批发价，而小地块，相当于零售价。同样的区域，因地块大小不同，企业拿地成本有别。处于资金劣势的中小房企，当然盼望着有机会在供地数量更多的市场中，捡些大企业看不上的小地块，而且若有足够信心，也可在单价上与“列强”一搏。 

对于房地产业的健康发展，此政亦“看起来很美”。众所周知，我国土地资源紧张，大城市建设用地更为稀缺，采用小幅地块出让，有利于房地产开发的精耕细作。另外，对于抑制囤地行为也大有裨益。“一年不开发罚款，两年不开发收回”，此令下发数年了，且经国土部三令五申，遗撼的是执行难。想要防范囤地，缩小出让地块的规模，是个好办法。建筑面积30万平米以上的楼盘，绝大部分都实行分期开发，一个大盘开发N多年，实际上是一种严重的变相囤地。比如2007年长沙的全国地王，出让面积竟然高达78万平方米，规划建筑面积380万平方米，不知猴年马月才能开发完。 

化整为零地的出让土地，还能防止出现地产商的区域性垄断。应该说，目前我国房地产开发业的市场集中度并不高，就全国范围而言，不可能存在寡头垄断。然而，房地产业的区域性很强，从某个城市或某个城区或某个地产板块分析，又存在一个或几个开发商市场占有率很高的现象——事实上的寡头垄断。而随着近几年大型地产企业大肆圈地，以及通过并购企业和项目获得大量存量土地，将很有可能独家，或者与其他一两家大型开发商联手成为区域市场的寡头。寡头市场中，必然出现一定程度的价格垄断。 

大盘横行，不仅不利于国家集约用地的国策，而且容易导致大型开发商囤地、区域性市场垄断；另外，还为房企滞缴土地出让金创造了条件。既然是高总价地块，开发商竞标成功后，往往就会跟地方政府谈判，要求分期付款，而且期限能多长就多长。借此，开发商降低了资金成本，只付一点钱，就拥有大片土地使用权，或者说“期权”。如果拿地后几年内地价下跌，比如2008年，则开发商会停付或少付后续土地款；如果地价涨，则在地方政府的要求下，开发商也会补交“期地”的增值钱，但会明显小于地价上涨的幅度——这为权力寻租提供了良机。 

既然大幅出让土块，将使收益降低，地方政府缘何还有积极性？原因有三。一是很多城市有心发展房地产业，却无力搞配套建设，大面积出让土地，能够借开发商之力搞基础配套和建设，比如让房企配建学校、商业广场、酒店等，甚至让他们代为修路、做市政绿化。这在二线三城市相当常见。二是部分三四线城市急于吸引全国性开发商，谈判中被迫让利优惠，允诺开发商大规模圈地。三是上述中提及的大幅用地出让，潜藏着后续灰色交易的可能性，某些地方官员有利可图。 

因此，在居住用地供应上，化大为小是件好事，但要把好事做好，不仅需要国土部督促地方落实政策，更需要地方政府为这一政策的实施创造条件。一是政府要先期做好区域城市规划，否则土地分散开发后，很容易造成单个楼盘看起来都挺好，合起来就是一个布局散乱、功能不全的大社区。浦东联洋社区之所以成为区域房地产开发的样板，与其前期规划较好密不可分。二是政府不能偷懒，必须要主导土地一级开发，切实落实净地出让原则，只有做好市政大配套，才有可能小幅出让土地。 

其实，此政并非全新货色。2008元月，《国务院关于促进节约集约用地的通知》中就已提出：合理确定出让土地的宗地规模，督促及时开发利用，形成有效供给，确保节约集约利用每宗土地。如今将“合理”一词，落实为具体数据，也算是一大进步。中央层面的调控政策，不能玩虚的，否则到了地方层面，就虚得了无踪迹。近几年，一线城市的超级大盘已越来越少，数年后，二三线城市若也如此，则可以说中国住宅市场将告别大盘时代，则此政功大焉。